4  Erläuterungen zur Konzernbilanz

4.1  Anlageliegenschaften

  

Wohnliegenschaften

 

Geschäftsliegenschaften

 

Anlageliegen-
schaften im Bau

 

Total Anlageliegenschaften

2018

 

2017

 

2018

 

2017

 

2018

 

2017

 

2018

 

2017

 

559.2

 

558.4

 

3 048.9

 

2 671.4

 

27.2

 

54.2

 

3 635.3

 

3 284.0

 

0.0

 

0.0

 

112.0

 

329.0

 

0.0

 

0.0

 

112.0

 

329.0

 

4.9

 

0.6

 

7.3

 

16.5

 

18.3

 

29.4

 

30.5

 

46.5

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.2

 

0.4

 

0.2

 

0.4

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.2

 

0.1

 

0.1

 

0.0

 

0.0

 

0.1

 

0.3

 

39.2

 

0.0

 

–40.6

 

31.9

 

1.4

 

–56.8

 

0.0

 

–24.9

 

603.3

 

559.2

 

3 127.7

 

3 048.9

 

47.1

 

27.2

 

3 778.1

 

3 635.3

 

259.2

 

247.4

 

63.9

 

27.8

 

–1.8

 

15.3

 

321.3

 

290.5

 

49.0

 

17.5

 

76.1

 

48.8

 

15.2

 

5.4

 

140.3

 

71.6

 

–2.1

 

–5.5

 

–76.6

 

–44.4

 

–1.0

 

0.0

 

–79.7

 

–49.8

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

–0.2

 

–0.1

 

–0.1

 

0.0

 

0.0

 

–0.1

 

–0.3

 

1.4

 

0.0

 

0.0

 

31.8

 

–1.4

 

–22.5

 

0.0

 

9.3

 

307.5

 

259.2

 

63.3

 

63.9

 

11.0

 

–1.8

 

381.8

 

321.3

 

818.4

 

805.8

 

3 112.8

 

2 699.2

 

25.4

 

69.5

 

3 956.6

 

3 574.5

 

910.8

 

818.4

 

3 191.0

 

3 112.8

 

58.1

 

25.4

 

4 159.9

 

3 956.6

812.0

89.2%

 

768.8

 

2 704.7

84.8%

 

2 387.4

 

0.0

0.0%

 

0.0

 

3 516.7

84.5%

 

3 156.2
79.8%

Beim Zukauf handelt es sich um die per 10. Dezember 2018 erworbene Geschäftsliegenschaft an der Freiburgstrasse 130 in Bern, die ab dem Geschäftsjahr 2019 erfolgswirksam wird.

Die wertvermehrenden Investitionen betreffen die Renditeliegenschaften Limmataustrasse 2–8 / Limmatstrasse 9–11 / Engstringermatte, Schlieren ZH (CHF 4.8 Mio.), Schiffbaustrasse 2, Zürich (CHF 2.2 Mio.), Grüngasse 27–31 / Badenerstrasse 119–133, Zürich (CHF 1.9 Mio.), Vulkanstrasse 106, Zürich (CHF 1.7 Mio.), sowie 13 weitere Liegenschaften (CHF 1.6 Mio.).

Die Umklassierungen betreffen zwei Liegenschaften auf dem Grünhof-Areal in Zürich (CHF 33.9 Mio.), die Hardstrasse 301 auf dem Escher-Wyss-Areal in Zürich (CHF 6.7 Mio.) und die Fangletenstrasse 4–18 in Bülach ZH (CHF 39.2 Mio.), die seit dem 1. Oktober 2018 Teil der Wohnliegenschaften ist.

4.2  Entwicklungsliegenschaften

Entwicklungsreserven

Angefangene
Bauten

Fertiggestellte
Liegenschaften

Entwicklungsliegenschaften

2018

2017

2018

2017

2018

2017

2018

2017

78.3

101.6

29.9

8.3

8.3

55.8

116.5

165.7

75.0

5.3

0.0

0.0

0.0

0.0

75.0

5.3

2.2

9.1

21.4

13.0

0.0

–2.2

23.6

19.9

1.0

0.5

4.1

0.0

0.4

11.3

5.5

11.8

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

–20.3

–29.7

–44.0

0.0

–8.7

–56.7

–73.0

–86.4

0.0

–8.4

0.0

8.6

0.0

0.0

0.0

0.2

136.2

78.3

11.4

29.9

0.0

8.3

147.6

116.5

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

Die Abgänge betreffen bei den Entwicklungsreserven die Liegenschaft Grindelstrasse Bassersdorf ZH (CHF 20.3 Mio.), bei den angefangenen Bauten die Projekte Solistrasse Bülach ZH (CHF 27.1 Mio.) und Kirschblütenweg Basel (CHF 16.9 Mio.) und bei den fertiggestellten Liegenschaften das Projekt Guggach Zürich (CHF 8.7 Mio.). Die Abgänge bei den angefangenen Bauten und den fertiggestellten Liegenschaften wurden aufgrund der Umstellung auf IFRS 15 im Umfang von CHF 17.8 Mio. direkt über das Eigenkapital erfasst.

