3  Erläuterungen zur Konzerngesamtergebnisrechnung

3.1  Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften

Der Mietertrag ermittelt sich wie folgt:

Die kumulierte Leerstandsquote betrug im Geschäftsjahr 2017 gesamthaft 2.6% des Soll-Mietertrags (2016: 5.1%), aufgeteilt auf die Wohnliegenschaften mit 1.6% und die Geschäftsliegenschaften mit 2.8% (2016: 2.4% bzw. 5.7%).

Im Übrigen setzt sich der Mietertrag wie folgt zusammen:

3.2  Direkter Aufwand für vermietete Anlageliegenschaften

Der Liegenschaftenaufwand betrifft ausschliesslich die Renditeliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien.

Der Verwaltungs- und Betriebsaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

Der Liegenschaftenaufwand für nicht vermietete Objekte belief sich im Jahr 2017 auf CHF 0.5 Mio. (2016: CHF 0.6 Mio.).

3.3  Ertrag aus Liegenschaftenverwaltung

3.4  Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften

In der Berichtsperiode wurden keine Renditeliegenschaften verkauft. In der Vorjahresperiode wurden vier Liegenschaften mit einem Verkaufserfolg von CHF 5.6 Mio. veräussert.

3.5  Erfolg aus Generalunternehmung

Der Erfolg aus Realisation Generalunternehmung setzt sich aus Architektur- und Generalunternehmerhonoraren (CHF 27.1 Mio.) und Gewinnen aus Bautätigkeit (CHF 23.5 Mio.) zusammen (2016: CHF 29.3 Mio. / CHF 16.9 Mio.). Demgegenüber stehen direkt verrechnete Erlösminderungen von CHF –5.6 Mio. für Garantieaufwendungen, Bauversicherungen und -garantien, Erfüllungsgarantien, Delkredere sowie Drittaufwand aus Offerten (2016: CHF –3.5 Mio.).

Im Geschäftsjahr 2017 wurden bei den Projekten Fangleten-/Solistrasse Bülach (CHF 29.7 Mio.), Guggach Zürich (CHF 30.3 Mio.), Pfruendmatt Mettmenstetten CHF 8.6 Mio.), Lerchenbergstrasse Erlenbach (CHF 15.7 Mio.), Stauffacher Steinen (CHF 1.7 Mio.) und Cholplatz Bülach (CHF 0.4 Mio.) Grundstücke zu Eigentum an Dritte übertragen, woraus Verkaufsgewinne von CHF 11.8 Mio. resultierten (2016: acht Projekte / CHF 34.6 Mio.).

In den diversen Erträgen sind Honorare für die Tätigkeit von Projektentwicklungen Dritter von CHF 0.6 Mio. sowie übrige Erfolge aus Kommissionen und Dienstleistungen für Dritte von CHF 0.5 Mio. und Mieterträge von Entwicklungsliegenschaften im Umfang von CHF 1.3 Mio. enthalten.

3.6  Personalaufwand

Im Personalvorsorgeaufwand ist ein Aufwand in Höhe von CHF 4.5 Mio. aus der Anwendung von IAS 19 berücksichtigt (2016: CHF 4.2 Mio.), vgl. 3.11. Der übrige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für effektive und pauschalierte Spesen von Mitarbeitenden (CHF –1.5 Mio.), Aus- und Weiterbildung (CHF −0.2 Mio.), Kosten für Rekrutierung neuer Mitarbeitender (CHF –0.1 Mio.) sowie weitere direkt zurechenbare Mitarbeiteraufwendungen (CHF –0.5 Mio.).

Am Bilanzstichtag betrug der Personalbestand 274 Mitarbeitende, entsprechend 259 Vollzeitstellen (31.12.2016: 292 Mitarbeitende / 276 Vollzeitstellen).

3.7  Übriger Betriebsaufwand

Der Mietaufwand betrifft Geschäftsräumlichkeiten und Parkplätze in Zürich, Basel, Bern, Cham und St. Gallen. Für den Sitz in Zürich besteht ein Mietvertrag mit einer Laufzeit bis 31. Januar 2021 und einem jährlichen Mietzins von CHF 2.7 Mio. Die Mietverträge für die anderen Standorte mit jährlichen Mietzinsen von CHF 0.7 Mio. haben fixe Laufzeiten bis maximal Januar 2022.

