5  Ergänzende Erläuterungen

5.1  Steuern

5.1.1  Steueraufwand

Der Steueraufwand für die Jahre 2019 und 2018 in der Erfolgsrechnung setzt sich wie folgt zusammen:

Die Aufwendungen für Grundstückgewinnsteuern sind im Geschäftsfeld Generalunternehmung vom Zeitpunkt der Veräusserung von Entwicklungsliegenschaften und im Geschäftsfeld Immobilien von Verkäufen aus dem Portfolio abhängig. Diese Objektsteuern fallen dementsprechend zyklisch an.

Übrige latente Steuern in der Erfolgsrechnung

Die Veränderung der zeitlichen Bewertungsdifferenzen gegenüber dem Vorjahr ergibt sich aus den Auswirkungen der Steuerreform (STAF) infolge tieferer Steuersätze. Dies wurde kompensiert durch höhere Aufwendungen bei den aktivierten Steuereffekten aus Verlustvorträgen und den latenten Steuern aus Neubewertung.

5.1.2  Steuerverbindlichkeiten

Es bestehen folgende Forderungen und Verbindlichkeiten am 31. Dezember gegenüber kommunalen und kantonalen Steuerbehörden:

5.1.3  Latente Steuerverpflichtungen und -guthaben

Latente Steuerverpflichtungen der im langfristigen Fremdkapital ausgewiesenen Rückstellung für latente Steuern setzen sich wie folgt zusammen:

Die latenten Steuerverpflichtungen in Zusammenhang mit der Höherbewertung von Anlageliegenschaften basieren auf einem Steuersatz von bis zu 32% (2018: 32%).

Die Bewertungsdifferenzen auf Abschreibungen auf Anlageliegenschaften im Kanton Zürich sowie auf sonstigen Bilanzpositionen werden mit 18 bis 19% (2018: 20–22%) berechnet. Bei Bewertungsdifferenzen auf Abschreibungen auf Anlageliegenschaften ausserhalb des Kantons Zürich gelangen Steuersätze von bis zu 24% zur Anwendung (2018: 14–24%).

Latente Steuerguthaben bestehen auf folgenden Positionen:

Die latenten Steuerguthaben aus Verlustvorträgen wurden zum Steuersatz von 19.7% (2018: 22.0%) bewertet.

Aus der Erfassung von Vorsorgeverpflichtungen bestehen am Bilanzstichtag latente Steuerverpflichtungen von CHF 4.0 Mio. (31.12.2018: CHF 2.3 Mio.), die sich gegenüber dem Vorjahr um CHF 1.7 Mio. erhöht haben und mit CHF 1.9 Mio. direkt im sonstigen Ergebnis und mit CHF 0.2 Mio. in der Erfolgsrechnung berücksichtigt sind.

5.1.4  Überleitungsrechnung

Die folgende Aufstellung zeigt die Überleitung zwischen den für die Gruppe massgebenden theoretischen Steuersätzen und den effektiven Steuern:

Der angewendete Referenzsteuersatz ist die Gesamtsumme der nationalen, kantonalen und kommunalen Ertragssteuersätze, die im Durchschnitt zur Anwendung kommen. Die Reduktion auf 21% des Referenzsteuersatzes widerspiegelt sich in der Erhöhung der Steuereffekte aus Neubewertungen.

Erträge mit tieferem Steuersatz beinhalten den Effekt, dass ein Teil der Gruppengesellschaften seinen Sitz an einem Standort hat oder eine Anlageliegenschaft an einem Standort liegt, dessen gesamte Steuerbelastung unter dem Referenzsteuersatz liegt.

Erträge mit einem höheren Steuersatz berücksichtigen den Effekt, dass Liegenschaftengewinne, die der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, mit totalen Steuersätzen von bis zu 40% belastet sind. Dabei handelt es sich insbesondere um Gewinne, die bei der Abrechnung von abgeschlossenen Projekten im Geschäftsfeld Generalunternehmung zur Besteuerung gelangen oder aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien stammen.

