3  Erläuterungen zur Konzerngesamtergebnisrechnung

3.1  Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften

Der Mietertrag ermittelt sich wie folgt:

Die kumulierte Leerstandsquote betrug im Geschäftsjahr 2016 gesamthaft 5.1% des Soll-Mietertrags (2015: 7.5%), aufgeteilt auf die Wohnliegenschaften mit 2.4% und die Geschäftsliegenschaften mit 5.7% (2015: 5.0% bzw. 8.0%).

Im Übrigen setzt sich der Mietertrag wie folgt zusammen:

3.2  Direkter Aufwand für vermietete Anlageliegenschaften

Der Liegenschaftenaufwand betrifft ausschliesslich die Renditeliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien.

Der Verwaltungs- und Betriebsaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

Der Liegenschaftenaufwand für nicht vermietete Objekte belief sich im Jahr 2016 auf CHF 0.6 Mio. (2015: CHF 1.0 Mio.).

3.3  Ertrag aus Liegenschaftenverwaltung

3.4  Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften

In der Berichtsperiode wurden die Geschäftsliegenschaften Lagerstrasse 41/45 in Zürich, Max Högger-Strasse 2 in Zürich, Alte Dübendorferstrasse 17 in Dietlikon und Badenerstrasse 141 in Zürich verkauft. Nach Abzug der Transaktionskosten resultierte bei Verkaufspreisen von CHF 100.4 Mio. ein Gesamterfolg von CHF 5.6 Mio. In der Vorjahresperiode wurden drei Liegenschaften mit einem Verkaufserfolg von CHF 21.1 Mio. veräussert.

3.5  Erfolg aus Generalunternehmung

Der Erfolg aus Realisation Generalunternehmung setzt sich aus Architektur- und Generalunternehmerhonoraren (CHF 29.3 Mio.) und Gewinnen aus Bautätigkeit (CHF 16.9 Mio.) zusammen (2015: CHF 36.8 Mio./CHF 13.6 Mio.). Demgegenüber stehen direkt verrechnete Erlösminderungen von CHF –3.5 Mio. für Garantieaufwendungen, Bauversicherungen und -garantien, Erfüllungsgarantie, Delkredere sowie Drittaufwand aus Offerten (2015: CHF –2.0 Mio.).

Im Geschäftsjahr 2016 wurden bei den Projekten Cholplatz Bülach (CHF 17.4 Mio.), Lerchenbergstrasse Erlenbach (CHF 17.5 Mio.), Holengass Meilen (CHF 2.9 Mio.), Pfruendmatt Mettmenstetten (CHF 29.6 Mio.), Stauffacher Steinen (CHF 14.5 Mio.), Guntenbachstrasse Volketswil (CHF 4.6 Mio.), Escherhof Wallisellen (CHF 4.2 Mio.) und Guggach Zürich (CHF 141.4 Mio.) Einheiten zu Eigentum an Dritte übertragen, woraus Verkaufsgewinne von CHF 34.6 Mio. resultierten.

In den diversen Erträgen sind Honorare für die Tätigkeit von Projektentwicklungen Dritter von CHF 0.4 Mio. sowie übrige Erfolge aus Kommissionen und Dienstleistungen für Dritte von CHF 0.2 Mio. enthalten.

3.6  Personalaufwand

Im Personalvorsorgeaufwand ist eine Gutschrift in Höhe von CHF 1.2 Mio. als nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand aus der Anwendung von IAS 19 berücksichtigt (2015: CHF 1.1 Mio.), vgl. 3.11.

Der übrige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für effektive und pauschalierte Spesen von Mitarbeitenden (CHF –1.8 Mio.), Aus- und Weiterbildung (CHF −0.2 Mio.), Kosten für Rekrutierung neuer Mitarbeitender (CHF –0.2 Mio.) sowie weitere direkt zurechenbare Mitarbeiteraufwendungen (CHF –0.1 Mio.).

Am Bilanzstichtag betrug der Personalbestand 292 Mitarbeitende, entsprechend 276 Vollzeitstellen (31.12.2015: 337 Mitarbeitende / 312 Vollzeitstellen).

3.7  Übriger Betriebsaufwand

Der Mietaufwand betrifft Geschäftsräumlichkeiten und Parkplätze in Zürich, Basel, Bern, Cham und St. Gallen. Für den Sitz in Zürich besteht ein indexierter Mietvertrag mit einer Laufzeit bis 31. Januar 2018 und einem jährlichen Mietzins von CHF 2.8 Mio. Die Mietverträge für die anderen Standorte mit jährlichen Mietzinsen von CHF 0.7 Mio. haben fixe Laufzeiten bis maximal Januar 2022.