Per 31. Dezember 2018 setzte sich das Portfolio der Entwicklungsliegenschaften wie folgt zusammen:

Erwerb/
Projektstart

Grund-
stücks-
fläche
in m2

Altlasten-
verdachts-
flächen-
kataster

Buchwert
CHF Mio.

Geschätztes
Investitions-
volumen
CHF Mio.1

Projektstand

Erwartete
Fertigs-
tellung

2013

46 419

nein

36.92

175.0

in Planung

offen

2018

8 386

nein

33.92

70.0

in Planung

offen

1987

30 278

ja

16.02

100.0

in Planung

offen

2016

11 582

nein

21.02

55.0

in Planung

offen

2017

3 806

nein

5.92

17.0

in Planung

offen

2018

2 195

nein

22.52

47.0

in Planung

offen

136.2

464.0

2011

18 586

ja

11.4

55.0

in Ausführung

2019

11.4

55.0

0.0

0.0

147.6

519.0

1 Grundstücks- und Baukosten

2 Buchwert beinhaltet Anschaffungskosten für das zu 100% im Eigentum von Allreal befindliche Grundstück und aufgelaufene Projektkosten Dritter

Solistrasse, Bülach ZH

Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 73 Eigentumswohnungen und 78 Tiefgaragenplätzen im Minergie-Eco-Standard. Das Projekt umfasst eine Nutzfläche (100% Wohnen) von 8150 Quadratmetern. Es wird durch die Generalunternehmung ausgeführt und im Jahr 2019 fertiggestellt. Per 31. Dezember 2018 waren von 73 Wohneinheiten deren 56 beurkundet, davon 0 eigentumsübertragen.

Guggach, Zürich

Neubau von vier Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 197 Eigentumswohnungen und 219 Tiefgaragenplätzen im Minergie-Standard. Das Projekt umfasst eine Nutzfläche (100% Wohnen) von 25 919 Quadratmetern. Das Projekt wurde durch die Generalunternehmung ausgeführt und im Jahr 2016 fertiggestellt. Per 31. Dezember 2018 waren von 197 Wohneinheiten deren 197 verkauft und 196 eigentumsübertragen.

Der Buchwert der noch zur Eigentumsübertragung anstehenden Wohneinheit von CHF 2.5 Mio. wurde auf die Position Vertragsvermögenswerte umgegliedert.

4.3  Übrige Sachanlagen

2018

 

2017

 

6.1

 

5.9

 

0.2

 

0.2

 

–0.1

 

0.0

 

6.2

 

6.1

   
 

5.0

 

4.8

 

0.1

 

0.2

 

0.0

 

0.0

 

5.1

 

5.0

1.1

 

1.1

 

0.0

 

0.0

Bei den übrigen Sachanlagen handelt es sich um Informatikausrüstung (CHF 0.2 Mio.) und Kunstgegenstände (CHF 0.9 Mio.).

4.4  Finanzanlagen

31.12.2018

 

31.12.2017

 

125.3

 

133.2

 

10.6

 

9.9

135.9

 

143.1

Für Innenausbauten von Geschäfts- und Gewerbeflächen wurden Mietern im Geschäftsfeld Immobilien die Kosten durch Allreal vorfinanziert, die über die Laufzeit der Mietverträge auf Annuitätsbasis durch die Mieter vollständig zurückbezahlt werden. Die vorfinanzierten Mieterausbauten haben Laufzeiten mit Endfälligkeiten bis ins Jahr 2034 und werden abhängig von den vertraglichen Einzelbestimmungen mit 1.00 bis 5.55% p. a. verzinst. Die grösste Einzelposition für Mieterausbauten auf dem Toni-Areal, Zürich, und an der Zürcherstrasse, Winterthur, entfällt auf den Kanton Zürich als Gegenpartei mit CHF 109.5 Mio. (31.12.2017: CHF 116.1 Mio.).

