4  Erläuterungen zur Konzernbilanz

4.1  Anlageliegenschaften

Die wertvermehrenden Investitionen betreffen bei den Geschäftsliegenschaften das Toni-Areal, Zürich (CHF 12.1 Mio.), Grüngasse 27–31 / Badenerstrasse 119–133, Zürich (CHF 2.2 Mio.), sowie acht weitere Liegenschaften (CHF 3.4 Mio.).

Mit der Veräusserung von vier Renditeliegenschaften wurde deren Marktwert per 31. Dezember 2015 von CHF 93.2 Mio. (CHF 95.0 Anschaffungskosten und CHF –1.8 Mio. Neubewertung) ausgebucht.

Die Umklassierung von den Anlageliegenschaften im Bau zu den Renditeliegenschaften betrifft die per 1. Juni 2016 fertiggestellte Wohnliegenschaft Schiffbaustrasse 7, Zürich, zu CHF 27.0 Mio. (CHF 22.6 Mio. Anschaffungskosten und CHF 4.4 Mio. Neubewertung). Von den Entwicklungsliegenschaften wurde das Projekt Fangletenstrasse, Bülach, infolge Baubeginn mit CHF 7.8 Mio. zu den Anlageliegenschaften im Bau umklassiert.

Bezogen auf die einzelnen Regionen und Liegenschaftenarten, verteilen sich Anschaffungskosten und Marktwerte per 31. Dezember wie folgt:

Unter den Anschaffungskosten werden mit dem Erwerb entstandene Kosten (Kaufpreis, Notariats- und Handänderungskosten, Provisionen), die effek­tiven Gestehungskosten der Zugänge aus Bautätigkeit sowie wertver­mehrende Investitionen und Gesamterneuerungen erfasst.

Die Neubewertung der Anlageliegenschaften beruht auf dem per 31. Dezember durchgeführten Bewertungsgutachten des externen Liegenschaftenschätzers nach der Discounted-Cashflow-Methode (vgl. Seite 132 bis 138 des Geschäfts­berichts).

Dabei wird das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf der Basis zukünf­tiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen den aktuellen sowie den prognostizierten Netto-Cashflows. Die jährlichen Zahlungsströme werden auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Der dazu verwendete Diskontierungszinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen und einem spezifischen Risikozuschlag. Dieser berücksichtigt Marktrisiken und die damit verbundene Illiquidität einer Immobilie. Die Diskontierungszinssätze variieren je nach Makro- und Mikrolage und nach Immobiliensegment.

Für diesen Bewertungsprozess besichtigt der Liegenschaftenschätzer mindestens alle drei Jahre sowie nach Zukauf oder nach Beendigung grösserer Umbauarbeiten jede Liegenschaft. Bei der Ermittlung der Zahlungsströme stützt sich der Liegenschaftenschätzer auf von Allreal zur Verfügung gestellte Mieterspiegel (Stichtag 1. Januar des Folgejahrs), alle Geschäftsmietverträge, Detailbudgets und Mittelfristplanungen pro Liegenschaft sowie geplante und ausgeführte Investitionsvorhaben. Davon ausgehend leitet der Liegenschaftenschätzer aus seiner Sicht die vertraglichen und nachhaltig erzielbaren Marktmieten sowie die zukünftigen Liegenschaftenaufwendungen ab. Die Bewertungsresultate werden mit der Gruppenleitung besprochen und durch diese plausibilisiert.

Als Liegenschaftenschätzer ist wie im Vorjahr Jones Lang LaSalle AG im Auftragsverhältnis tätig. Es bestehen keine weiteren Geschäftsverbindungen oder Beteiligungen zwischen Allreal und dem Liegenschaftenschätzer.

Bei der Bewertung der Renditeliegenschaften per 31. Dezember 2016 kamen bezogen auf die Regionen und Liegenschaftenarten folgende Bandbreiten der Mieten zur Anwendung:

Eine Erhöhung respektive eine Reduktion der den Bewertungen zugrunde liegenden Marktmieten aller Anlageliegenschaften um 5% hätte eine Wert­erhöhung respektive eine Wertreduktion von CHF 161 Mio. zur Folge (2015: CHF 149.0 Mio.).

