4 Erläuterungen zur Konzernbilanz
4.1 Anlageliegenschaften
Wohnliegenschaften | Geschäftsliegenschaften | Anlageliegen- | Total Anlageliegenschaften | |||||||||||||
CHF Mio. | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | ||||||||
Anschaffungskosten | ||||||||||||||||
Stand 1. Januar | 558.4 | 535.8 | 2 671.4 | 2 748.2 | 54.2 | 36.8 | 3 284.0 | 3 320.8 | ||||||||
Zukäufe | 0.0 | 0.0 | 329.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 329.0 | 0.0 | ||||||||
Investitionen | 0.6 | 0.0 | 16.5 | 17.6 | 29.4 | 31.9 | 46.5 | 49.5 | ||||||||
Aktivierte Bauzinsen | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.4 | 0.2 | 0.4 | 0.2 | ||||||||
Abgänge | 0.0 | 0.0 | 0.0 | –95.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | –95.0 | ||||||||
Umklassierung an Neubewertung | 0.2 | 0.0 | 0.1 | 0.6 | 0.0 | 0.1 | 0.3 | 0.7 | ||||||||
Umklassierungen | 0.0 | 22.6 | 31.9 | 0.0 | –56.8 | –14.8 | –24.9 | 7.8 | ||||||||
Stand 31. Dezember | 559.2 | 558.4 | 3 048.9 | 2 671.4 | 27.2 | 54.2 | 3 635.3 | 3 284.0 | ||||||||
Neubewertung | ||||||||||||||||
Stand 1. Januar | 247.4 | 183.8 | 27.8 | 7.5 | 15.3 | 13.1 | 290.5 | 204.4 | ||||||||
Höherbewertungen | 17.5 | 59.2 | 48.8 | 49.2 | 5.4 | 8.6 | 71.6 | 117.0 | ||||||||
Tieferbewertungen | –5.5 | 0.0 | –44.4 | –30.1 | 0.0 | –1.9 | –49.8 | –32.0 | ||||||||
Abgänge | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 1.8 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 1.8 | ||||||||
Umklassierung von | –0.2 | 0.0 | –0.1 | –0.6 | 0.0 | –0.1 | –0.3 | –0.7 | ||||||||
Umklassierungen | 0.0 | 4.4 | 31.8 | 0.0 | –22.5 | –4.4 | 9.3 | 0.0 | ||||||||
Stand 31. Dezember | 259.2 | 247.4 | 63.9 | 27.8 | –1.8 | 15.3 | 321.3 | 290.5 | ||||||||
Bilanzwert = Marktwert 1. Januar | 805.8 | 719.6 | 2 699.2 | 2 755.7 | 69.5 | 49.9 | 3 574.5 | 3 525.2 | ||||||||
Bilanzwert = Marktwert 31. Dezember | 818.4 | 805.8 | 3 112.8 | 2 699.2 | 25.4 | 69.5 | 3 956.6 | 3 574.5 | ||||||||
davon verpfändet bzw. | 768.8 | 619.1 | 2 387.4 | 2 436.5 | 0.0 | 0.0 | 3 156.2 | 3 055.6 85.5% |
Bei den Zukäufen handelt es sich um die per 1. November 2017 erworbenen Geschäftsliegenschaften an der Soodmattstrasse 2/4/6/8/10 in Adliswil ZH und an der Avenue Perdtemps in Nyon VD.
Die wertvermehrenden Investitionen betreffen bei den Geschäftsliegenschaften Bellerivestrasse 30, Zürich (CHF 4.6 Mio.), Schiffbaustrasse 2 (Schiffbauplatz) (CHF 6.5 Mio.), Grüngasse 27–31 / Badenerstrasse 119–133, Zürich (CHF 1.7 Mio.), sowie sechs weitere Liegenschaften (CHF 3.7 Mio.).
Die Umklassierung von den Anlageliegenschaften im Bau zu den Renditeliegenschaften betrifft das per 1. Oktober 2017 fertiggestellte Geschäftshaus am Schiffbauplatz, Zürich, zu CHF 79.3 Mio. (CHF 56.8 Mio. Anschaffungskosten und CHF 22.5 Mio. Neubewertung).
Die Liegenschaft Grindelstrasse 3 / 5 in Bassersdorf ZH wurde mit CHF 15.6 Mio. von den Renditeliegenschaften in die Entwicklungsliegenschaften umklassiert. Durch die Zusammenlegung mit einem unbebauten 6000 Quadratmeter grossen Nachbargrundstück, das seit dem Jahr 2008 als Entwicklungsreserve bilanziert wird, vergrössert sich die für eine Projektentwicklung oder den Verkauf vorgesehene Grundstücksfläche auf rund 12 000 Quadratmeter.
