Ausgewählte Anmerkungen

1.1  Rechnungslegung

Die konsolidierte Halbjahresrechnung 2019 wurde in Übereinstimmung mit dem International Financial Reporting Standard IAS 34 zur Zwischenberichterstattung erstellt und steht im Einklang mit dem Kotierungsreglement sowie Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange. Es gelten die gleichen Rechnungslegungsgrundsätze wie für die Konzernrechnung 2018.

Von den am 1. Januar 2019 in Kraft getretenen neuen oder geänderten IFRS-Standards und -Interpretationen hatte nur der nachfolgend erläuterte IFRS 16 «Leasingverhältnisse» Auswirkungen auf die Konzernrechnung.

IFRS 16

Der Standard regelt die Grundsätze für den Ansatz, die Bewertung und den Ausweis von Leasingverhältnissen, die bis anhin in IAS 17 definiert waren. Die Neuerungen betreffen insbesondere die operativen Leasingverträge beim Leasingnehmer, die neu in der Bilanz zu erfassen sind.

Die Erstanwendung des neuen Standards erfolgte mittels der modifizierten retrospektiven Methode. Daher wurden die Vergleichszahlen aus dem Vorjahr nicht angepasst.

Als Leasingnehmer ist Allreal als Baurechtsnehmer bei Renditeliegenschaften und bei den langfristigen Mietverträgen für Büros und Parkplätze betroffen. Als Baurechtsnehmer wurde für die zukünftigen Baurechtszinsen ein Nutzungsrecht von CHF 34.8 Mio. und für die langfristigen Mietverträge ein Nutzungsrecht von CHF 6.8 Mio. erfasst. Für beide Positionen wurde am 1. Januar 2019 gleichzeitig eine Leasingverbindlichkeit im selben Umfang bilanziert.

Baurechtsverträge bestehen im Zusammenhang mit Renditeliegenschaften oder Anlageliegenschaften im Bau. Die anfallenden Baurechtszinsen sind indexiert, allfällige Änderungen beim Index werden prospektiv vorgenommen. Bis anhin wurden die Baurechtszinsen vom Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften in Abzug gebracht. Die Nutzungsrechte der Baurechtsverträge sind Teil der Renditeliegenschaften und werden im Anhang separat ausgewiesen.

Die Erstbewertung der Leasingverbindlichkeiten beider Positionen entspricht dem Wert der diskontierten zukünftigen Zahlungen. Als Diskontierungszinssatz wurde ein bezüglich Laufzeit und Sicherheit vergleichbarer Zinssatz verwendet. Bei den Leasingverbindlichkeiten als Baurechtsnehmer wurde ein Zinssatz von 2.0% verwendet, bei den langfristigen Mietverträgen ein solcher von 0.5%. Die Nutzungsrechte wurden bei der Ersterfassung in der Höhe der Leasingverbindlichkeiten vorgenommen.

Das Nutzungsrecht aus den langfristigen Mietverträgen für Büros und Parkplätze wird als Teil der übrigen Sachanlagen ausgewiesen. Das Nutzungsrecht wird über die Laufzeit linear abgeschrieben. Bis anhin wurde diese Position als Mietaufwand im übrigen Betriebsaufwand bilanziert.

Die Zahlungen der Baurechtszinsen und der Mietaufwendungen werden neu in eine Amortisations- und eine Zinskomponente aufgeteilt und haben daher Verschiebungen zwischen dem Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit und dem Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit zur Folge.

Aufgrund des neuen Standards ergeben sich keine wesentlichen Anpassungen für Allreal als Leasinggeber.

Effekte aus Erstanwendung IFRS 16

Eröffnungsbilanz nach Anwendung von IFRS 16

Einzelne Geschäftstätigkeiten der Allreal-Gruppe unterliegen – bezogen auf den Jahresverlauf – Schwankungen, insbesondere im Geschäftsfeld Generalunternehmung; so zum Beispiel die Planung und die Ausführung von Bauvorhaben oder der Verkauf von Entwicklungsliegenschaften. Im ersten Halbjahr 2019 sind keine aussergewöhnlichen Sachverhalte eingetreten, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Allreal-Gruppe massgeblich beeinflussen.

Die konsolidierte Halbjahresrechnung 2019 wurde vom Verwaltungsrat der Allreal Holding AG am 13. August 2019 genehmigt.