Im Zusammenhang mit der Wertbestimmung nach dem Konzept des «Highest and Best Use» hat der externe Liegenschaftenschätzer mit dem Escher-Wyss-Areal Zürich eine Renditeliegenschaft identifiziert, die die Vorgaben gemäss IFRS 13 erfüllt. Das Nichtausnützen dieser Wertpotenziale hängt mit bestehenden und nicht sofort kündbaren Mietvertragsverhältnissen zusammen, die sich teils über mehrere Jahre erstrecken.

Aufgrund einer Sensitivitätsanalyse bei den Anlageliegenschaften mit einem Marktwert von CHF 3574.5 Mio. am Bilanzstichtag (31.12. 2015: CHF 3525.2 Mio.) würde die isolierte Veränderung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze um 50 Basispunkte zu einer Wertveränderung um CHF 530.0 Mio. beziehungsweise um CHF –408.2 Mio. führen (31.12.2015: CHF 468.2 Mio. / CHF –364.3 Mio.). Die Bandbreiten für die in der Sensitivitätsanalyse verwendeten Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze bewegen sich bei den tieferen Zinssätzen zwischen 2.50 und 3.70% (Wohnliegenschaften) und zwischen 3.20 und 5.40% (Geschäftsliegenschaften) sowie bei den höheren Zinssätzen zwischen 3.50 und 4.70% (Wohnliegenschaften) und zwischen 4.20 und 6.40% (Geschäftsliegenschaften).

4.2  Entwicklungsliegenschaften

4.3  Übrige Sachanlagen

Bei den übrigen Sachanlagen handelt es sich um aktivierte Ausbaukosten und Einrichtungen für Geschäfts- und Verkaufsräumlichkeiten am Standort Zürich (CHF 0.1 Mio.), Informatikausrüstung (CHF 0.1 Mio.) und Kunstgegenstände (CHF 0.9 Mio.).

4.4  Finanzanlagen

Für Innenausbauten von Geschäfts- und Gewerbeflächen wurden Mietern im Geschäftsfeld Immobilien die Kosten durch Allreal vorfinanziert, die über die Laufzeit der Mietverträge auf Annuitätsbasis durch die Mieter vollständig zurückbezahlt werden. Die vorfinanzierten Mieterausbauten haben Laufzeiten mit Endfälligkeiten bis ins Jahr 2034 und werden abhängig von den vertraglichen Einzelbestimmungen mit 1.00 bis 5.55% p. a. verzinst. Die grösste Einzelposition für Mieterausbauten auf dem Toni-Areal, Zürich, und an der Zürcherstrasse, Winterthur, entfällt auf den Kanton Zürich als Gegenpartei mit CHF 123.9 Mio. (31.12.2015: CHF 128.9 Mio.). Die in der Berichtsperiode vereinnahmten Zinserträge beliefen sich auf CHF 1.8 Mio. und wurden dem Finanzertrag gutgeschrieben (2015: CHF 1.8 Mio.).

Per Bilanzstichtag setzten sich die vorfinanzierten Mieterausbauten wie folgt zusammen:

4.5  Kauf Gesellschaften

Am 28. Juli 2016 erwarb die Allreal Generalunternehmung AG 100% des Aktienkapitals der Bülachguss AG, Bülach, zu einem bar bezahlten Kaufpreis von CHF 39.3 Mio. Es fielen keine Transaktionskosten an. Mit der Akquisition wurde ein Mitarbeiter zu unveränderten Konditionen übernommen.

Die Bülachguss AG hat vom Akquisitionsdatum bis zum 31. Dezember 2016 Erträge von CHF 0.0 Mio. und einen Beitrag zum Unternehmensergebnis von CHF –1.5 Mio. generiert. Darin enthalten sind CHF –1.5 Mio. (nach latenten Steuern) Neubewertungen von einem Teil der Entwicklungsliegenschaften, der nach Akquisition zu den Anlageliegenschaften im Bau umgegliedert wurde (Projekt Fangletenstrasse Bülach).