Bezogen auf die einzelnen Regionen und Liegenschaftenarten, verteilen sich Anschaffungskosten und Marktwerte per 31. Dezember wie folgt:
Anschaffungskosten | Marktwert | Marktwert- | ||||||||||
CHF Mio. | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | ||||||
Stadt Zürich | 143.8 | 143.0 | 212.0 | 204.6 | 6.6 | 22.3 | ||||||
Übriger Kanton Zürich | 331.1 | 331.1 | 495.5 | 494.4 | 1.3 | 31.7 | ||||||
Übrige Regionen | 84.3 | 84.3 | 110.9 | 106.8 | 4.1 | 5.2 | ||||||
Wohnliegenschaften | 559.2 | 558.4 | 818.4 | 805.8 | 12.0 | 59.2 | ||||||
Stadt Zürich | 1 642.4 | 1 569.6 | 1 758.8 | 1 629.5 | 34.0 | 32.9 | ||||||
Übriger Kanton Zürich | 986.8 | 798.5 | 961.0 | 784.1 | –20.7 | –7.7 | ||||||
Übrige Regionen | 419.7 | 303.3 | 393.0 | 285.6 | –8.9 | –6.1 | ||||||
Geschäftsliegenschaften | 3 048.9 | 2 671.4 | 3 112.8 | 2 699.2 | 4.4 | 19.1 | ||||||
Stadt Zürich | 0.0 | 42.3 | 0.0 | 59.6 | 0.0 | 8.6 | ||||||
Übriger Kanton Zürich | 27.2 | 11.9 | 25.4 | 9.9 | 5.4 | –1.9 | ||||||
Übrige Regionen | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | ||||||
Anlageliegenschaften im Bau | 27.2 | 54.2 | 25.4 | 69.5 | 5.4 | 6.7 |
1 Aus Neubewertung im Vergleich zum Vorjahr
Unter den Anschaffungskosten werden mit dem Erwerb entstandene Kosten (Kaufpreis, Notariats- und Handänderungskosten, Provisionen), die effektiven Gestehungskosten der Zugänge aus Bautätigkeit sowie wertvermehrende Investitionen und Gesamterneuerungen erfasst.
Die Neubewertung der Anlageliegenschaften beruht auf dem per 31. Dezember durchgeführten Bewertungsgutachten des externen Liegenschaftenschätzers nach der Discounted-Cashflow-Methode (vgl. Seiten 127 bis 133 des Geschäftsberichts).
Dabei wird das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf der Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen den aktuellen sowie den prognostizierten Netto-Cashflows. Die jährlichen Zahlungsströme werden auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Der dazu verwendete Diskontierungszinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen und einem spezifischen Risikozuschlag. Dieser berücksichtigt Marktrisiken und die damit verbundene Illiquidität einer Immobilie. Die Diskontierungszinssätze variieren je nach Makro- und Mikrolage und nach Immobiliensegment.
Für diesen Bewertungsprozess besichtigt der Liegenschaftenschätzer mindestens alle drei Jahre sowie nach Zukauf oder nach Beendigung grösserer Umbauarbeiten jede Liegenschaft. Bei der Ermittlung der Zahlungsströme stützt sich der Liegenschaftenschätzer auf von Allreal zur Verfügung gestellte Mieterspiegel (Stichtag 1. Januar des Folgejahrs), alle Geschäftsmietverträge, Detailbudgets und Mittelfristplanungen pro Liegenschaft sowie geplante und ausgeführte Investitionsvorhaben. Davon ausgehend leitet der Liegenschaftenschätzer aus seiner Sicht die vertraglichen und nachhaltig erzielbaren Marktmieten sowie die zukünftigen Liegenschaftenaufwendungen ab. Die Bewertungsresultate werden mit der Gruppenleitung besprochen und durch diese plausibilisiert.
Als Liegenschaftenschätzer ist wie im Vorjahr Jones Lang LaSalle AG im Auftragsverhältnis tätig. Es bestehen keine weiteren Geschäftsverbindungen oder Beteiligungen zwischen Allreal und dem Liegenschaftenschätzer.