1.2  Konsolidierungskreis

Im Geschäftsjahr 2019 hat sich der Konsolidierungskreis nicht verändert.

Die kumulierte Leerstandsquote betrug im ersten Halbjahr 2019 gesamthaft 1.9% des Soll-Mietertrags (1. Halbjahr 2018: 2.0%), aufgeteilt auf die Wohnliegenschaften mit 3.8% und die Geschäftsliegenschaften mit 1.5% (1. Halbjahr 2018: 2.1% und 2.0%).

In der Vorjahresperiode wurde die Hammer Retex AG mit der Liegenschaften­bewirtschaftung für Dritte veräussert, vgl. 5.

Der Erfolg aus Realisation Generalunternehmung setzt sich aus Architektur- und Generalunternehmungs­honoraren von CHF 11.1 Mio. und Gewinnen aus Bautätigkeit von CHF 12.1 Mio. zusammen (1. Halbjahr 2018: CHF 12.3 Mio. und CHF 8.8 Mio.). Dem gegenüber stehen direkt verrechnete Erlösminderungen von CHF 2.5 Mio. (1. Halbjahr 2018: CHF 0.9 Mio.).

Der Ertrag aus Verkauf Entwicklung ergibt sich aus dem erfassten Umsatz beim 73 Einheiten umfassenden Projekt Solistrasse in Bülach ZH (CHF 22.4 Mio.), woraus Verkaufsgewinne von CHF 3.4 Mio. resultierten. Per Bilanzstichtag waren 71 Kaufverträge beurkundet.

In der Vorjahresperiode wurde die Hammer Retex AG mit der Liegenschaften­bewirtschaftung für Dritte für CHF 0.75 Mio. veräussert.

Die Veräusserung der Nettoaktiven führte zu einem Erfolg aus Verkauf Gesellschaften von CHF 2.05 Mio. und wurde in der Erfolgsrechnung des Vorjahrs als Bestandteil der Position Ertrag aus Liegenschaftenverwaltung berücksichtigt.

Die Höherbewertung der Renditeliegenschaften betrifft für CHF 13.6 Mio. Wohnliegenschaften und für CHF 25.7 Mio. Geschäftsliegenschaften (1. Halbjahr 2018: CHF 1.1 Mio. bzw. CHF 11.9 Mio.). Bei der Tieferbewertung von Renditeliegenschaften entfallen CHF 0.7 Mio. auf Wohnliegenschaften und CHF 14.3 Mio. auf Geschäftsliegenschaften (1. Halbjahr 2018: CHF –7.3 Mio. für Geschäftsliegenschaften).

Im Zusammenhang mit der Einführung von IFRS 16 wurde ein Nutzungsrecht Anlageliegenschaften erfasst. Die erstmalige Bewertung führte zu einer Tieferbewertung um CHF 0.5 Mio.

Die durchschnittlichen Diskontierungszinssätze betragen per 30. Juni 2019 für das gesamte Portfolio der Renditeliegenschaften 4.10% (31.12.2018: 4.15%). Die durchschnittlichen Kapitalisierungssätze per 30. Juni 2019 betragen 3.61% (31.12.2018: 3.66%).

Als Liegenschaftenschätzer ist wie im Vorjahr Jones Lang LaSalle AG im Auftragsverhältnis tätig.

Der Aufwand für Derivate steht im Zusammenhang mit dem Recycling der Hedgingreserven, wovon der Erfolgsrechnung in der Berichtsperiode CHF 4.5 Mio. (1. Halbjahr 2018: CHF –6.0 Mio.) als nicht liquiditätswirksamer Aufwand belastet wurden.

Bedingt durch die aktienbasierten Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung ergibt sich ein Verwässerungseffekt auf dem Unternehmensergebnis pro Aktie. Für diese Berechnung erhöht sich die Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien von 15 886 232 auf 15 887 486 Aktien.

Die Veränderungen im ersten Halbjahr 2019 lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Die wertvermehrenden Investitionen betreffen die Renditeliegenschaften Grüngasse 27–31 / Badenerstrasse 119–133, Zürich (CHF 3.1 Mio.), Fangletenstrasse 4, Bülach ZH (CHF 0.4 Mio.), Engstringermatte, Schlieren ZH (CHF 0.2 Mio.), sowie sieben weitere Liegenschaften (CHF 0.5 Mio.).

