Solides Halbjahresergebnis 2017

• Stabiler Geschäftsverlauf in beiden Geschäftsfeldern
• Nochmals weiter reduzierte Leerstandsquote
• Profitable Generalunternehmung bei tieferem Projektvolumen
• Stark gesunkene Finanzierungskosten bei deutlich verlängerter Zinsbindung

Das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt belief sich im ersten Halbjahr 2017 auf CHF 66.0 Millionen. Es liegt damit 5.4 Prozent unter dem stark von Gewinnen aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften geprägten Resultat der Vorjahresperiode (1. Halbjahr 2016: CHF 69.8 Mio.). Zum soliden Resultat beigetragen haben insbesondere das gute Liegenschaftenergebnis, die Gewinne aus der Realisation von Projekten für Dritte und das eigene Portfolio sowie die tieferen Finanzierungskosten.

Die Bewertung der Anlageliegenschaften durch den externen Liegenschaftenschätzer resultierte in einer mit dem Vorjahr vergleichbaren Aufwertung um CHF 8.7 Millionen (1. Halbjahr 2016: CHF 10.3 Mio.).

In der Berichtsperiode erzielten die beiden Geschäftsfelder Immobilien und Generalunternehmung ein operatives Unternehmensergebnis von insgesamt CHF 59.3 Millionen (1. Halbjahr 2016: CHF 61.4 Mio.).

Die Erträge aus der Vermietung und Verwaltung der Liegenschaften und die Tätigkeit als Generalunternehmer ergaben eine addierte Gesamtleistung von CHF 293.6 Millionen (1. Halbjahr 2016: CHF 348.9 Mio.).

Der gestiegene Aktienkurs führte zu einer Erhöhung der Börsenkapitalisierung um CHF 353.5 Millionen auf CHF 2763.8 Millionen (31.12.2016: CHF 2410.3 Mio.).

Per 30. Juni 2017 belief sich der Personalbestand auf 276 Mitarbeitende beziehungsweise 261 Vollzeitstellen (31.12.2016: 292 Mitarbeitende / 276 Vollzeitstellen).

Geschäftsfeld Immobilien mit historisch tiefer Leerstandsquote

Aufgrund der fortgesetzten Reduktion der leerstandsbedingten Ertragsausfälle verzeichneten die Mieterträge in der Berichtsperiode trotz des im ersten Halbjahr 2016 erfolgten Verkaufs von vier Geschäftsliegenschaften eine Zunahme um 1.2 Prozent auf CHF 87.5 Millionen (1. Halbjahr 2016: CHF 86.5 Mio.).

Die ausgesprochen erfolgreiche Erst- und Wiedervermietung von Geschäfts- und Wohnliegenschaften führte in der Berichtsperiode zu einer weiteren Reduktion der kumulierten Leerstandsquote um 3.3 Prozentpunkte auf tiefe 2.9 Prozent (1. Halbjahr 2016: 6.2%). Zur sehr erfreulichen Entwicklung wesentlich beigetragen haben einerseits die Synergien aus der engen Zusammenarbeit mit der Generalunternehmung bei Um- und Ausbauten, andererseits die institutionalisierten und intensivierten Kontakte mit bestehenden und mit potenziellen Mietern.

Im ersten Halbjahr 2017 belief sich der direkte Aufwand für die Renditeliegenschaften auf CHF 11.1 Millionen (1. Halbjahr 2016: CHF 11.5 Mio.). Dies entspricht einer tiefen Aufwandquote von 12.7 Prozent (1. Halbjahr 2016: 13.3%), die sich im Jahresverlauf jedoch noch erhöhen wird.

Die mit Vermietung der Wohn- und Geschäftsliegenschaften in der Berichtsperiode erzielte Nettorendite betrug hohe 4.4 Prozent (1. Halbjahr 2016: 4.3%).

Das vom Geschäftsfeld Immobilien ausschliesslich mit der Vermietung und Verwaltung von Liegenschaften erzielte Betriebsergebnis exklusive Neubewertung belief sich in der Berichtsperiode auf CHF 72.5 Millionen. Es lag damit 5.8 Prozent unter dem von Verkaufsgewinnen beeinflussten Vergleichswert des Vorjahrs (1. Halbjahr 2016: CHF 77.0 Mio.).

