Ausgewählte Anmerkungen

1.1  Rechnungslegung

Die Rechnungslegung der Allreal-Gruppe erfolgt seit dem 1. Januar 2020 nach Swiss GAAP FER (FER). Die konsolidierte Halbjahresrechnung 2020 wurde in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER 31 «Ergänzende Fachempfehlung für kotierte Unternehmen» erstellt und steht im Einklang mit dem Kotierungsreglement sowie Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange. Die Auswirkungen der Rechnungslegungsumstellung von IFRS auf FER werden für die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze unter Ziffer 2 beschrieben.

1.2  Konsolidierungskreis

Im ersten Halbjahr 2020 hat sich der Konsolidierungskreis nicht verändert.

1.3  Bewertungsunsicherheiten

Anlageliegenschaften

Aufgrund des Coronavirus (COVID-19) besteht in Bezug auf die Marktwertermittlung der Anlageliegenschaften erhöhte Unsicherheit. Dies führte zu folgendem Hinweis (Discloser) des externen Liegenschaftenschätzers JLL:

«Der Ausbruch des neuen Coronavirus (COVID-19), der seit dem 11. März 2020 durch die Weltgesundheitsorganisation (WHO) zur ‹Globalen Pandemie› erklärt wurde, hat die globalen Finanzmärkte stark beeinflusst. Von einer zunehmenden Anzahl von Staaten werden Reisebeschränkungen eingeführt.

Die Wirtschaft ist in einer Vielzahl von Sektoren betroffen. Zum Bewertungsstichtag sind vorangegangene Immobilientransaktionen somit nur noch eingeschränkt repräsentativ, um als Referenz für unsere Marktwerteinschätzungen zu dienen. Das bedeutet, dass wir unsere momentanen Einschätzungen zu Immobilienwerten vor dem Hintergrund einer noch nie da gewesenen Reihe von Umständen als Reaktion auf COVID-19 zu treffen haben.

Unsere Bewertungen unterliegen daher einer erhöhten Bewertungsunsicherheit im Sinne des VPS 3 und VGPA 10 der RICS Valuation – Global Standards (Red Book). Entsprechend müssen unsere Bewertungsergebnisse als unsicherer als üblicherweise eingeordnet werden. Beim Umgang mit den Bewertungen ist daher ein höheres Mass an Vorsicht geboten. Aufgrund des unklaren Einflusses, den COVID-19 auf die Immobilienmärkte haben kann, empfehlen wir eine regelmässige Überprüfung der Bewertungsergebnisse.

Zur Vermeidung von Missverständnissen bedeutet die Verwendung der obigen Erklärung zur erhöhten Bewertungsunsicherheit nicht, dass die Bewertungen per se unverlässlich sind. Die Erklärung wird vielmehr verwendet, um gegenüber allen Parteien auf professionelle Weise klar und transparent zu sein, dass – unter den gegenwärtigen aussergewöhnlichen Umständen – der Bewertung weniger Sicherheit beigemessen werden kann, als dies normalerweise der Fall wäre. Die obige Erklärung zur erhöhten Bewertungsunsicherheit ist eine Offenlegung, kein Haftungsausschluss.

Obwohl wir unser allgemeines Verständnis über die Bonität eines Mieters auf der Grundlage öffentlich zugänglicher Informationen widerspiegeln, die möglicher­weise nicht auf dem neuesten Stand sind, sind wir nicht dazu in der Lage, eine verlässliche Aussage über die finanzielle Lage von Mietern zu treffen. Auf der Grundlage der derzeit verfügbaren Informationen gehen wir davon aus, dass die Mieter über ausreichende Zahlungsfähigkeit verfügen.

Angesichts des anhaltenden Ausbruchs der COVID-19-Pandemie können unsichere Handels-und Kreditmarktbedingungen rasche Änderungen der Mieterbonitäten sowie geringere Beständigkeit von Mietverträgen zur Folge haben.»

Nachfolgend werden die Auswirkungen der Umstellung von IFRS auf FER auf die ­Bilanzierungs- und Bewertungsrichtlinien beschrieben. Die Richtlinien, die ­unverändert Bestand haben, werden nicht aufgeführt. Die Auswirkungen auf die Konzernerfolgsrechnung und das Konzerneigenkapital werden unter Ziffer 2.8 nachgewiesen.