Im Verwaltungsaufwand sind Kosten für Unternehmenskommunikation, Telekommunikation, Sachversicherungen und Büromaterial berücksichtigt.

Der übrige allgemeine Betriebsaufwand enthält im Wesentlichen Kosten für Betrieb, Unterhalt und Reparaturen von Betriebseinrichtungen sowie Porti und Kosten aus Vorsteuerkürzungen der Mehrwertsteuer.

3.8  Finanzertrag

3.9  Finanzaufwand

Der Aufwand für Derivate enthält Zinsen von CHF –18.1 Mio. (2015: CHF –20.4 Mio.) aus Zinssatzswaps bis zu deren Auflösung. Im Weiteren wurden in der Berichtsperiode bis zum Zeitpunkt der Beendigung aller Zinssatzswaps ineffektive Teile von Marktwertveränderungen und Derivate, die sich nicht mehr als Hedge Accounting qualifizierten, im Betrag von CHF –4.2 Mio. erfolgswirksam erfasst (2015: CHF –5.1 Mio.). Im Zusammenhang mit dem Recycling der Hedgingreserven wurden der Erfolgsrechnung CHF –0.8 Mio. belastet.

Der Zinsaufwand für Obligationenanleihen enthält bezahlte und abgegrenzte Zinsen per Bilanzstichtag von CHF –9.4 Mio. (2015: CHF –10.0 Mio.) und die Amortisation zwischen Schuldkomponenten und Rückzahlungsbeträgen von CHF –0.2 Mio. (2015: CHF –0.4 Mio.).

Die aktivierten Bauzinsen von CHF 0.6 Mio. (2015: CHF 1.5 Mio.) teilen sich auf in im Bau befindliche Entwicklungsliegenschaften (CHF 0.4 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau (CHF 0.2 Mio.) unter Verwendung eines durchschnittlichen Zinssatzes von 1.67 bis 2.31% (2015: 2.10–2.30%).

Der durchschnittliche Zinssatz auf den ausstehenden Finanzverbindlichkeiten beträgt 1.67%, mit einer durchschnittlichen Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten von 3.0 Jahren (2015: 2.15% und 4.3 Jahre).

3.10  Unternehmensergebnis / Eigenkapital (NAV) je Aktie

Das verwässerte Unternehmensergebnis je Aktie des Geschäftsjahrs 2015 wurde aufgrund einer Berechnungsänderung angepasst, vgl. 1.3.

Bedingt durch die aktienbasierten Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung, ergibt sich ein Verwässerungseffekt auf dem Unternehmensergebnis pro Aktie. Für diese Berechnung erhöht sich die Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien von 15 928 818 auf 15 929 586 Aktien.

Der Börsenkurs lag am Jahresende bei CHF 151.30 (31.12.2015: CHF 133.60). Dies entspricht einem Aufschlag von 15.5% gegenüber dem Eigenkapital je Aktie nach latenten Steuern von CHF 131.00 (31.12.2015: Aufschlag 6.6%).

3.11  Personalvorsorge

Schweizer Vorsorgeeinrichtungen werden durch das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) geregelt. Das BVG schreibt vor, dass Vorsorgeeinrichtungen unabhängig und als rechtlich selbständige Institutionen verwaltet werden.

Der Stiftungsrat als leitendes Organ der Vorsorgeeinrichtung setzt sich paritätisch aus Arbeitnehmer- und Arbeitgebervertretern zusammen. Ihm obliegen die Festlegung und die Umsetzung der Anlagestrategie.

Die Planteilnehmer sind gegen die wirtschaftlichen Folgen von Alter, Invalidität und Tod versichert; das BVG schreibt diesbezüglich Mindestleistungen vor. Die Beiträge an die Vorsorgeeinrichtung werden anteilig von Arbeitgeber und Arbeitnehmer geleistet; sie basieren auf dem versicherten Lohn und sind abhängig vom Alter der Planteilnehmer. Den individuellen Sparkonten werden Vorsorgebeiträge und jährliche Zinsen gutgeschrieben. Bei Pensionierung wird das Sparkonto eines Planteilnehmers entweder ausbezahlt oder basierend auf einem reglementarisch festgelegten Umwandlungssatz in eine Altersrente umgewandelt. Daneben werden auch Leistungen bei einer langfristigen Erwerbsunfähigkeit ausgerichtet.