Im Verwaltungsaufwand sind Kosten für Unternehmenskommunikation, Telekommunikation, Sachversicherungen und Büromaterial berücksichtigt.

Der übrige allgemeine Betriebsaufwand enthält im Wesentlichen Kosten für Betrieb, Unterhalt und Reparaturen von Betriebseinrichtungen sowie Porti und Kosten aus Vorsteuerkürzungen der Mehrwertsteuer.

3.8  Finanzertrag

3.9  Finanzaufwand

Der Aufwand für Derivate steht im Zusammenhang mit dem Recycling der Hedgingreserven, wovon der Erfolgsrechnung in der Berichtsperiode CHF 13.3 Mio. als nicht liquiditätswirksamer Aufwand belastet werden.

Der Zinsaufwand für Obligationenanleihen enthält bezahlte und abgegrenzte Zinsen per Bilanzstichtag von CHF –8.7 Mio. (2016: CHF –9.4 Mio.) und die Amortisation zwischen Schuldkomponenten und Rückzahlungsbeträgen von CHF –0.3 Mio. (2016: CHF –0.2 Mio.).

Die aktivierten Bauzinsen von CHF 0.4 Mio. (2016: CHF 0.6 Mio.) teilen sich auf in im Bau befindliche Entwicklungsliegenschaften (CHF 0.0 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau (CHF 0.4 Mio.) unter Verwendung eines durchschnittlichen Zinssatzes von 0.85% (2016: 1.67–2.31%).

Der durchschnittliche Zinssatz auf den ausstehenden Finanzverbindlichkeiten beträgt 1.53%, mit einer durchschnittlichen Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten von 49 Monaten (2016: 1.67% und 36 Monate).

3.10  Unternehmensergebnis / Eigenkapital (NAV) je Aktie

Bedingt durch die aktienbasierten Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung ergibt sich ein Verwässerungseffekt auf dem Unternehmensergebnis pro Aktie. Für diese Berechnung erhöht sich die Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien von 15 928 874 auf 15 929 790 Aktien.

Der Börsenkurs lag am Jahresende bei CHF 164.80 (31.12.2016: CHF 151.30). Dies entspricht einem Aufschlag von 21.9% gegenüber dem Eigenkapital je Aktie nach latenten Steuern von CHF 135.15 (31.12.2016: Aufschlag 15.5%).

3.11  Personalvorsorge

Schweizer Vorsorgeeinrichtungen werden durch das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) geregelt. Das BVG schreibt vor, dass Vorsorgeeinrichtungen unabhängig und als rechtlich selbständige Institutionen verwaltet werden.

Der Stiftungsrat als leitendes Organ der Vorsorgeeinrichtung setzt sich paritätisch aus Arbeitnehmer- und Arbeitgebervertretern zusammen. Ihm obliegen die Festlegung und die Umsetzung der Anlagestrategie.

Die Planteilnehmer sind gegen die wirtschaftlichen Folgen von Alter, Invalidität und Tod versichert; das BVG schreibt diesbezüglich Mindestleistungen vor. Die Beiträge an die Vorsorgeeinrichtung werden anteilig von Arbeitgeber und Arbeitnehmer geleistet; sie basieren auf dem versicherten Lohn und sind abhängig vom Alter der Planteilnehmer. Den individuellen Sparkonten werden Vorsorgebeiträge und jährliche Zinsen gutgeschrieben. Bei Pensionierung wird das Sparkonto eines Planteilnehmers entweder ausbezahlt oder basierend auf einem reglementarisch festgelegten Umwandlungssatz in eine Altersrente umgewandelt. Daneben werden auch Leistungen bei einer langfristigen Erwerbsunfähigkeit ausgerichtet.