Bei der Bewertung der Renditeliegenschaften per 31. Dezember 2017 kamen bezogen auf die Regionen und Liegenschaftenarten folgende Bandbreiten der Mieten zur Anwendung:
Wohnliegenschaften | Geschäftsliegenschaften | |||||||||||||||
Vertragsmieten | Marktmieten | Vertragsmieten | Marktmieten | |||||||||||||
CHF pro m2 und Jahr | Minimum | Maximum | Minimum | Maximum | Minimum | Maximum | Minimum | Maximum | ||||||||
Stadt Zürich | 220 | 410 | 220 | 410 | 220 | 600 | 210 | 600 | ||||||||
Übriger Kanton Zürich | 150 | 270 | 160 | 260 | 120 | 390 | 110 | 290 | ||||||||
Übrige Regionen | 200 | 320 | 230 | 360 | 210 | 500 | 210 | 450 | ||||||||
Alle Regionen | 150 | 410 | 160 | 410 | 120 | 600 | 110 | 600 |
Eine Erhöhung respektive eine Reduktion der den Bewertungen zugrunde liegenden Marktmieten aller Anlageliegenschaften um 5% hätte eine Werterhöhung respektive eine Wertreduktion von CHF 182.9 Mio. zur Folge (2016: CHF 161.0 Mio.).
Im Zusammenhang mit der Wertbestimmung nach dem Konzept des «Highest and Best Use» hat der externe Liegenschaftenschätzer mit dem Escher-Wyss-Areal Zürich eine Renditeliegenschaft identifiziert, die die Vorgaben gemäss IFRS 13 erfüllt. Das Nichtausnützen dieser Wertpotenziale hängt mit bestehenden und nicht sofort kündbaren Mietvertragsverhältnissen zusammen, die sich teils über mehrere Jahre erstrecken.
Aufgrund einer Sensitivitätsanalyse bei den Anlageliegenschaften mit einem Marktwert von CHF 3956.6 Mio. am Bilanzstichtag (31.12. 2016: CHF 3574.5 Mio.) würde die isolierte Veränderung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze um 50 Basispunkte zu einer Wertveränderung um CHF 597.7 Mio. beziehungsweise um CHF 457.2 Mio. führen (31.12.2016: CHF 530.0 Mio. / CHF –408.2 Mio.). Die Bandbreiten für die in der Sensitivitätsanalyse verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze bewegen sich bei den tieferen Zinssätzen zwischen 3.00 und 3.50% (Wohnliegenschaften) und zwischen 3.50 und 4.00% (Geschäftsliegenschaften) sowie bei den höheren Zinssätzen zwischen 3.60 und 4.10% (Wohnliegenschaften) und zwischen 5.20 und 5.70% (Geschäftsliegenschaften).
4.2 Entwicklungsliegenschaften
Entwicklungs- | Angefangene | Fertiggestellte | Total Entwicklungsliegenschaften | |||||||||||||
CHF Mio. | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | ||||||||
Stand 1. Januar | 101.6 | 71.4 | 8.3 | 171.4 | 55.8 | 52.7 | 165.7 | 295.5 | ||||||||
Zukäufe | 5.3 | 2.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 5.3 | 2.0 | ||||||||
Kauf Gesellschaften | 0.0 | 39.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 39.0 | ||||||||
Aus Bautätigkeit/Entwicklung | 9.1 | 7.6 | 13.0 | 26.9 | –2.2 | 0.0 | 19.9 | 34.5 | ||||||||
Gewinn aus Verkauf Entwicklung | 0.5 | 1.0 | 0.0 | 30.3 | 11.3 | 3.3 | 11.8 | 34.6 | ||||||||
Wertberichtigung | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | ||||||||
Abgänge | –29.7 | –4.6 | 0.0 | –185.5 | –56.7 | –42.0 | –86.4 | –232.1 | ||||||||
Umklassierungen | –8.4 | –14.8 | 8.6 | –34.8 | 0.0 | 41.8 | 0.2 | –7.8 | ||||||||
Stand 31. Dezember = Bilanzwert | 78.3 | 101.6 | 29.9 | 8.3 | 8.3 | 55.8 | 116.4 | 165.7 | ||||||||
davon verpfändet bzw. | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
Die Umklassierung von den Anlageliegenschaften zu den Entwicklungsliegenschaften betrifft die Liegenschaft an der Grindelstrasse in Bassersdorf ZH (CHF 15.6 Mio). Von den Entwicklungsliegenschaften wurde das Projekt Bülachguss infolge Verkaufs an einen Dritten und Baubeginns zu den Forderungen aus Lieferung und Leistung umgegliedert (CHF 15.4 Mio.). Zudem wurden aufgelaufene Kosten im Zusammenhang mit der Liegenschaft an der Solistrasse in Bülach von CHF 8.6 Mio. von den Entwicklungsreserven zu den angefangenen Bauten umgegliedert.