2.1  Erfolg aus Vermietung Anlageliegenschaften / Anlageliegenschaften

Der Ertrag aus vermieteten Anlageliegenschaften umfasst Nettomieterträge nach Abzug von Leerstandsausfällen, Inkassoverlusten und neu von Baurechtszinsen. Diese wurden unter IFRS als Nutzungsrecht aktiviert und als Teil der Renditeliegenschaften ausgewiesen. Die Veränderungen des Nutzungsrechts wurden über den Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften erfasst. Mit der angepassten Erfassung der Baurechtszinsen entfällt das unter IFRS aktivierte Nutzungsrecht bei den Renditeliegenschaften.

2.2  Personalvorsorge

Nach IFRS qualifizierten sich die Vorsorgepläne als leistungsorientierte Pläne, dabei wurde das Planvermögen zum Fair Value und werden die Verbindlichkeiten gemäss der Methode der Einmalprämien (Projected Unit Credit Method) bewertet.

Der Vorsorgeaufwand umfasste eine Dienstzeit- und Nettozinskomponente, die erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst wurde, sowie eine Neubewertungskomponente, die versicherungstechnische Gewinne und Verluste enthält und im übrigen Gesamtergebnis als Veränderung Personalvorsorge verbucht wurde.

Neu werden die Vorsorgepläne gemäss Swiss GAAP FER 16 «Vorsorgeverpflichtungen» erfasst. Dadurch werden die effektiven Aufwendungen für die Personalvorsorge dem Personalaufwand belastet. Durch die Anwendung des neuen Standards erfolgt die bilanzielle Erfassung, wenn zum Stichtag ein wirtschaftlicher Nutzen oder eine Verpflichtung besteht. Die bis anhin in der Bilanz als Finanzanlage ausgewiesene Nettoposition «Guthaben aus Personalvorsorge» entfällt.

2.3  Übriger Betriebsaufwand / übrige Sachanlagen

Der Mietaufwand aus langfristigen Mietverträgen für Büros und Parkplätze wird neu erfolgswirksam als operatives Leasing behandelt und dem übrigen Betriebs­aufwand belastet. Diese Verpflichtungen wurden unter IFRS als Nutzungsrecht in der Position «Übrige Sachanlagen» aktiviert und über die Laufzeit abgeschrieben. Einhergehend mit der Anwendung von FER entfällt das aktivierte Nutzungsrecht.

2.4  Finanzaufwand / Derivative Finanzinstrumente

Im Dezember 2016 hatte Allreal Zinssatzswaps (Swaps) vorzeitig aufgelöst. Der verbleibende negative Wiederbeschaffungswert nach Abzug der latenten Steuern wurde in den Hedgingreserven ausgewiesen und unter IFRS über die ursprüng­liche Restlaufzeit der Swaps über die Erfolgsrechnung amortisiert.

Der Saldo der negativen Hedgingreserven wurde unter FER in der Eröffnungsbilanz per 1. Januar 2019 den Gewinnreserven zugewiesen und belastet die Konzern­ergebnisrechnungen ab 2019 nicht mehr.

2.5  Entwicklungsliegenschaften

Entwicklungsliegenschaften umfassen Entwicklungsreserven, angefangene Bauten und fertiggestellte Liegenschaften. Neu werden unter FER die aufgelaufenen Anlagekosten (Land- und Projektkosten) der beurkundeten Einheiten nicht mehr als Vertragsvermögenswerte oder -verbindlichkeiten ausgewiesen, sondern sind als angefangene Bauten Teil der Entwicklungsliegenschaften.

2.6  Kurzfristige Forderungen und Verbindlichkeiten

Forderungen aus Bautätigkeit für Dritte werden nach dem Nettoprinzip bilanziert. Das heisst, erhaltene Bauzahlungen der Bauherren und Teilabrechnungen aus Bautätigkeit werden miteinander verrechnet (Auftragssaldi). Bis anhin wurden unter IFRS die positiven Nettopositionen als Vertragsvermögenswerte und die negativen als Vertragsverbindlichkeiten ausgewiesen. Neu erfolgt unter FER der Ausweis der Auftragssaldi entsprechend ihrem Saldo als Forderungen aus Lieferungen und Leistungen oder als Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.