Bei den Renditenliegenschaften kam es in der Berichtsperiode zum Abgang der voll vermieteten Geschäftsliegenschaft Grindelstrasse 3/5 in Bassersdorf ZH durch Umklassierung zu den Entwicklungsreserven. Durch die Zusammenlegung mit einem unbebauten 6000 Quadratmeter grossen Nachbargrundstück, das seit 2008 als Entwicklungsreserve bilanziert wird, vergrössert sich die für eine Projektentwicklung vorgesehene Grundstücksfläche auf rund 12 000 Quadratmeter. Per 30. Juni 2017 umfasste das Portfolio damit 20 Wohn- und 38 Geschäftsliegenschaften.

Das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau blieb im ersten Halbjahr 2017 unverändert. Bei den zwei Projekten mit einem Investitionsvolumen von insgesamt CHF 113.0 Millionen und einem Soll-Jahresmietertrag von CHF 6.7 Millionen handelt es sich um das vollständig vermietete Geschäftshaus am Schiffbauplatz in Zürich-West und um die Wohnüberbauung Fangletenstrasse in Bülach ZH. Beide Liegenschaften werden nach Fertigstellung im zweiten Halbjahr 2017 beziehungsweise im zweiten Halbjahr 2018 ins Portfolio der Renditeliegenschaften übernommen.

Die vom externen Liegenschaftenschätzer per 30. Juni 2017 vorgenommene Bewertung der 58 Renditeliegenschaften und der zwei Anlageliegenschaften im Bau ergab eine in der Summe positive Wertanpassung vor Steuern von CHF 8.7 Millionen (1. Halbjahr 2016: CHF 10.3 Mio.). Der Anteil der Renditeliegenschaften am Neubewertungsergebnis beläuft sich dabei auf CHF 4.7 Millionen, jener der Anlageliegenschaften im Bau auf CHF 4.0 Millionen.

Per Stichtag betrug der Gesamtwert des Portfolios damit CHF 3.59 Milliarden (31.12.2016: CHF 3.57 Mia.).

Bei der Aufteilung der Renditeliegenschaften nach ihrer Nutzungsart, gemessen am Mietertrag, entfielen 21.7 Prozent auf Wohnen und 78.3 Prozent auf Büro, Dienstleistung, Gewerbe und weitere Nutzungen.

Im ersten Halbjahr 2017 erwirtschaftete das Geschäftsfeld Immobilien ein Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt von CHF 50.2 Millionen, was einem Anteil am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe von 82.4 Prozent entspricht.

Im anspruchsvollen Markt profitables Geschäftsfeld Generalunternehmung

Der mit Entwicklung und Realisation von Projekten für Dritte, mit dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften und aktivierten Leistungen für Eigenprojekte erzielte Erfolg aus Generalunternehmung belief sich im ersten Halbjahr 2017 auf CHF 37.4 Millionen. Insbesondere aufgrund der deutlich tieferen Gewinne aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften von CHF 8.6 Millionen (1. Halbjahr 2016: CHF 22.1 Mio.) liegt das Ergebnis wie erwartet 24.9 Prozent unter dem Vergleichswert des Vorjahrs. Dieses war massgeblich geprägt vom Verkaufserfolg des Grossprojekts Guggach in Zürich Unterstrass.

Der Anteil des mit der Entwicklung und Ausführung von Projekten für Dritte erzielten Erfolgs aus Realisation Generalunternehmung lag bei CHF 23.6 Millionen, was einer gegenüber dem Vorjahr verbesserten Bruttomarge von 14.5 Prozent entspricht (1. Halbjahr 2016: CHF 24.4 Mio. / 11.3%). Auf die im Zusammenhang mit Eigenprojekten aktivierten Leistungen entfielen CHF 4.1 Millionen (1. Halbjahr 2016: CHF 3.1 Mio.).

Der Erfolg aus Realisation und die aktivierten Leistungen für Eigenprojekte vermochten die tieferen Verkaufsgewinne erwartungsgemäss nicht zu kompensieren. Mit CHF 14.5 Millionen lag das Betriebsergebnis (EBIT) des Geschäftsfelds deshalb trotz reduziertem Betriebsaufwand unter dem Vergleichswert des Vorjahrs (1. Halbjahr 2016: CHF 24.3 Mio.).