Per Bilanzstichtag setzten sich die vorfinanzierten Mieterausbauten wie folgt zusammen:

2018

 

2017

 

135.5

 

139.1

 

2.6

 

5.3

 

–11.2

 

–8.9

 

126.9

 

135.5

 

2.3

 

2.3

 

0.0

 

0.0

 

–0.7

 

0.0

 

1.6

 

2.3

125.3

 

133.2

Am Bilanzstichtag besteht ein Guthaben aus Personalvorsorge (IAS 19) von CHF 10.6 Mio. (2017: Guthaben von CHF 9.9 Mio.).

4.5  Immaterielle Vermögenswerte

2018

 

2017

 

0.4

 

0.2

 

0.1

 

0.2

 

0.0

 

0.0

 

0.5

 

0.4

 

0.1

 

0.0

 

0.2

 

0.1

 

0.0

 

0.0

 

0.3

 

0.1

0.2

 

0.3

4.6  Vertragsvermögenswerte

31.12.2018

 

31.12.2017

 

21.4

 

0.0

 

26.9

 

0.0

48.3

 

0.0

4.7  Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

31.12.2018

 

31.12.2017

 

38.9

 

26.9

 

0.0

 

46.8

 

6.9

 

4.9

45.8

 

78.6

Die Debitoren des Geschäftsfelds Immobilien in Höhe von CHF 6.9 Mio. beinhalten nicht fällige Guthaben gegenüber Liegenschaftenverwaltungsgesellschaften.

Für die nicht wertberichtigten Debitoren Generalunternehmung besteht folgende Fälligkeitsstruktur per 31. Dezember:

2018

 

2017

 

17.7

 

14.1

 

17.1

 

4.6

 

1.9

 

0.0

 

2.2

 

8.2

 

0.0

 

0.0

38.9

 

26.9

Die bilanzierten Werte verstehen sich nach Abzug geleisteter Anzahlungen pro Projekt, die sich per 31. Dezember in Bau für Dritte befinden beziehungsweise noch nicht abgerechnet und bezahlt sind.

2018

 

2017

 

382.8

 

452.1

 

38.6

 

44.6

 

22.4

 

24.3

 

443.8

 

521.0

 

–448.2

 

–494.9

 

26.1

26.9

 

46.8

31.5

 

20.7

4.8  Übrige Forderungen

31.12.2018

 

31.12.2017

 

0.8

 

0.2

 

0.4

 

0.6

 

0.2

 

0.1

 

0.4

 

0.4

 

0.5

 

0.6

2.3

 

1.9

4.9  Liquide Mittel

Von den flüssigen Mitteln in Höhe von CHF 40.6 Mio. (31.12.2017: CHF 38.1 Mio.) sind CHF 11.7 Mio. als Kontokorrentguthaben frei verfügbar und CHF 28.6 Mio. nur für bestimmte Drittbauprojekte der Generalunternehmung verwendbar.

4.10  Aktienkapital

Die Generalversammlung der Allreal Holding AG beschloss am 20. April 2018 die Herabsetzung des Aktienkapitals durch Reduktion des Nennwerts jeder Namenaktie von CHF 50.00 auf neu CHF 1.00 und die Verwendung des Herabsetzungsbetrags zur Rückzahlung von CHF 6.25 pro Namenaktie an die Aktionäre und zur Zuweisung von CHF 42.75 pro Namenaktie an die Reserven aus Kapitaleinlagen. Damit bestand das Aktienkapital der Allreal Holding AG per Bilanzstichtag aus 15 942 821 Namenaktien zu je CHF 1.00 Nennwert. Jede Aktie verfügt über eine Stimme und berechtigt bei Eintragung ins Aktienregister zur Teilnahme an der Generalversammlung.

Der Aktienbestand hat sich wie folgt entwickelt:

Ausgegebene Aktien

 

Eigene Aktien

 

Ausstehende Aktien

 

15 942 821

 

12 000

 

15 930 821

   

164 174

  
   

–146 144

  
   

–502

  
 

15 942 821

 

29 528

 

15 913 293

 

15 942 821

 

29 528

 

15 913 293

   

228 316

  
   

–199 596

  
   

–1 193

  
 

15 942 821

 

57 055

 

15 885 766

Der durchschnittliche Einstandspreis pro Aktie im Eigenbestand beträgt CHF 155.35 (31.12.2017: CHF 165.25).

Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung ermächtigt, das Aktienkapital – gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts – bis 20. April 2020 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen Platzierung von Aktien um maximal CHF 1.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 1 000 000 Namenaktien à nominal CHF 1.00 zu erhöhen (genehmigtes Kapital).

Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten hat die Generalversammlung vom 31. März 2006 – unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre – ein bedingtes Kapital von maximal CHF 125.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 2 500 000 Namenaktien à nominal CHF 50 geschaffen. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jeweiligen Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt. Dieses bedingte Kapital hat sich infolge Konversion von Wandelobligationen in Aktien in den Vorjahren um CHF 0.2 Mio. auf CHF 124.8 Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2018). Die Nennwertreduktion auf CHF 1.00 pro Aktie findet auch beim bedingten Kapital Anwendung und führt zu einem Bestand per 31. Dezember 2018 von CHF 2 495 763.

Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 200 000 (200 000 Namenaktien à nominal CHF 1.00) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung.

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 12. April 2019 eine Ausschüttung von CHF 6.50 pro Aktie, was einem Gesamtbetrag von CHF 103.6 Mio. entspricht. Im Jahr 2018 wurden CHF 99.3 Mio. als Nennwertreduktion an die Aktionäre ausgeschüttet (CHF 6.25 pro Aktie).

4.11  Verbindlichkeiten aus Finanzierung Fristigkeit der Finanzierung zu Nominalwerten

< 1 Jahr

 

1–3 Jahre

 

3–5 Jahre

 

> 5 Jahre

 

Total

558.0

 

306.0

 

359.3

 

689.7

 

1 913.0

 

29.2

 

16.0

 

18.8

 

36.0

 

100.0

 

25.1

 

14.5

 

17.4

 

43.0

 

100.0

Die Finanzschulden der Allreal-Gruppe bestehen aus grundpfandgesicherten Bankkrediten (feste Vorschüsse und Festhypotheken) und aus Obligationenanleihen. Die Bankkredite in Form von festen Vorschüssen werden auf rollender Basis verlängert.

In den Verbindlichkeiten aus Finanzierung sind Obligationenanleihen mit einem totalen Nominalwert von CHF 1080 Mio. und einem Buchwert von CHF 1079.6 Mio. bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.3 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet.

4.12  Rückstellungen

Die Rückstellungen für Baugarantien decken bestehende Risiken aus abgeschlossenen Projekten des Geschäftsfelds Generalunternehmung ab. Die übrigen Rückstellungen beinhalten mögliche Mittelabflüsse aus pendenten Rechtsfällen.

Kurzfristige Rückstellungen

Baugarantien

 

Übriges

 

Total

2018

 

2017

 

2018

 

2017

 

2018

 

2017

 

4.1

 

4.2

 

0.9

 

1.6

 

5.0

 

5.8

 

0.9

 

4.5

 

0.0

 

0.0

 

0.9

 

4.5

 

–3.5

 

–4.4

 

0.0

 

–0.7

 

–3.5

 

–5.1

 

–0.5

 

–0.2

 

0.0

 

0.0

 

–0.5

 

–0.2

1.0

 

4.1

 

0.9

 

0.9

 

1.9

 

5.0

Langfristige Rückstellungen

Baugarantien

 

Übriges

 

Total

2018

 

2017

 

2018

 

2017

 

2018

 

2017

 

1.5

 

1.8

 

0.5

 

13.4

 

2.0

 

15.2

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

–0.3

 

0.0

 

–12.9

 

0.0

 

–13.2

1.5

 

1.5

 

0.5

 

0.5

 

2.0

 

2.0

4.13  Vertragsverbindlichkeiten

31.12.2018

 

31.12.2017

 

31.5

 

0.0

31.5

 

0.0

4.14  Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften

31.12.2018

 

31.12.2017

 

 

2.7

 

0.0

 

1.1

 

0.2

 

1.2

0.2

 

5.0

4.15  Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

31.12.2018

 

31.12.2017

 

22.3

 

33.5

 

0.0

 

20.7

 

0.7

 

0.0

23.0

 

54.2

4.16  Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten

31.12.2018

 

31.12.2017

 

0.9

 

0.4

 

1.3

 

1.5

 

12.7

 

15.1

14.9

 

17.0

Auf den Bilanzstichtag werden sämtliche durch die Mitarbeitenden noch nicht bezogenen Ferienguthaben mit den individuellen Lohnansätzen bewertet und als Abgrenzung in der Konzernrechnung berücksichtigt, die sich per 31.12.2018 auf CHF 1.3 Mio. belaufen (31.12.2017: CHF 1.5 Mio.).

In den passiven Rechnungsabgrenzungen sind im Wesentlichen abgegrenzte Zinsaufwendungen aus Finanzverbindlichkeiten, noch nicht abgerechnete Liegenschaften- oder Betriebsaufwendungen sowie noch nicht ausbezahlte Vergütungen an Verwaltungsrat und Gruppenleitung erfasst.