1  Grundlagen

1.1  Tätigkeit

Die Allreal-Gruppe ist eine Immobiliengesellschaft mit ausschliesslicher Tätigkeit in der Schweiz und mit Konzentration im Wirtschaftsraum Zürich. Sie befasst sich mit der Entwicklung und Bewirtschaftung ihres Portfolios von Wohn- und Geschäftsliegenschaften und erbringt Verwaltungstätigkeiten für die eigenen Renditeliegenschaften (Geschäftsfeld Immobilien). Die Tätigkeit als Generalunternehmer umfasst die Entwicklung, die Realisation sowie den Kauf und Verkauf von Liegenschaften (Geschäftsfeld Generalunternehmung).

Die Allreal Holding AG (Muttergesellschaft) mit Sitz in Baar ZG ist an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert.

Der Verwaltungsrat der Allreal Holding AG hat am 11. Februar 2020 die Konzernrechnung zur Veröffentlichung genehmigt. Sie unterliegt zusätzlich der Genehmigung durch die Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 24. April 2020.

1.2  Rechnungslegung

Die Konzernrechnung wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) per 31. Dezember 2019 erstellt und steht im Einklang mit dem Kotierungsreglement sowie Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange und mit dem schweizerischen Gesetz.

In der Konzernrechnung 2019 hat Allreal die folgenden neuen IFRS-Standards und -Interpretationen erstmals angewendet:

Mit Ausnahme der nachfolgend erläuterten Änderungen von IFRS 16 haben die IFRS-Änderungen keine wesentlichen Auswirkungen auf die Konzernrechnung.

IFRS 16

Der Standard regelt die Grundsätze für den Ansatz, die Bewertung und den Ausweis von Leasingverhältnissen, die bis anhin in IAS 17 definiert waren. Die Neuerungen betreffen insbesondere die operativen Leasingverträge beim Leasingnehmer, die neu in der Bilanz zu erfassen sind.

Die Erstanwendung des neuen Standards erfolgte mittels der modifizierten retrospektiven Methode, daher wurden die Vergleichszahlen aus dem Vorjahr nicht angepasst.

Als Leasingnehmer ist Allreal als Baurechtsnehmer bei Renditeliegenschaften und bei den langfristigen Mietverträgen für Büros und Parkplätze betroffen. Als Baurechtsnehmer wurde für die zukünftigen Baurechtszinsen ein Nutzungsrecht von CHF 34.8 Mio. und für die langfristigen Mietverträge ein Nutzungsrecht von CHF 6.8 Mio. erfasst. Für beide Positionen wurde am 1. Januar gleichzeitig eine Leasingverbindlichkeit im selben Umfang bilanziert.

Baurechtsverträge bestehen im Zusammenhang mit Renditeliegenschaften oder Anlageliegenschaften im Bau. Die anfallenden Baurechtszinsen sind indexiert, allfällige Änderungen beim Index werden prospektiv vorgenommen. Bis anhin wurden die Baurechtszinsen vom Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften in Abzug gebracht. Die Nutzungsrechte der Baurechtsverträge sind Teil der Renditeliegenschaften und werden im Anhang separat ausgewiesen.

Die Erstbewertung der Leasingverbindlichkeiten beider Positionen entspricht dem Wert der diskontierten zukünftigen Zahlungen. Als Diskontierungssatz wurde ein bezüglich Laufzeit und Sicherheit vergleichbarer Zinssatz verwendet. Bei den Leasingverbindlichkeiten als Baurechtsnehmer wurde ein Zinssatz von 2.0% verwendet, bei den langfristigen Mietverträgen ein solcher von 0.5%. Die Nutzungsrechte wurden bei der Ersterfassung in der Höhe der Leasingverbindlichkeiten vorgenommen.