Im ersten Halbjahr 2017 führte die Sparte Projektentwicklung einen Studienauftrag für ein neues Bürogebäude auf dem Escher-Wyss-Areal in Zürich-West durch. Es handelt sich dabei um den Ersatzneubau für ein 1962 an prominenter Lage erstelltes Büro- und Garagengebäude, das den Anforderungen an eine zeitgemässe Nutzung und einen wirtschaftlichen Betrieb nicht mehr zu genügen vermag. Das von der Jury aus acht Vorschlägen einstimmig zur Weiterbearbeitung empfohlene Projekt umfasst auf sechs Geschossen eine Nutzfläche von rund 6500 Quadratmetern. Der Baubeginn ist für 2018 geplant, ist jedoch abhängig vom Verlauf des Bewilligungsverfahrens.

In der Berichtsperiode wurden mehrere Projektentwicklungen für Dritte und das eigene Portfolio – mit einem konstant hohen potenziellen Auftragsvolumen für die Sparte Realisation von mehreren hundert Millionen – weiter vorangetrieben. Dazu zählten unter anderem Eigenprojekte in Zürich Wiedikon, in Dielsdorf und in Winterthur sowie zahlreiche Projekte für Dritte in der ganzen Deutschschweiz.

Das im ersten Halbjahr 2017 von der Sparte Realisation abgewickelte Projektvolumen belief sich auf CHF 203.8 Millionen (1. Halbjahr 2016: CHF 260.2 Mio.). Dabei handelt es sich grösstenteils um Projekte mit kalkulierbaren Risiken, realistischen Vertragsbedingungen und guten Gewinnaussichten, bei denen eine sorgfältige Arbeitsweise und eine hohe Ausführungsqualität verlangt sind.

In der Berichtsperiode erlangten sämtliche Baubereiche auf dem ehemals industriell genutzten Bülachguss-Areal in Bülach-Nord Rechtskraft. Darüber hinaus erfolgte der Vollzug der mit einem institutionellen Investor abgeschlossenen Kaufverträge. Der Baubeginn für das Grossprojekt mit 490 Miet- und Eigentumswohnungen wird zu einem Anstieg des abgewickelten Projektvolumens führen.

Vom abgewickelten Projektvolumen entfielen im ersten Halbjahr 2017 CHF 163.8 Millionen auf Projekte für Dritte, CHF 10.9 Millionen auf Entwicklungsprojekte für den Verkauf an Dritte und CHF 29.1 Millionen auf Projekte für das eigene Portfolio (1. Halbjahr 2016: CHF 215.5 Mio. / CHF 18.8 Mio. / CHF 26.9 Mio.).

Gemessen an dem im ersten Halbjahr 2017 abgewickelten Projektvolumen, lag der Anteil der Neubauprojekte bei 72.4 Prozent und jener der Renovations- und Umbauprojekte bei 27.6 Prozent (1. Halbjahr 2016: 69.2% / 30.8%).

Der per 30. Juni 2017 gesicherte Arbeitsvorrat von CHF 710 Millionen ermöglicht die Auslastung der vorhandenen Kapazitäten während mehr als zwölf Monaten.

Von den 13 per 1. Januar 2017 zum Verkauf stehenden Wohneinheiten aus eigener Entwicklung und Realisation wurden im ersten Halbjahr 2017 deren zehn abgesetzt (1. Halbjahr 2016: 49 Einheiten). Der daraus resultierende Gewinn belief sich auf CHF 8.6 Millionen (1. Halbjahr 2016: CHF 22.1 Mio.). Damit standen per Stichtag lediglich noch drei Einheiten bei den beiden Projekten Guggach in Zürich Unterstrass und Lerchenbergstrasse in Erlenbach ZH zum Verkauf.

Mit dem Verkaufsbeginn von 73 Eigentumswohnungen in Bülach-Nord wird sich die Zahl der zum Verkauf stehenden Entwicklungsliegenschaften im zweiten Halbjahr 2017 wieder erhöhen.