Grösste Mieter Geschäftsliegenschaften

Vom Gesamtmietertrag aus Geschäftsliegenschaften entfallen auf:

Bezogen auf den Gesamtmietertrag aller Renditeliegenschaften (Geschäfts- und Wohnliegenschaften) im ersten Halbjahr 2019 reduziert sich der Anteil der fünf grössten Mieter auf rund 33 Prozent.

Die gewichtete Restlaufzeit der befristeten Mietverträge für Geschäftsliegenschaften beträgt 6.1 Jahre (31.12.2018: 6.4 Jahre).

Anlageliegenschaften im Bau per 30. Juni 2019

Grünhof-Areal, Zürich

Neubau eines sechsgeschossigen Mehrfamilienhauses mit 80 Mietwohnungen im bislang gewerblich genutzten Innenhof sowie Realisation eines Ersatzneubaus mit acht Mietwohnungen, Büro- und Gewerbeflächen an der Badenerstrasse. Die in den Neubauten vermietbare Fläche für Wohnen, Büro und Gewerbe auf dem 7870 Quadratmeter grossen Grundstück in Zürich Aussersihl beläuft sich auf insgesamt 8022 Quadratmeter. Das Projekt wird durch die Generalunternehmung ausgeführt und nach Fertigstellung im Jahr 2020/2021 im Bestand der Renditeliegenschaften bilanziert. Für die Marktwertermittlung per Bilanzstichtag wurden nominelle Diskontierungs- und Kapitalisierungssätze von 3.80/4.00% und 3.30/3.50% angewendet (31.12.2018: 3.90/4.10% und 3.40/3.60%).

Hardstrasse 301, Zürich

Neubau eines sechsgeschossigen Geschäftshauses mit einer vermietbaren Nutzfläche von 5800 Quadratmetern. Das Projekt umfasst 4900 Quadratmeter Büroflächen in den Obergeschossen, 580 Quadratmeter für Gewerbe im Erdgeschoss und 320 Quadratmeter Lagerfläche im Untergeschoss sowie eine Tiefgarage mit 21 Parkplätzen. Das Projekt wird durch die Generalunternehmung ausgeführt und nach Fertigstellung im Jahr 2020 im Bestand der Renditeliegenschaften bilanziert. Für die Marktwertermittlung per Bilanzstichtag wurden nominelle Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze von 4.30% und 3.80% angewendet (31.12.2018: 4.40% und 3.90%).

Die zwei Anlageliegenschaften im Bau befinden sich zu 100% im Alleineigentum von Allreal.

Die per 30. Juni 2019 zum Fair Value bilanzierten Renditeliegenschaften (CHF 4163.8 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau (CHF 73.7 Mio.) qualifizieren als Fair Values der Kategorie 3. In der Berichtsperiode gab es keine Anpassungen bei den Bewertungstechniken oder -prozessen.

Beim Zugang zu den Entwicklungsreserven handelt es sich um die Liegenschaft Hauserstrasse in Zürich. Die Umklassierung von den Entwicklungsreserven zu den angefangenen Bauten betrifft infolge Baustart in der Berichtsperiode das Projekt Alter Züriweg in Zufikon AG. Die weiteren Veränderungen bei den angefangenen Arbeiten betreffen das Projekt Solistrasse in Bülach ZH. Dabei wurde im Zusammenhang mit den 71 Beurkundungen ein Gewinn aus Verkauf Entwicklung von CHF 3.4 Mio. erfasst und wurden CHF 22.4 Mio. zu den Vertragsvermögenswerten umgegliedert.

Entwicklungsliegenschaften per 30. Juni 2019

Solistrasse, Bülach ZH

Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 73 Eigentumswohnungen und 78 Tiefgaragenplätzen im Minergie-Eco-Standard. Das Projekt umfasst eine Nutzfläche (100% Wohnen) von 8150 Quadratmetern. Es wird durch die Generalunternehmung ausgeführt und im Jahr 2019 fertiggestellt. Per 30. Juni 2019 waren von 73 Wohneinheiten deren 71 beurkundet, davon 0 eigentumsübertragen.