4.3 Übrige Sachanlagen
CHF Mio. | 2017 | 2016 | ||
Anschaffungskosten | ||||
Stand 1. Januar | 5.9 | 7.3 | ||
Zugänge | 0.2 | 0.1 | ||
Abgänge | 0.0 | –1.5 | ||
Stand 31. Dezember | 6.1 | 5.9 | ||
Kumulierte Abschreibungen | ||||
Stand 1. Januar | 4.8 | 5.7 | ||
Zugänge | 0.2 | 0.4 | ||
Abgänge | 0.0 | –1.3 | ||
Stand 31. Dezember | 5.0 | 4.8 | ||
Buchwert 31. Dezember | 1.1 | 1.1 | ||
davon verpfändet bzw. eingeschränkt verfügbar | 0.0 | 0.0 |
Bei den übrigen Sachanlagen handelt es sich um aktivierte Ausbaukosten und Einrichtungen für Geschäfts- und Verkaufsräumlichkeiten am Standort Zürich (CHF 0.1 Mio.), Informatikausrüstung (CHF 0.1 Mio.) und Kunstgegenstände (CHF 0.9 Mio.).
4.4 Finanzanlagen
CHF Mio. | 31.12.2017 | 31.12.2016 | ||
Vorfinanzierung Mieterausbauten | 133.2 | 136.8 | ||
Guthaben aus Personalvorsorge (IAS 19) | 9.9 | 0.0 | ||
Finanzanlagen | 143.1 | 136.8 |
Für Innenausbauten von Geschäfts- und Gewerbeflächen wurden Mietern im Geschäftsfeld Immobilien die Kosten durch Allreal vorfinanziert, die über die Laufzeit der Mietverträge auf Annuitätsbasis durch die Mieter vollständig zurückbezahlt werden. Die vorfinanzierten Mieterausbauten haben Laufzeiten mit Endfälligkeiten bis ins Jahr 2034 und werden abhängig von den vertraglichen Einzelbestimmungen mit 1.00 bis 5.55% p. a. verzinst. Die grösste Einzelposition für Mieterausbauten auf dem Toni-Areal, Zürich, und an der Zürcherstrasse, Winterthur, entfällt auf den Kanton Zürich als Gegenpartei mit CHF 116.1 Mio. (31.12.2016: CHF 123.9 Mio.). Die in der Berichtsperiode vereinnahmten Zinserträge beliefen sich auf CHF 1.7 Mio. und wurden dem Finanzertrag gutgeschrieben (2016: CHF 1.8 Mio.).
Per Bilanzstichtag setzten sich die vorfinanzierten Mieterausbauten wie folgt zusammen:
CHF Mio. | 2017 | 2016 | ||
Anschaffungskosten | ||||
Stand 1. Januar | 139.1 | 144.8 | ||
Zugänge | 5.3 | 4.8 | ||
Abgänge | –8.9 | –10.5 | ||
Stand 31. Dezember | 135.5 | 139.1 | ||
Kumulierte Abschreibungen | ||||
Stand 1. Januar | 2.3 | 1.4 | ||
Zugänge | 0.0 | 1.6 | ||
Abgänge | 0.0 | –0.7 | ||
Stand 31. Dezember | 2.3 | 2.3 | ||
Buchwert 31. Dezember | 133.2 | 136.8 |
Aufgrund der positiven Entwicklung der Pensionskasse besteht am Bilanzstichtag ein Guthaben aus Personalvorsorge (IAS 19) von CHF 9.9 Mio. (Vorjahr: Verbindlichkeit von CHF 12.9 Mio.).
4.5 Kauf Gesellschaften
In der Vorjahresperiode erwarb die Allreal Generalunternehmung AG 100% des Aktienkapitals der Bülachguss AG, Bülach, zu einem bar bezahlten Kaufpreis von CHF 39.3 Mio. Es fielen keine Transaktionskosten an.