5.2  Kaufverpflichtungen, Eventualverbindlichkeiten und Rechtsstreitigkeiten

Die Kaufverpflichtung steht im Zusammenhang mit vertraglichen Vereinbarungen zum Erwerb von Entwicklungsliegenschaften.

Es bestehen wie im Vorjahr keine Garantien und Bürgschaften zugunsten Dritter. Darüber hinaus hat die Allreal Holding AG im Einzelabschluss Garantien und Bürgschaften in der Höhe von zusätzlich CHF 246.5 Mio. im Zusammenhang mit Finanzierungen mit Dritten für einzelne Tochtergesellschaften abgegeben (2018: CHF 373.5 Mio.).

5.3  Verpfändete Aktiven zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten

5.4  Finanz-, Kapital- und Risikomanagement

5.4.1  Finanzierungs- und Kapitalmanagement

Im Rahmen der Finanzierungsstrategie hat der Verwaltungsrat mit den Anlage- und Finanzierungsrichtlinien Vorgaben erlassen, inwiefern eine Fremdverschuldung durch die Allreal-Gruppe möglich ist. Der konsolidierte Eigenkapitalanteil muss am Bilanzstichtag über 35% liegen, das Net Gearing darf 150% nicht übersteigen, der Zinsdeckungsfaktor den Faktor 2.0 nicht unterschreiten und die Bilanzpositionen Anlage- und Entwicklungsliegenschaften dürfen mit maximal 70% verzinslichem Fremdkapital refinanziert werden.

Der Verwaltungsrat überprüft vierteljährlich die Kapitalstruktur und überwacht insbesondere die Einhaltung der Grenzwerte gemäss Anlage- und Finanzierungsrichtlinien. Das Kapitalmanagement umfasst dabei sowohl das Eigenkapital als auch das verzinsliche Fremdkapital (Nettofinanzschulden).

Die mit Kreditgebern vereinbarten Vertragsklauseln betreffend Mindestkapitalisierung (Financial Covenants) sind deckungsgleich mit jenen der internen Anlage- und Finanzierungsrichtlinien. Sie wurden während der Berichtsperiode ausnahmslos eingehalten und sind per Bilanzstichtag wie folgt:

Eigenkapitalquote

(Konzerneigenkapital in Prozent der Bilanzsumme)

Net Gearing

(Nettofinanzschulden in Prozent des Konzerneigenkapitals)

Zinsdeckungsfaktor

(EBITDA exklusive Erfolg aus Neubewertung, dividiert durch Nettofinanzaufwand)

Refinanzierung Liegenschaften

(Verbindlichkeiten aus Finanzierung in Prozent des Buchwerts Anlage- und Entwicklungsliegenschaften)

Falls die Financial Covenants nicht eingehalten würden, steht den Kreditgebern vertraglich das Recht zu, die Margen für die Finanzierung zu erhöhen, Amortisationspflichten einzuführen oder vollständige Kreditrückzahlungen zu verlangen.

5.4.2  Finanzielles Risikomanagement

Die Allreal-Gruppe ist verschiedenen Finanzrisiken aus Markt, Zinsänderungen, Forderungen, Refinanzierung und Liquidität ausgesetzt. Das Risikomanagement wird in Übereinstimmung mit den vom Verwaltungsrat genehmigten Anlage- und Finanzierungsrichtlinien durchgeführt.

Zinssatzrisiken

Per 31. Dezember 2019 bestehen feste Vorschüsse in der Höhe von CHF 250 Mio. (12.5% aller Finanzverbindlichkeiten).

Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2019 beträgt 1.33% (31. Dezember 2018: 1.48%).

Die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2019 beträgt 56 Monate (31. Dezember 2018: 52 Monate).