Alle versicherungstechnischen Risiken, bestehend aus demografischen Risiken (Lebenserwartung) und finanziellen Risiken (Rendite des Planvermögens oder Entwicklung von Löhnen und Renten), werden durch die Vorsorgeeinrichtung getragen und durch den Stiftungsrat regelmässig beurteilt. Bei Eintreten einer Unterdeckung gemäss BVG können verschiedene Massnahmen ergriffen werden. Dabei stehen die Erhöhung der laufenden Beiträge, zusätzliche Sanierungsbeiträge durch den Arbeitgeber oder die Veränderung der Umwandlungssätze im Vordergrund.

Entwicklung Vorsorgeverpflichtungen und Vorsorgevermögen

Der Aufwand der leistungsorientierten Versicherungspläne setzt sich wie folgt zusammen:

Der nachzuverrechnende Dienstzeitaufwand von CHF 1.2 Mio. wurde in der Erfolgsrechnung dem Personalaufwand gutgeschrieben (2015: CHF 1.1 Mio.).

Veränderung der Vorsorgeverpflichtungen

Veränderungen des Vermögens der Vorsorgeeinrichtungen zu Marktwerten

Die Planaktiven teilen sich per Bilanzstichtag wie folgt auf die einzelnen Anlagekatorien auf:

Dabei erfolgte die Berechnung auf der Basis folgender Annahmen:

Als wesentliche versicherungsmathematische Annahmen wurden der Diskontierungszinssatz und die zukünftige Lohnentwicklung identifiziert.

Sofern der Diskontierungszinssatz 25 Basispunkte höher beziehungsweise tiefer als per Bilanzstichtag wäre und alle anderen Variablen konstant blieben, würde der Barwert der Vorsorgeverpflichtungen um CHF 4.9 Mio. sinken beziehungsweise um CHF 5.3 Mio. steigen (31.12.2015: CHF 4.3 Mio. / CHF 4.7 Mio).

Sofern sich die Lohnentwicklung um 25 Basispunkte höher beziehungsweise tiefer als die per Bilanzstichtag getroffenen Annahmen verändern würde und alle anderen Variablen konstant blieben, würde der Barwert der Vorsorgeverpflichtungen um CHF 0.5 Mio. steigen beziehungsweise CHF 0.6 Mio. sinken.

Die Neubewertung der im übrigen Gesamtergebnis erfassten Personalvorsorge setzt sich wie folgt zusammen:

Innerhalb der nächsten zwölf Monate werden voraussichtlich CHF 4.4 Mio. und für die darauffolgenden neun Jahre voraussichtlich CHF 42.8 Mio. im Rahmen der leistungsorientierten Verpflichtungen ausbezahlt.

Die durchschnittliche Laufzeit der leistungsorientierten Verpflichtungen beträgt zum Ende des Berichtszeitraums 16.8 Jahre (31.12.2015: 16.7 Jahre).

Für das Folgejahr werden Planbeiträge von CHF 3.0 Mio. (Arbeitgeber) und CHF 2.7 Mio. (Arbeitnehmer) (2015: CHF 3.4 Mio. bzw. 3.0 Mio.) erwartet.

Neben der Pensionskasse besteht für einen Teil der Allreal-Mitarbeitenden eine mit einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossene Kaderversicherung. Hier besteht die Verpflichtung von Allreal ausschliesslich in der Erbringung der jährlichen Beitragsleistungen. Diese beliefen sich in der Berichtsperiode auf CHF 0.7 Mio. (2015: CHF 0.6 Mio.). Der Kaderplan qualifiziert sich nach IAS 19 als Beitragsprimat.

Gesamthaft betrugen die verbuchten Personalvorsorgeaufwendungen 2016 CHF 4.9 Mio. (2015: CHF 5.6 Mio.).

3.12  Aktienbasierte Vergütungen

Die Mitglieder der Gruppenleitung erhalten eine zusätzliche Vergütung in Form von Aktien der Allreal Holding AG. Die Ansprüche werden durch die Gesellschaft mittels eigener Aktien abgegolten. Die Erfassung des im Zusammenhang mit der Aktienzuteilung stehenden Betrags wird über den Leistungszeitraum erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst.

Sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind, werden damit in Zukunft 581 Aktien der Allreal Holding AG an die Anspruchsberechtigten ausgeliefert.

Der Gesamtaufwand für aktienbasierte Vergütungen betrug in der Berichtsperiode CHF 0.14 Mio. (2015: 0.14 Mio.).