2.7  Leasingverbindlichkeiten

Im Zusammenhang mit den beiden Nutzungsrechten aus Baurechtszinsen und langfristigen Mietverträgen wurde unter IFRS eine lang- und kurzfristige Leasingverbindlichkeit bilanziert. Unter FER werden die Mietaufwendungen und Baurechtszinsen periodengerecht der Erfolgsrechnung belastet und es werden keine Nutzungsrechte aktiviert. Damit einhergehend entfallen die lang- und kurzfristigen Leasingverbindlichkeiten.

2.8  Überleitung des Unternehmensergebnisses und des Konzerneigenkapitals

Die Änderungen der Rechnungslegungsgrundsätze nach FER erfolgten rückwirkend auf den 1. Januar 2019 mit einem Restatement der Vorjahreszahlen. In den nachfolgenden Tabellen werden die Auswirkungen des Wechsels von IFRS auf FER auf die Konzernergebnisrechnung und das Konzerneigenkapital nachgewiesen.

Überleitung des Unternehmensergebnisses von IFRS zu FER

Überleitung des Eigenkapitals von IFRS zu FER

Die kumulierte Leerstandsquote betrug im ersten Halbjahr 2020 gesamthaft 1.5% des Soll-Mietertrags (1. Halbjahr 2019: 1.9%), aufgeteilt auf die Wohnliegenschaften mit 2.1% und die Geschäftsliegenschaften mit 1.3% (1. Halbjahr 2019: 3.8% und 1.5%).

Der Erfolg aus Realisation Generalunternehmung setzt sich aus Architektur- und Generalunternehmungshonoraren von CHF 10.4 Mio. und Gewinnen aus Bautätigkeit von CHF 11.1 Mio. zusammen (1. Halbjahr 2019: CHF 11.1 Mio. und CHF 12.1 Mio.). Dem gegenüber stehen direkt verrechnete Erlösminderungen von CHF 2.7 Mio. (1. Halbjahr 2019: CHF 2.5 Mio.).

Der Ertrag aus Verkauf Entwicklung ergibt sich aus den erfassten Umsätzen bei den Projekten Solistrasse in Bülach ZH (CHF 4.2 Mio.) und Alter Züriweg in Zufikon AG (CHF 7.9 Mio.), woraus Verkaufsgewinne von CHF 1.6 Mio. resultierten.

Die Höherbewertung der Renditeliegenschaften betrifft für CHF 3.9 Mio. Wohnliegenschaften und für CHF 19.2 Mio. Geschäfts­liegenschaften (1. Halbjahr 2019: CHF 13.6 Mio. bzw. CHF 25.7 Mio.). Bei der Tieferbewertung von Rendite­liegenschaften entfallen CHF 0.0 Mio. auf Wohn­liegenschaften und CHF 12.9 Mio. auf Geschäfts­liegenschaften (1. Halbjahr 2019: CHF 0.7 Mio. bzw. CHF 14.3 Mio.).

Die durchschnittlichen Diskontierungs­zinssätze betragen per 30. Juni 2020 für das gesamte Portfolio der Rendite­liegenschaften 3.92% (31.12.2019: 3.93%). Die durchschnit­tlichen Kapitalisierungssätze per 30. Juni 2020 betragen 3.43% (31.12.2019: 3.44%).

Als Liegenschaften­schätzer ist wie im Vorjahr die Jones Lang LaSalle AG im Auftragsverhältnis tätig.

Bedingt durch die aktienbasierten Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung ergibt sich ein Verwässerungseffekt auf dem Unternehmensergebnis pro Aktie. Für diese Berechnung erhöht sich die Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien von 15 898 289 auf 15 899 887 Aktien.

Die Veränderungen im ersten Halbjahr 2020 lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Die wertvermehrenden Investitionen betreffen die Renditeliegenschaften Grüngasse 27–31 / Badenerstrasse 119–133, Zürich (CHF 2.0 Mio.), Bellerivestrasse 36, Zürich (CHF 1.1 Mio.), Zollstrasse / Josefstrasse 23–29 / Klingenstrasse 4, Zürich (CHF 0.7 Mio.), das Escher-Wyss-Areal, Zürich (CHF 0.7 Mio.), sowie sieben weitere Liegenschaften (CHF 0.3 Mio.).

Grösste Mieter Geschäftsliegenschaften

Vom Gesamtmietertrag aus Geschäftsliegenschaften entfallen auf:

Bezogen auf den Gesamtmietertrag aller Renditeliegenschaften (Geschäfts- und Wohnliegenschaften) im ersten Halbjahr 2020 beträgt der Anteil der fünf grössten Mieter rund 35%.