Für eine Sensitivitätsanalyse wurde die Annahme getroffen, dass alle Bilanzpositionen per 31. Dezember während eines ganzen Jahres in gleichem Umfang bestehen und sich das Zinsniveau zu Beginn der Periode um einen Prozentpunkt verändert. Dies würde dazu führen, dass das Unternehmensergebnis unverändert bliebe, wenn die Zinsen um 1% sinken. Bei 1% höheren Zinsen sinkt das Unternehmensergebnis um CHF 1.3 Mio. (2018: CHF 0.0 Mio. / CHF –1.9 Mio.).

Kreditrisiken

Das maximale Ausfallrisiko bei den liquiden Mitteln ist mit CHF 20.8 Mio. geringer als der Buchwert von CHF 29.8 Mio., da mit einigen kreditgebenden Banken der Verrechnungsverzicht zwischen Guthaben und Verbindlichkeiten vertraglich wegbedungen wurde.

Am Bilanzstichtag verteilen sich die Verbindlichkeiten aus Finanzierung (ohne Obligationenanleihen) zu Nominalwerten auf folgende Schweizer Gegenparteien:

Aus abgegebenen Garantien und Bürgschaften zugunsten von Banken im Zusammenhang mit Finanzierungen sind keine zusätzlichen Belastungen zu erwarten, die höher sind als die bilanzierten Verbindlichkeiten aus Finanzierung gegenüber Banken und Versicherungen.

Das maximale Ausfallrisiko bei den Debitoren und übrigen Forderungen entspricht dem Buchwert. Das Kreditrisiko bei den Finanzanlagen beträgt per Bilanzstichtag CHF 118.8 Mio. und entspricht, mit Ausnahme der Guthaben aus Personalvorsorge von CHF 20.2 Mio., der Bilanzposition.

Refinanzierungs- und Liquiditätsrisiko

Aufgrund der Financial Covenants besteht für Allreal die Möglichkeit, rund CHF 1.6 Mia. an neuen Verbindlichkeiten aus Finanzierung aufzunehmen, bevor neue Eigenmittel zugeführt werden müssen.

Zins- und Nominalbetragszahlungen aus Verbindlichkeiten

5.4.3  Marktbewertung von Finanzaktiven und -passiven

Finanzanlagen und Verbindlichkeiten aus Finanzierung werden unter Anwendung der Amortised Cost Method zu fortgeführten Anschaffungswerten bilanziert.

Mit Ausnahme der nachstehend dargestellten Verbindlichkeiten aus Finanzierung ist davon auszugehen, dass die Buchwerte der Finanzaktiven und der übrigen Finanzpassiven den Fair Values entsprechen.

Die Fair Values der Anleihen entsprechen dem Börsenkurs per Bilanzstichtag. Bei den Festhypotheken werden die Fair Values mithilfe der per 31. Dezember aktuellen CHF-Zinssätze für die jeweiligen Restlaufzeiten (mindestens 0.0%) unter Einbezug einer Kreditmarge von 0.5% (2018: 0.6%) ermittelt.

Aus der nachfolgenden Tabelle sind die Buch- und Marktwerte (Fair Values) aller bilanzierten Finanzinstrumente ersichtlich:

5.5  Transaktionen mit nahestehenden Personen

Als nahestehende Personen gelten der Verwaltungsrat, die Gruppenleitung und die Pensionskasse Allreal.

Die Mitglieder des Verwaltungsrats erhalten Fixhonorare von total CHF 0.69 Mio. (2018: CHF 0.63 Mio.), die nach Genehmigung der Jahresrechnung durch die Generalversammlung ausbezahlt werden. Weitere Vergütungen an diese Personen bestehen nicht.