4.6 Immaterielle Vermögenswerte
CHF Mio. | 2017 | 2016 | ||
Anschaffungskosten | ||||
Stand 1. Januar | 0.2 | 7.1 | ||
Zugänge | 0.2 | 0.2 | ||
Abgänge | 0.0 | –7.1 | ||
Stand 31. Dezember | 0.4 | 0.2 | ||
Kumulierte Abschreibungen | ||||
Stand 1. Januar | 0.0 | 7.1 | ||
Zugänge | 0.1 | 0.0 | ||
Abgänge | 0.0 | 7.1 | ||
Stand 31. Dezember | 0.1 | 0.0 | ||
Buchwert 31. Dezember | 0.3 | 0.2 |
4.7 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
CHF Mio. | 31.12.2017 | 31.12.2016 | ||
Debitoren Generalunternehmung | 26.9 | 24.4 | ||
Auftragssaldi Generalunternehmung | 46.8 | 22.1 | ||
Debitoren Geschäftsfeld Immobilien | 4.9 | 8.8 | ||
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 78.6 | 55.3 |
Die Debitoren des Geschäftsfelds Immobilien in Höhe von CHF 5.2 Mio. beinhalten nicht fällige Guthaben gegenüber Liegenschaftenverwaltungsgesellschaften.
Die effektiven Debitorenausfälle im Geschäftsfeld Generalunternehmung beliefen sich auf CHF 0.0 Mio. (2016: CHF 0.0 Mio.). Für Ertragsausfälle im Geschäftsfeld Immobilien vgl. 3.1.
Für die nicht wertberichtigten Debitoren Generalunternehmung besteht folgende Fälligkeitsstruktur per 31. Dezember:
CHF Mio. | 2017 | 2016 | ||
Nicht fällig | 14.1 | 22.1 | ||
Überfällig bis 30 Tage | 4.6 | 1.2 | ||
Überfällig 31 bis 60 Tage | 0.0 | 0.1 | ||
Überfällig 61 bis 120 Tage | 8.2 | 1.0 | ||
Überfällig mehr als 120 Tage | 0.0 | 0.0 | ||
Debitoren Generalunternehmung | 26.9 | 24.4 |
Die bilanzierten Werte verstehen sich in Übereinstimmung mit den unter 2.14 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen nach Abzug geleisteter Anzahlungen pro Projekt, die sich per 31. Dezember in Bau für Dritte befinden beziehungsweise noch nicht abgerechnet und bezahlt sind.
CHF Mio. | 2017 | 2016 | ||
Angefallene Auftragskosten | 452.1 | 672.0 | ||
Verbuchte Honorarerträge | 44.6 | 59.7 | ||
Verbuchte Gewinne und Verluste | 24.3 | 14.2 | ||
Erbrachte Leistungen | 521.0 | 745.9 | ||
abzüglich erhaltene Anzahlungen | –494.9 | –745.4 | ||
Total Projektsaldi | 26.1 | 0.5 | ||
davon mit Aktivsaldo (bilanziert als Forderungen aus Lieferungen und Leistungen) |
|
| ||
davon mit Passivsaldo (bilanziert als Forderungen aus Lieferungen und Leistungen) |
|
|
4.8 Übrige Forderungen
CHF Mio. | 31.12.2017 | 31.12.2016 | ||
Aktive Rechnungsabgrenzungen | 0.2 | 0.5 | ||
Forderungen aus WIR-Guthaben | 0.6 | 0.0 | ||
Forderungen aus Mehrwertsteuer | 0.1 | 1.2 | ||
Forderungen aus Altlastenbeseitigung | 0.4 | 0.4 | ||
Diverse andere Forderungen | 0.6 | 1.2 | ||
Übrige Forderungen | 1.9 | 3.3 |
4.9 Liquide Mittel
Von den flüssigen Mitteln in Höhe von CHF 38.1 Mio. (31.12.2016: CHF 21.4 Mio.) sind CHF 18.2 Mio. als Kontokorrentguthaben frei verfügbar und CHF 19.9 Mio. nur für bestimmte Drittbauprojekte der Generalunternehmung verwendbar. Per Bilanzstichtag sind alle Gelder zu marktüblichen Konditionen bei Schweizer Banken angelegt, die, sofern sie ein Rating haben, mit mindestens «BBB+» beurteilt werden.
4.10 Aktienkapital
Das Aktienkapital der Allreal Holding AG besteht per Bilanzstichtag aus 15 942 821 Namenaktien zu je CHF 50 Nennwert (zu 100% liberiert). Jede Aktie verfügt über eine Stimme und berechtigt bei Eintragung ins Aktienregister zur Teilnahme an der Generalversammlung.