Die gewichtete Restlaufzeit der befristeten Mietverträge für Geschäftsliegenschaften beträgt 5.7 Jahre (31.12.2019: 5.8 Jahre).

Anlageliegenschaften im Bau per 30. Juni 2020

Grünhof-Areal, Zürich

Neubau eines sechsgeschossigen Mehrfamilienhauses mit 80 Mietwohnungen im bislang gewerblich genutzten Innenhof sowie Realisation eines Ersatzneubaus mit acht Mietwohnungen, Büro- und Gewerbeflächen an der Badenerstrasse. Die in den Neubauten vermietbare Fläche für Wohnen, Büro und Gewerbe auf dem 7088 Quadratmeter grossen Grundstück in Zürich Aussersihl beläuft sich auf insgesamt 8022 Quadratmeter. Das Projekt wird durch die Generalunternehmung ausgeführt und nach Fertigstellung voraussichtlich per 1. Dezember 2020 und 1.  Februar 2021 im Bestand der Renditeliegenschaften bilanziert. Für die Marktwertermittlung per Bilanzstichtag wurden nominelle Diskontierungs- und Kapitalisierungssätze von 3.3/3.5% und 2.8/3.0% angewendet (31.12.2019: 3.80/4.00% und 3.30/3.50%).

Hardstrasse 301, Zürich

Neubau eines sechsgeschossigen Geschäftshauses mit einer vermietbaren Nutzfläche von 5800 Quadratmetern. Das Projekt umfasst 4900 Quadratmeter Büroflächen in den Obergeschossen, 580 Quadratmeter für Gewerbe im Erdgeschoss und 320 Quadratmeter Lagerfläche im Untergeschoss sowie eine Tiefgarage mit 21 Parkplätzen. Das Projekt wird durch die Generalunternehmung ausgeführt und nach Fertigstellung im Jahr 2020 im Bestand der Renditeliegenschaften bilanziert. Für die Marktwertermittlung per Bilanzstichtag wurden nominelle Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze von 3.90% und 3.40% angewendet (31.12.2019: 4.30% und 3.80%).

Die zwei Anlageliegenschaften im Bau befinden sich zu 100% im Alleineigentum von Allreal.

Beim Zugang zu den Entwicklungsreserven handelt es sich um die Liegenschaft Am Strubenacher in Zumikon ZH, die im ersten Halbjahr eigentumsübertragen wurde. Die Veränderungen bei den angefangenen Arbeiten betreffen die Projekte Alter Züriweg in Zufikon AG und Florenstrasse in Winterthur ZH. Der Abgang bei den fertiggestellten Liegenschaften steht im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung von Wohneinheiten des Projekts Solistrasse in Bülach ZH. Dabei wurde ein Gewinn aus Verkauf Entwicklung von CHF 1.6 Mio. erfasst.

Entwicklungsliegenschaften per 30. Juni 2020

Florenstrasse, Winterthur ZH

Neubau von acht Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 51 Eigentumswohnungen und 74 Tiefgaragenplätzen. Das Projekt umfasst eine Nutzfläche (100% Wohnen) von 6232 Quadratmetern. Es wird durch die Allreal Generalunternehmung AG ausgeführt und im Jahr 2022 fertiggestellt. Per 30. Juni 2020 waren von 51 Wohneinheiten keine beurkundet und 44 reserviert.

Alter Züriweg, Zufikon AG

Neubau von zwei miteinander verbundenen Terrassenhäusern mit insgesamt 20 Eigentumswohnungen und 30 Tiefgaragenplätzen. Das Projekt umfasst eine Nutzfläche (100% Wohnen) von 2007 Quadratmetern. Es wird durch die Allreal Generalunternehmung AG ausgeführt und im Jahr 2021 fertiggestellt. Per 30. Juni 2020 waren von 20 Wohneinheiten 17 beurkundet, keine eigentumsübertragen und 2 reserviert.

Das Aktienkapital der Allreal Holding AG besteht per Bilanzstichtag aus 15 942 821 Namenaktien zu je CHF 1.00 Nennwert. Jede Aktie verfügt über eine Stimme und berechtigt bei Eintragung ins Aktienregister zur Teilnahme an der Generalversammlung.