Die Vergütungen an den Verwaltungsrat werden durch die Allreal Holding AG direkt ausgerichtet. Die Mitglieder der Gruppenleitung sind bei der zu 100% der Allreal Holding AG gehörenden Tochtergesellschaft Allreal Generalunternehmung AG angestellt, die die Vergütungen an diese Personen ausbezahlt. Alle Beträge sind brutto ausgewiesen vor Sozialversicherungsbeiträgen zulasten der Vergütungsempfänger. Der Arbeitgeberanteil an den Sozialversicherungsbeiträgen ist nicht berücksichtigt.

In der Berichtsperiode wurde für die Gruppenleitung eine Gesamtvergütung von CHF 3.11 Mio. (2018: CHF 3.54 Mio.) in der Konzernrechnung berücksichtigt, davon CHF 1.20 Mio. (2018: CHF 1.16 Mio.) als höchste Gesamtvergütung für Roger Herzog.

Zusammenfassend wurden an den Verwaltungsrat und an die Gruppenleitung insgesamt folgende Vergütungen in der Konzernrechnung berücksichtigt:

Weder in der Berichtsperiode noch im Vorjahr wurden Darlehen, Kredite oder Sicherheiten an die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung oder an ihnen nahestehende Personen sowie ehemalige Organmitglieder gewährt.

Folgende Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Gruppenleitung halten per Bilanzstichtag direkt oder indirekt eine Beteiligung an der Allreal Holding AG:

Die Beteiligung der Helvetia Gruppe, St. Gallen, bei der Philipp Gmür die Funktion des Group CEO ausübt, ist in der Tabelle nicht enthalten.

Die auf Verwaltungsrat und Gruppenleitung entfallenden Aktien entsprechen einer Beteiligungsquote von 1.69% am Aktienkapital der Gesellschaft (31.12.2018: 1.81%).

Die Helvetia Gruppe, die 10.6% des Aktienkapitals der Allreal Holding AG hält, ist mit Philipp Gmür im Verwaltungsrat der Allreal Holding AG vertreten. Allreal ist für Helvetia als Generalunternehmung in der Realisation von Bauprojekten tätig, die zu marktüblichen Konditionen ausgeführt werden. Das abgewickelte Projektvolumen für die Helvetia Gruppe betrug in der Berichtsperiode CHF 21.3 Mio. Im Weiteren bestehen Versicherungsverträge zwischen der Helvetia Gruppe und einzelnen Allreal-Gesellschaften mit einem jährlichen Prämienvolumen von CHF 1.3 Mio. (Gebäude-, Bau- und Personenversicherungen).

Allreal bezieht Beratungsdienstleistungen in rechtlichen Angelegenheiten von mehreren Kanzleien, unter anderem auch von Meyerlustenberger Lachenal AG, in der Andrea Sieber Partnerin ist. Im Geschäftsjahr 2019 wurden Allreal Honorare in der Höhe von CHF 0.055 Mio. in Rechnung gestellt.

Meyerlustenberger Lachenal AG ist Mieterin von Büroflächen in der Geschäftsliegenschaft an der Schiffbaustrasse 2 in Zürich zu marktüblichen Konditionen und einem jährlichen Mietzinsvolumen von CHF 0.94 Mio.

Im zweiten Halbjahr 2019 hat Allreal von der Pensionskasse Allreal mit Besitzesantritt per 1. Januar 2020 einen 40%-Miteigentumsanteil an der Wohnliegenschaft Heerenwiesen 23–41 in Zürich Schwamendingen erworben (jährlicher Brutto-Soll-Mietertrag CHF 1.0 Mio.). Der Kaufpreis betrug CHF 28 Mio. Die übrigen 60%-Miteigentumsanteile befanden sich bereits vorher im Eigentum von Allreal.

5.6  Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Zwischen dem 31. Dezember 2019 und dem 11. Februar 2020 (Datum der Genehmigung der Konzernrechnung durch den Verwaltungsrat) sind keine weiteren Ereignisse eingetreten, die eine Anpassung der Buchwerte von Aktiven und Passiven zur Folge haben oder an dieser Stelle offengelegt werden müssten.