Alter Züriweg, Zufikon AG

Neubau von zwei miteinander verbundenen Terrassenhäusern mit insgesamt 20 Eigentumswohnungen und 30 Tiefgaragenplätzen. Das Projekt umfasst eine Nutzfläche (100% Wohnen) von 2007 Quadratmetern. Es wird durch die Allreal Generalunternehmung AG ausgeführt und im Jahr 2021 fertiggestellt. Per 30. Juni 2019 waren von 20 Wohneinheiten keine beurkundet oder eigentumsübertragen.

Das Aktienkapital der Allreal Holding AG besteht per Bilanzstichtag aus 15 942 821 Namenaktien zu je CHF 1.00 Nennwert. Jede Aktie verfügt über eine Stimme und berechtigt bei Eintragung ins Aktienregister zur Teilnahme an der Generalversammlung.

Der Aktienbestand hat sich wie folgt entwickelt:

Am 30. Juni 2019 hielt Allreal 55 738 eigene Aktien (31.12.2018: 57 055 Aktien). Der durchschnittliche Einstandspreis pro Aktie beträgt CHF 155.35 (31.12.2018: CHF 155.35). Der Gesamterwerbspreis wird vom konsolidierten Eigenkapital in Abzug gebracht.

Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung ermächtigt, das Aktienkapital – gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts – bis 20. April 2020 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen Platzierung von Aktien um maximal CHF 1 000 000 durch Ausgabe von maximal 1 000 000 Namenaktien à nominal CHF 1.00 zu erhöhen (genehmigtes Kapital).

Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten besteht – unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre – ein bedingtes Kapital von maximal CHF 2.5 Mio. durch Ausgabe von maximal 2 495 763 Namenaktien à nominal CHF 1.00. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jeweiligen Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt.

Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 200 000 (200 000 Namenaktien à nominal CHF 1.00) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung. Dieses bedingte Kapital ist nicht beansprucht.

Die Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 12. April 2019 beschloss eine Ausschüttung von CHF 6.50 pro Aktie, was einem Gesamtbetrag von CHF 103.3 Mio. entspricht, in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen.

Fristigkeit der Finanzierung (Kapitalbindung zu Nominalwerten)

Die Finanzschulden bestehen aus grundpfandgesicherten Krediten (feste Vorschüsse und Festhypotheken) und aus Obligationenanleihen. Die Bankkredite in Form von festen Vorschüssen werden auf rollender Basis verlängert.

Die durchschnittliche Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten reduzierte sich auf 46 Monate (31.12.2018: 52 Monate).

Per Bilanzstichtag sind die Obligationenanleihen und Festhypotheken wie folgt bilanziert:

In der Berichtsperiode wurden CHF 0.1 Mio. für die Amortisation von Emissionskosten der Anleihen aufgewendet (1. Halbjahr 2018: CHF 0.1 Mio.).

Per 30. Juni 2019 bestehen feste Vorschüsse in der Höhe von CHF 568.3 Mio. und Festhypotheken von CHF 598.8 Mio. (zu Nominalwerten), die zu 100% bei Schweizer Banken, Versicherungen oder Pensionskassen aufgenommen wurden.

Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten per 30. Juni 2019 beträgt 1.27% (31. Dezember 2018: 1.48%).

Die mit Kreditgebern vereinbarten Vertragsklauseln (Financial Covenants) betreffend Mindestkapitalisierung (Eigenkapitalquote, Net Gearing, Zinsdeckungsfaktor und Refinanzierung Liegenschaften) wurden in der Berichtsperiode ausnahmslos eingehalten.

Es bestehen weder Kaufverpflichtungen noch Garantien und Bürgschaften zugunsten Dritter. Darüber hinaus hat die Allreal Holding AG im Einzelabschluss Garantien und Bürgschaften in der Höhe von CHF 452.0 Mio. im Zusammenhang mit Finanzierungen mit Dritten für einzelne Tochtergesellschaften abgegeben (31.12.2018: CHF 373.5 Mio.).

Per 30. Juni 2019 bestehen keine pendenten Rechtsfälle, die geeignet sind, die Vermögens- und Ertragslage der Allreal-Gruppe massgeblich zu beeinflussen, ohne dass dafür entsprechende Rückstellungen bestehen.

Zwischen dem 30. Juni 2019 und dem 13. August 2019 (Datum der Genehmigung des konsolidierten Halbjahresberichts durch den Verwaltungsrat) sind keine Ereignisse eingetreten, die eine Anpassung der Buchwerte von Aktiven und Passiven zur Folge haben oder an dieser Stelle offengelegt werden müssten.