Im ersten Halbjahr 2017 erfolgte der Kauf eines 3806 Quadratmeter grossen, für die Entwicklung und Realisation von 20 Wohneigentumseinheiten geeigneten Grundstücks in Zufikon bei Bremgarten AG mit einem geschätzten Investitionsvolumen von CHF 17.0 Millionen.

In der Berichtsperiode erzielte das Geschäftsfeld Generalunternehmung ein Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt von CHF 10.7 Millionen. Dies entspricht einem Anteil am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe von 17.6 Prozent.

Vorteilhaft strukturierte Finanzierung

Per Stichtag beliefen sich die Finanzschulden des Unternehmens auf CHF 1.64 Milliarden (31.12.2016: CHF 1.60 Mia.).

In der Berichtsperiode erfolgte die Emission einer 0.875%-Obligationenanleihe über CHF 160 Millionen mit einer Laufzeit bis 2027. Darüber hinaus wurden langfristige Festhypotheken abgeschlossen, was zu einer Verlängerung der durchschnittlichen Dauer der Zinsbindung auf 52 Monate (31.12.2016: 36 Monate) führte.

Der durchschnittliche Zinssatz für Fremdkapital lag am Stichtag bei 1.69 Prozent und damit leicht über dem Vergleichswert des Vorjahrs (31.12.2016: 1.67%).

Die per Stichtag frei verfügbaren Kreditlimiten von CHF 675 Millionen sichern dem Unternehmen ein hohes Mass an finanzieller Handlungsfreiheit.

Per 30. Juni 2017 lag die Eigenkapitalquote bei hohen 51.9 Prozent und das Net Gearing bei 77.1 Prozent (31.12.2016: 52.3% / 75.7%).

Zuversichtliche Einschätzung des Geschäftsverlaufs

Die beiden Geschäftsfelder Immobilien und Generalunternehmung vermochten sich in den jeweiligen Märkten weiterhin gut zu behaupten.

Zur hohen Wettbewerbsfähigkeit beigetragen haben im Vermietungsgeschäft in erster Linie die konsequent und ausgesprochen erfolgreich umgesetzten Massnahmen zur Reduktion der leerstandsbedingten Ertragsausfälle.

Bei der Entwicklung und Ausführung von Projekten ist es die Ausrichtung auf Projekte, bei denen eine hohe Ausführungsqualität im Vordergrund steht, die eine erfolgreiche Geschäftstätigkeit ermöglicht. Der Fokus auf die qualitativen und wirtschaftlichen Aspekte von Projekten geht dabei einher mit der kontinuierlichen Optimierung der Prozesse.

Darüber hinaus schaffen die stärkere Gewichtung und der weitere Ausbau der Projektentwicklung die Voraussetzungen sowohl für eine erfolgreiche Akquisitionstätigkeit als auch für die optimale Nutzung der Synergien, die sich aus der Kombination eines ertragsstabilen Immobilienportfolios mit der Tätigkeit des Generalunternehmers ergeben.

Die tiefe Leerstandquote, die geringe Zahl zu erneuernder Geschäftsmietverträge und die im zweiten Halbjahr 2017 mit dem Ausbau des Portfolios einhergehende Zunahme der Mieterträge bilden im Geschäftsfeld Immobilien die solide Basis für den weiteren Geschäftsverlauf.

Bei der Generalunternehmung verlaufen die Entwicklungen und die im Bau befindlichen Projekte erfreulich. Der in der Berichtsperiode erfolgte Baubeginn beim Grossprojekt Bülachguss und der damit verbundene Verkaufsstart für 73 Eigentumswohnungen werden sich mittelfristig positiv auf das Resultat auswirken.

Für das Geschäftsjahr 2017 rechnet das Unternehmen deshalb weiterhin mit einem operativen Unternehmensergebnis, das leicht unter jenem des Vorjahrs liegen dürfte.

Verwaltungsrat und Gruppenleitung danken den Mitarbeitenden für ihr hohes Engagement, mit dem sie einen unverzichtbaren Beitrag zum Erfolg des Unternehmens in der Berichtsperiode geleistet haben, und den Aktionären für das Vertrauen und ihre Unterstützung.