Der Aktienbestand hat sich wie folgt entwickelt:

Am 30. Juni 2020 hielt Allreal 43 125 eigene Aktien (31.12.2019: 45 708 Aktien). Der durchschnittliche Einstandspreis pro Aktie beträgt CHF 155.40 (31.12.2019: CHF 155.40). Der Gesamterwerbspreis wird vom konsolidierten Eigenkapital in Abzug gebracht.

Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung ermächtigt, das Aktienkapital – gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts – bis zum 24. April 2022 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen Platzierung von Aktien um maximal CHF 1 000 000 durch Ausgabe von maximal 1 000 000 Namenaktien à nominal CHF 1.00 zu erhöhen (genehmigtes Kapital).

Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten besteht – unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre – ein bedingtes Kapital von maximal CHF 1 000 000 durch Ausgabe von maximal 1 000 000 Namenaktien à nominal CHF 1.00. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jeweiligen Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt.

Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 0.2 Mio. (200 000 Namenaktien à nominal CHF 1.00) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung.

Die Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 24. April 2020 beschloss eine Ausschüttung von CHF 6.75 pro Aktie, was einem Gesamtbetrag von CHF 107.3 Mio. entspricht. Davon wurden CHF 3.25 pro Aktie in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen und CHF 3.50 pro Aktie als Dividende ausbezahlt.

Fristigkeit der Finanzierung (Kapitalbindung zu Nominalwerten):

Die Finanzschulden bestehen aus grundpfandgesicherten Krediten (feste Vor­schüsse und Festhypotheken) und aus Obligationenanleihen. Die Bankkredite in Form von festen Vorschüssen werden auf rollender Basis verlängert.

Die durchschnittliche Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten reduzierte sich per Bilanzstichtag auf 49 Monate (31.12.2019: 56 Monate).

Im ersten Halbjahr 2020 wurden Obligationenanleihen in der Höhe von CHF 10 Mio. am Markt zurückgekauft und mit dem Nominalbetrag der ausstehenden Finanzverbindlichkeiten verrechnet. Der sich daraus ergebende Finanzerfolg von CHF 0.4 Mio. wurde der Erfolgsrechnung gutgeschrieben.

Per Bilanzstichtag sind die Obligationenanleihen und Festhypotheken wie folgt bilanziert:

In der Berichtsperiode wurden CHF 0.1 Mio. für die Amortisation von Emissionskosten der Anleihen aufgewendet (1. Halbjahr 2019: CHF 0.1 Mio.).

Per 30. Juni 2020 bestehen feste Vorschüsse in der Höhe von CHF 292 Mio. und Festhypotheken von CHF 595.8 Mio. (zu Nominalwerten), die zu 100% bei Schweizer Banken, Versicherungen oder Pensionskassen aufgenommen wurden.

Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten per 30. Juni 2020 beträgt 0.83% (31.12.2019: 0.88%).

Die mit Kreditgebern vereinbarten Vertragsklauseln (Financial Covenants) betreffend Mindestkapitalisierung (Eigenkapitalquote, Net Gearing, Zinsdeckungsfaktor und Refinanzierung Liegenschaften) wurden in der Berichtsperiode ausnahmslos eingehalten.

Es bestehen weder Kaufverpflichtungen noch Garantien und Bürgschaften zugunsten Dritter. Darüber hinaus hat die Allreal Holding AG im Einzelabschluss Garantien und Bürgschaften in der Höhe von CHF 284.4 Mio. im Zusammenhang mit Finanzierungen mit Dritten für einzelne Tochtergesellschaften abgegeben (31.12.2019: CHF 246.5 Mio.).

Per 30. Juni 2020 bestehen keine pendenten Rechtsfälle, die geeignet sind, die Vermögens- und Ertragslage der Allreal-Gruppe massgeblich zu beeinflussen, ohne dass dafür entsprechende Rückstellungen bestehen.

Am 6. Juli 2020 wurde als Teil der Entwicklungsliegenschaften eine Liegenschaft an der Badenerstrasse 501–505 in Zürich Albisrieden zu einem Preis von CHF 31.5 Mio. erworben. Das Objekt eignet sich für einen Wohnungsneubau mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 61 Mio. Ansonsten sind zwischen dem 30. Juni 2020 und dem 18. August 2020 (Datum der Genehmigung des konsolidierten Halbjahresberichts durch den Verwaltungsrat) keine Ereignisse eingetreten, die eine Anpassung der Buchwerte von Aktiven und Passiven zur Folge haben oder an dieser Stelle offengelegt werden müssten.