Alle versicherungstechnischen Risiken, bestehend aus demografischen Risiken (Lebenserwartung) und finanziellen Risiken (Rendite des Planvermögens oder Entwicklung von Löhnen und Renten), werden durch die Vorsorgeeinrichtung getragen und durch den Stiftungsrat regelmässig beurteilt. Bei Eintreten einer Unterdeckung gemäss BVG können verschiedene Massnahmen ergriffen werden. Dabei stehen die Erhöhung der laufenden Beiträge, zusätzliche Sanierungsbeiträge durch den Arbeitgeber oder die Veränderung der Umwandlungssätze im Vordergrund.

Entwicklung Vorsorgeverpflichtungen und Vorsorgevermögen

Der Aufwand der leistungsorientierten Versicherungspläne setzt sich wie folgt zusammen:

In der Berichtsperiode gab es keinen nachzuverrechnenden Dienstzeitaufwand. (2016: CHF –1.2 Mio.)

Veränderung der Vorsorgeverpflichtungen

Veränderungen des Vermögens der Vorsorgeeinrichtungen zu Marktwerten

Die Planaktiven teilen sich per Bilanzstichtag wie folgt auf die einzelnen Anlagekategorien auf:

Dabei erfolgte die Berechnung auf der Basis folgender Annahmen:

Als wesentliche versicherungsmathematische Annahmen wurden der Diskontierungszinssatz und die zukünftige Lohnentwicklung identifiziert.

Sofern der Diskontierungszinssatz 25 Basispunkte höher beziehungsweise tiefer als per Bilanzstichtag wäre und alle anderen Variablen konstant blieben, würde der Barwert der Vorsorgeverpflichtungen um CHF 4.4 Mio. sinken beziehungsweise um CHF 4.6 Mio. steigen (31.12.2016: CHF 4.9 Mio. / CHF 5.3 Mio).

Sofern sich die Lohnentwicklung um 25 Basispunkte höher beziehungsweise tiefer als die per Bilanzstichtag getroffenen Annahmen verändern würde und alle anderen Variablen konstant blieben, würde der Barwert der Vorsorgeverpflichtungen um CHF 0.4 Mio. steigen beziehungsweise CHF 0.4 Mio. sinken.

Die Neubewertung der im übrigen Gesamtergebnis erfassten Personalvorsorge setzt sich wie folgt zusammen:

Innerhalb der nächsten zwölf Monate werden voraussichtlich CHF 4.8 Mio. und für die darauffolgenden neun Jahre voraussichtlich CHF 42.2 Mio. im Rahmen der leistungsorientierten Verpflichtungen ausbezahlt.

Die durchschnittliche Laufzeit der leistungsorientierten Verpflichtungen beträgt zum Ende des Berichtszeitraums 16.2 Jahre (31.12.2016: 16.8 Jahre).

Für das Folgejahr werden Planbeiträge von CHF 2.9 Mio. (Arbeitgeber) und CHF 2.6 Mio. (Arbeitnehmer) (2016: CHF 3.0 Mio. bzw. 2.7 Mio.) erwartet.

Neben der Pensionskasse besteht für einen Teil der Allreal-Mitarbeitenden eine mit einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossene Kaderversicherung. Hier besteht die Verpflichtung von Allreal ausschliesslich in der Erbringung der jährlichen Beitragsleistungen. Diese beliefen sich in der Berichtsperiode auf CHF 0.9 Mio. (2016: CHF 0.7 Mio.). Der Kaderplan qualifiziert sich nach IAS 19 als Beitragsprimat.

Gesamthaft betrugen die verbuchten Personalvorsorgeaufwendungen 2017 CHF 5.4 Mio. (2016: CHF 4.9 Mio.).

3.12  Aktienbasierte Vergütungen

Die Mitglieder der Gruppenleitung erhalten eine zusätzliche Vergütung in Form von Aktien der Allreal Holding AG. Die Ansprüche werden durch die Gesellschaft mittels eigener Aktien abgegolten. Die Erfassung des im Zusammenhang mit der Aktienzuteilung stehenden Betrags wird über den Leistungszeitraum erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst.

Sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind, werden damit in Zukunft 1083 Aktien der Allreal Holding AG an die Anspruchsberechtigten ausgeliefert.

Der Gesamtaufwand für aktienbasierte Vergütungen betrug in der Berichtsperiode CHF 0.15 Mio. (2016: 0.14 Mio.).