Der Aktienbestand hat sich wie folgt entwickelt:
Anzahl Aktien | Ausgegebene Aktien | Eigene Aktien | Ausstehende Aktien | |||
2016 | ||||||
Bestand am 1. Januar | 15 942 821 | 33 220 | 15 909 601 | |||
Kauf eigene Aktien | 130 555 | |||||
Verkauf eigene Aktien | –150 713 | |||||
Aktienbasierte Vergütungen | –1 062 | |||||
Bestand am 31. Dezember | 15 942 821 | 12 000 | 15 930 821 | |||
2017 | ||||||
Bestand am 1. Januar | 15 942 821 | 12 000 | 15 930 821 | |||
Kauf eigene Aktien | 164 174 | |||||
Verkauf eigene Aktien | –146 144 | |||||
Aktienbasierte Vergütungen | –502 | |||||
Bestand am 31. Dezember | 15 942 821 | 29 528 | 15 913 293 |
Am 31. Dezember 2017 hielt Allreal 29 528 eigene Aktien (31.12.2016: 12 000 Aktien). Der durchschnittliche Einstandspreis pro Aktie beträgt CHF 165.25 (31.12.2016: CHF 139.97). Der Gesamterwerbspreis wird vom konsolidierten Eigenkapital in Abzug gebracht.
Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung ermächtigt, das Aktienkapital – gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts – bis 15. April 2018 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen Platzierung von Aktien um maximal CHF 50.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 1 000 000 Namenaktien à nominal CHF 50 zu erhöhen (genehmigtes Kapital).
Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten hat die Generalversammlung vom 31. März 2006 – unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre – ein bedingtes Kapital von maximal CHF 125.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 2 500 000 Namenaktien à nominal CHF 50 geschaffen. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jeweiligen Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt. Dieses bedingte Kapital hat sich infolge Konversion von Wandelobligationen in Aktien in den Vorjahren um CHF 0.2 Mio. auf CHF 124.8 Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2017).
Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 10.0 Mio. (200 000 Namenaktien à nominal CHF 50) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung. Dieses bedingte Kapital ist nicht beansprucht.
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 20. April 2018 eine Ausschüttung von CHF 6.25 pro Aktie, was einem Gesamtbetrag von CHF 99.6 Mio. in Form einer Nennwertreduktion entspricht. Im Jahr 2017 wurden CHF 91.7 Mio. Reserven aus Kapitaleinlagen an die Aktionäre ausgeschüttet (CHF 5.75 pro Aktie). Eigene Aktien sind nicht ausschüttungsberechtigt.
4.11 Verbindlichkeiten aus Finanzierung
Fristigkeit der Finanzierung zu Nominalwerten
CHF Mio. | < 1 Jahr | 1–3 Jahre | 3–5 Jahre | > 5 Jahre | Total | |||||
Per 31.12.2016 | ||||||||||
Verbindlichkeiten aus Finanzierung | 683.0 | 131.0 | 327.0 | 460.3 | 1 601.3 | |||||
Total in % | 42.7 | 8.2 | 20.4 | 28.7 | 100.0 | |||||
Per 31.12.2017 | ||||||||||
Verbindlichkeiten aus Finanzierung | 558.0 | 306.0 | 359.3 | 689.7 | 1 913.0 | |||||
Total in % | 29.2 | 16.0 | 18.8 | 36.0 | 100.0 |
Die Finanzschulden der Allreal-Gruppe bestehen aus grundpfandgesicherten Bankkrediten (feste Vorschüsse und Festhypotheken) und sieben Obligationenanleihen. Die Bankkredite in Form von festen Vorschüssen werden auf rollender Basis verlängert. Als langfristige Finanzverbindlichkeiten sind neben den Obligationenanleihen nur Bankkredite erfasst, die eine vertraglich vereinbarte Restlaufzeit von mehr als zwölf Monaten haben.
In den Verbindlichkeiten aus Finanzierung sind folgende Obligationenanleihen mit einem totalen Nominalwert von CHF 955.0 Mio. und einem Buchwert von CHF 954.7 Mio. bilanziert:
0.875%-Obligationenanleihe 2017–2027
Betrag | CHF 160.0 Mio. |
Emissionspreis | 100.550% |
Coupon | 0.875%, zahlbar jährlich jeweils am 30. März |
Laufzeit | 10 Jahre |
Rückzahlung | Am 30. März 2027 zum Nennwert |
Am 31. Dezember 2017 ist die 0.875%-Obligationenanleihe mit CHF 160.2 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.0 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 0.875% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 0.86% entspricht, abgegrenzt.