Das Nutzungsrecht aus den langfristigen Mietverträgen für Büros und Parkplätze wird als Teil der übrigen Sachanlagen ausgewiesen. Das Nutzungsrecht wird über die Laufzeit linear abgeschrieben. Bis anhin wurde diese Position als Mietaufwand im übrigen Betriebsaufwand bilanziert.

Die Zahlungen der Baurechtszinsen und der Mietaufwendungen werden neu in eine Amortisations- und eine Zinskomponente aufgeteilt und haben daher Verschiebungen zwischen dem Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit und dem Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit zur Folge.

Aufgrund des neuen Standards ergeben sich keine wesentlichen Anpassungen für Allreal als Leasinggeber.

Effekte aus Erstanwendung IFRS 16

Eröffnungsbilanz nach Anwendung von IFRS 16

Es bestehen neue oder geänderte IFRS-Standards und -Interpretationen, die durch das IASB verabschiedet wurden, aber erst in einer späteren Rechnungsperiode in Kraft treten. Die Neuerungen oder Änderungen sind unter Angabe, ab welchem Geschäftsjahr die Anpassung bei Allreal in Kraft tritt, in der nachfolgenden Tabelle aufgeführt.

Von diesen IFRS-Änderungen sind, abgesehen von zusätzlichen Offenlegungspflichten, keine wesentlichen Anpassungen zu erwarten.

1.3  Konsolidierungsmethode

Tochtergesellschaften werden ab dem Erwerbszeitpunkt vollkonsolidiert, und zwar ab jenem Zeitpunkt, zu dem Allreal die Beherrschung erlangt. Die Beherrschung gilt als gegeben, wenn Allreal aufgrund aktuell bestehender Rechte die Möglichkeit hat, diejenigen Aktivitäten der Tochtergesellschaften zu steuern, die einen wesentlichen Einfluss auf deren Rendite haben.

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt beim Kaufzeitpunkt nach der Erwerbsmethode. Transaktionskosten in Zusammenhang mit einem Unternehmenserwerb werden erfolgswirksam erfasst.

Zum Datum, an dem die Beherrschung endet, werden Tochtergesellschaften dekonsolidiert.

Alle konzerninternen Saldi, Erträge und Aufwendungen sowie unrealisierten Gewinne und Verluste aus konzerninternen Transaktionen werden vollständig eliminiert.

1.4  Konsolidierungskreis

Der Konsolidierungskreis blieb in der Berichtsperiode 2019 unverändert.

1.5  Segmentsberichterstattung

Die Allreal-Gruppe wird in die beiden Geschäftsfelder Immobilien und Generalunternehmung unterteilt, die eigene Segmente darstellen. Diese Darstellung entspricht dem Managementansatz, mit dem die Gruppenleitung als Entscheidungsträgerin die Ergebnisse der beiden Segmente auf Stufe Unternehmensergebnis vierteljährlich überwacht. Die Gruppe ist nur innerhalb der Schweiz tätig, weshalb eine geografische Segmentierung entfällt.

Das Geschäftsfeld Immobilien umfasst die Gesellschaften Allreal Home AG (Wohnliegenschaften), Allreal Office AG (Geschäftsliegenschaften), Allreal Toni AG (Toni-Areal in Zürich-West), Allreal Vulkan AG (Geschäftsliegenschaften in Zürich Altstetten), Allreal West AG (Wohn- und Geschäftsliegenschaften in Zürich-West) und Apalux AG (Geschäfts- und Wohnliegenschaften).

Die Allreal Generalunternehmung AG und die Bülachguss AG entsprechen weitgehend dem Geschäftsfeld Generalunternehmung.

Die Tätigkeiten der Allreal Holding AG (Muttergesellschaft) und der Allreal Finanz AG (Finanzierungsgesellschaft) sind nicht auf Segmente zugeordnet, da aus deren Geschäftstätigkeit keine betrieblichen Erträge generiert werden. Sie werden in den Segmentsinformationen unter Holding/Eliminationen aufgeführt.