Wenn die Akquisition der Bülachguss AG bereits per 1. Januar 2016 stattgefunden hätte, wären der konsolidierte betriebliche Ertrag um CHF 0.6 Mio. auf CHF 826.0 Mio. und das Unternehmensergebnis auf CHF 173.8 Mio. angestiegen.

Durch die Akquisition wurde folgendes identifizierbares Nettovermögen übernommen:

4.6  Immaterielle Vermögenswerte

4.7  Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Die Debitoren des Geschäftsfelds Immobilien in Höhe von CHF 8.8 Mio. beinhalten nicht fällige Guthaben gegenüber Liegenschaftenverwaltungsgesellschaften.

Die effektiven Debitorenausfälle im Geschäftsfeld Generalunternehmung beliefen sich auf CHF 0.0 Mio. (2015: CHF 0.1 Mio.). Für Ertragsausfälle im Geschäftsfeld Immobilien vgl. 3.1.

Für die nicht wertberichtigten Debitoren Generalunternehmung besteht folgende Fälligkeitsstruktur per 31. Dezember:

Die bilanzierten Werte verstehen sich in Übereinstimmung mit den unter 2.14 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen nach Abzug geleisteter Anzahlungen pro Projekt, die sich per 31. Dezember in Bau für Dritte befinden beziehungsweise noch nicht abgerechnet und bezahlt sind.

4.8  Übrige Forderungen

4.9  Liquide Mittel

Von den flüssigen Mitteln in Höhe von CHF 21.4 Mio. (31.12.2015: CHF 23.4 Mio.) sind CHF 16.7 Mio. als Kontokorrentguthaben frei verfügbar und CHF 4.7 Mio. nur für bestimmte Drittbauprojekte der Generalunternehmung verwendbar. Per Bilanzstichtag sind alle Gelder zu marktüblichen Konditionen bei Schweizer Banken angelegt, die, sofern sie ein Rating haben, mit mindestens «BBB+» beurteilt werden.

4.10  Aktienkapital

Das Aktienkapital der Allreal Holding AG besteht per Bilanzstichtag aus 15 942 821 Namenaktien zu je CHF 50 Nennwert (zu 100% liberiert). Jede Aktie verfügt über eine Stimme und berechtigt bei Eintragung ins Aktienregister zur Teilnahme an der Generalversammlung.

Der Aktienbestand hat sich wie folgt entwickelt:

Am 31. Dezember 2016 hielt Allreal 12 000 eigene Aktien (31.12.2015: 33 220 Aktien). Der durchschnittliche Einstandspreis pro Aktie beträgt CHF 139.97 (31.12.2015: CHF 134.38). Der Gesamterwerbspreis wird vom konsolidierten Eigenkapital in Abzug gebracht.

Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung ermächtigt, das Aktienkapital – gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts – bis 15. April 2018 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen Platzierung von Aktien um maximal CHF 50.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 1 000 000 Namenaktien à nominal CHF 50 zu erhöhen (genehmigtes Kapital).

Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten hat die Generalversammlung vom 31. März 2006 – unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre – ein bedingtes Kapital von maximal CHF 125.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 2 500 000 Namenaktien à nominal CHF 50 geschaffen. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jeweiligen Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt. Dieses bedingte Kapital hat sich infolge Konversion von Wandelobligationen in Aktien in den Vorjahren um CHF 0.2 Mio. auf CHF 124.8 Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2016).

Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 10.0 Mio. (200 000 Namenaktien à nominal CHF 50) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung. Dieses bedingte Kapital ist nicht beansprucht.

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 21. April 2017 eine Ausschüttung von CHF 5.75 pro Aktie, was einem Gesamtbetrag von CHF 91.7 Mio. in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen entspricht. Im Jahr 2016 wurden CHF 91.6 Mio. Reserven aus Kapitaleinlagen an die Aktionäre ausgeschüttet (CHF 5.75 pro Aktie). Eigene Aktien sind nicht dividendenberechtigt.