0.75%-Obligationenanleihe 2017–2026
Betrag | CHF 150.0 Mio. |
Emissionspreis | 100.298% |
Coupon | 0.75%, zahlbar jährlich jeweils am 19. Juni |
Laufzeit | 8.5 Jahre |
Rückzahlung | Am 19. Juni 2026 zum Nennwert |
Am 31. Dezember 2017 ist die 0.75%-Obligationenanleihe mit CHF 149.9 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.0 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 0.75% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 0.76% entspricht, abgegrenzt.
1.375%-Obligationenanleihe 2015–2025
Betrag | CHF 100.0 Mio. |
Emissionspreis | 100.919% |
Coupon | 1.375%, zahlbar jährlich jeweils am 31. März |
Laufzeit | 10 Jahre |
Rückzahlung | Am 31. März 2025 zum Nennwert |
Am 31. Dezember 2017 ist die 1.375%-Obligationenanleihe mit CHF 100.4 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.0 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 1.375% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 1.32% entspricht, abgegrenzt.
0.625%-Obligationenanleihe 2016–2024
Betrag | CHF 150.0 Mio. |
Emissionspreis | 100.000% |
Coupon | 0.625%, zahlbar jährlich jeweils am 10. Mai |
Laufzeit | 8 Jahre |
Rückzahlung | Am 10. Mai 2024 zum Nennwert |
Am 31. Dezember 2017 ist die 0.625%-Obligationenanleihe mit CHF 149.5 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert, und es wurden in der Berichtsperiode CHF 0.1 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 0.625% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 0.68% entspricht, abgegrenzt.
0.75%-Obligationenanleihe 2015–2021
Betrag | CHF 120.0 Mio. |
Emissionspreis | 100.808% |
Coupon | 0.75%, zahlbar jährlich jeweils am 31. März |
Laufzeit | 6 Jahre |
Rückzahlung | Am 31. März 2021 zum Nennwert |
Am 31. Dezember 2017 ist die 0.75%-Obligationenanleihe mit CHF 120.3 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.1 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 0.75% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 0.67% entspricht, abgegrenzt.
2.00%-Obligationenanleihe 2013–2020
Betrag | CHF 150.0 Mio. |
Emissionspreis | 100.311% |
Coupon | 2.00%, zahlbar jährlich jeweils am 23. September |
Laufzeit | 7 Jahre |
Rückzahlung | Am 23. September 2020 zum Nennwert |
Am 31. Dezember 2017 ist die 2.00%-Obligationenanleihe mit CHF 149.5 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.2 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 2.00% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 2.12% entspricht, abgegrenzt.
1.25%-Obligationenanleihe 2014–2019
Betrag | CHF 125.0 Mio.. |
Emissionspreis | 100.486% |
Coupon | 1.25%, zahlbar jährlich jeweils am 2. April |
Laufzeit | 5 Jahre |
Rückzahlung | Am 2. April 2019 zum Nennwert |
Am 31. Dezember 2017 ist die 1.25%-Obligationenanleihe mit CHF 124.9 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.1 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 1.25% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 1.32% entspricht, abgegrenzt.
Per 31. Dezember 2017 bestehen feste Vorschüsse in der Höhe von CHF 555.0 Mio. und Festhypotheken von CHF 403.3 Mio. (zu Nominalwerten), die zu 100% bei Schweizer Gegenparteien aufgenommen wurden.
Am Bilanzstichtag verteilen sich die Verbindlichkeiten aus Finanzierung (ohne Obligationenanleihen) zu Nominalwerten auf folgende Gegenparteien:
Gegenpartei | 2017 | 2016 | ||||||
CHF Mio. | Betrag | Anteil in % | Betrag | Anteil in % | ||||
Schweizer Kantonalbanken | 410.0 | 42.8 | 395.0 | 41.3 | ||||
Schweizer Grossbanken | 238.0 | 24.8 | 351.0 | 36.7 | ||||
Übrige Schweizer Banken | 70.0 | 7.3 | 100.0 | 10.5 | ||||
Schweizer Versicherungen | 140.3 | 14.7 | 110.3 | 11.5 | ||||
Schweizer Pensionskassen | 100.0 | 10.4 | 0.0 | 0.0 | ||||
Ausländische Banken | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | ||||
Total | 958.3 | 100.0 | 956.3 | 100.0 |
Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2017 beträgt 1.53% (31. Dezember 2016: 1.67%).
Die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2017 beträgt 49 Monate (31. Dezember 2016: 36 Monate).
4.12 Rückstellungen
Die Rückstellungen für Baugarantien decken bestehende Risiken aus abgeschlossenen Projekten des Geschäftsfelds Generalunternehmung ab. Die übrigen Rückstellungen beinhalten mögliche Mittelabflüsse aus pendenten Rechtsfällen.
Kurzfristige Rückstellungen
Baugarantien | Übriges | Total | ||||||||||
CHF Mio. | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | ||||||
Stand 1. Januar | 4.2 | 2.5 | 1.6 | 1.6 | 5.8 | 4.1 | ||||||
Zuweisung | 4.5 | 2.7 | 0.0 | 0.0 | 4.5 | 2.7 | ||||||
Beanspruchung | –4.4 | –0.7 | –0.7 | 0.0 | –5.1 | –0.7 | ||||||
Auflösung | –0.2 | –0.3 | 0.0 | 0.0 | –0.2 | –0.3 | ||||||
Stand 31. Dezember | 4.1 | 4.2 | 0.9 | 1.6 | 5.0 | 5.8 |
Langfristige Rückstellungen
Baugarantien | Übriges | Total | ||||||||||
CHF Mio. | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | ||||||
Stand 1. Januar | 1.8 | 2.5 | 13.4 | 4.7 | 15.2 | 7.2 | ||||||
Zuweisung | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 8.7 | 0.0 | 8.7 | ||||||
Beanspruchung | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | ||||||
Auflösung | –0.3 | –0.7 | –12.9 | 0.0 | –13.2 | –0.7 | ||||||
Stand 31. Dezember | 1.5 | 1.8 | 0.5 | 13.4 | 2.0 | 15.2 |
Die Auflösung bei den übrigen langfristigen Rückstellungen von CHF 12.9 Mio. betreffen die Veränderung der Netto-Vorsorgeverpflichtung aus Personalvorsorge, vgl. 3.11.
Die Rückstellungen wurden auf den Bilanzstichtag hin neu beurteilt und angepasst. Nach Beurteilung der Gesellschaft sind die gebildeten Rückstellungen notwendig, um rechtliche oder faktische Verpflichtungen aus bisherigen Ereignissen abzubilden, bei denen ein Mittelabfluss wahrscheinlich ist. Beträge und zeitliche Klassierung basieren auf Schätzungen, die dementsprechend mit Unsicherheiten behaftet sind.
Die Unterteilung in kurz- und in langfristige Rückstellungen erfolgt je nach Einschätzung, ob eine Inanspruchnahme innerhalb eines Jahres oder später erfolgt.
4.13 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
CHF Mio. | 31.12.2017 | 31.12.2016 | ||
Kreditoren Generalunternehmung | 33.5 | 35.5 | ||
Auftragssaldi Generalunternehmung | 20.7 | 20.0 | ||
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 54.2 | 55.5 |
Die bilanzierten Werte verstehen sich als Verbindlichkeiten nach Abzug entsprechender Gegenforderungen je Projekt, in Übereinstimmung mit den unter 2.20 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen, vgl. auch 4.7.
4.14 Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften
CHF Mio. | 31.12.2017 | 31.12.2016 | |||
Basel | Kirschblütenweg | 2.7 | 0.6 | ||
Bülach | Solistrasse | 1.2 | 0.0 | ||
Erlenbach | Lerchenbergstrasse | 0.0 | 1.0 | ||
Mettmenstetten | Pfruendmatt | 0.0 | 1.3 | ||
Steinen | Stauffacher | 0.0 | 0.1 | ||
Zürich | Guggach | 1.1 | 3.8 | ||
Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften | 5.0 | 6.8 |
4.15 Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten
CHF Mio. | 31.12.2017 | 31.12.2016 | ||
Diverse Verbindlichkeiten | 0.4 | 0.1 | ||
Abgrenzung Ferienguthaben Mitarbeitende | 1.5 | 1.6 | ||
Passive Rechnungsabgrenzungen | 15.1 | 20.5 | ||
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten | 17.0 | 22.2 |
Auf den Bilanzstichtag werden sämtliche durch die Mitarbeitenden noch nicht bezogenen Ferienguthaben mit den individuellen Lohnansätzen bewertet und als Abgrenzung in der Konzernrechnung berücksichtigt, die sich per 31.12.2017 auf CHF 1.5 Mio. belaufen (31.12.2016: CHF 1.6 Mio.).
In den passiven Rechnungsabgrenzungen sind im Wesentlichen abgegrenzte Zinsaufwendungen aus Finanzverbindlichkeiten, noch nicht abgerechnete Liegenschaften- oder Betriebsaufwendungen sowie noch nicht ausbezahlte Vergütungen an Verwaltungsrat und Gruppenleitung erfasst.