4.11  Verbindlichkeiten aus Finanzierung

Fristigkeit der Finanzierung zu Nominalwerten

Die Finanzschulden der Allreal-Gruppe bestehen aus grundpfandgesicherten Bankkrediten (feste Vorschüsse und Festhypotheken) und fünf Obligationenanleihen. Die Bankkredite in Form von festen Vorschüssen werden auf rollender Basis verlängert. Als langfristige Finanzverbindlichkeiten sind neben den Obligationenanleihen nur Bankkredite erfasst, die eine vertraglich vereinbarte Restlaufzeit von mehr als zwölf Monaten haben.

In den Verbindlichkeiten aus Finanzierung sind folgende Obligationenanleihen mit einem totalen Nominalwert von CHF 645 Mio. und einem Buchwert von CHF 644.4 Mio. bilanziert:

1.375%-Obligationenanleihe 2015–2025

Am 31. Dezember 2016 ist die 1.375%-Obligationenanleihe mit CHF 100.4  Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF -0.1 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 1.375% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 1.32% entspricht, abgegrenzt.

0.625%-Obligationenanleihe 2016–2024

Am 31. Dezember 2016 ist die 0.625%-Obligationenanleihe mit CHF 149.4 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert, und es wurden in der Berichtsperiode CHF 0.1 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 0.625% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 0.68% entspricht, abgegrenzt.

0.75%-Obligationenanleihe 2015–2021

Am 31. Dezember 2016 ist die 0.75%-Obligationenanleihe mit CHF 120.4 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF –0.1 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 0.75% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 0.67% entspricht, abgegrenzt.

2.00%-Obligationenanleihe 2013–2020

Am 31. Dezember 2016 ist die 2.00%-Obligationenanleihe mit CHF 149.4 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.2 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 2.00% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 2.12% entspricht, abgegrenzt.

1.25%-Obligationenanleihe 2014–2019

Am 31. Dezember 2016 ist die 1.25%-Obligationenanleihe mit CHF 124.8 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.1 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 1.25% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 1.32% entspricht, abgegrenzt.

Per 31. Dezember 2016 bestehen feste Vorschüsse in der Höhe von CHF 680.0 Mio. und Festhypotheken von CHF 276.3 Mio. (zu Nominalwerten), die zu 100% bei Schweizer Banken oder Versicherungen aufgenommen wurden.

Am Bilanzstichtag verteilen sich die Verbindlichkeiten aus Finanzierung (ohne Obligationenanleihen) zu Nominalwerten auf folgende Bankengruppen und Versicherungen:

Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2016 beträgt 1.67% (31. Dezember 2015: 2.15%).

Die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2016 beträgt 36 Monate (31. Dezember 2015: 52 Monate).

4.12  Rückstellungen

Die Rückstellungen für Baugarantien decken bestehende Risiken aus abgeschlossenen Projekten des Geschäftsfelds Generalunternehmung ab. Die übrigen Rückstellungen beinhalten mögliche Mittelabflüsse aus pendenten Rechtsfällen und die Erfassung der Netto-Vorsorgeverpflichtung aus Personalvorsorge.

Kurzfristige Rückstellungen

Langfristige Rückstellungen

Die Zuweisung bei den übrigen langfristigen Rückstellungen von CHF 8.7 Mio. betreffen die Veränderung der Netto-Vorsorgeverpflichtung aus Personalvorsorge, vgl. 3.11.

Die Rückstellungen wurden auf den Bilanzstichtag hin neu beurteilt und angepasst. Nach Beurteilung der Gesellschaft sind die gebildeten Rückstellungen notwendig, um rechtliche oder faktische Verpflichtungen aus bisherigen Ereignissen abzubilden, bei denen ein Mittelabfluss wahrscheinlich ist. Beträge und zeitliche Klassierung basieren auf Schätzungen, die dementsprechend mit Unsicherheiten behaftet sind.

Die Unterteilung in kurz- und in langfristige Rückstellungen erfolgt je nach Einschätzung, ob eine Inanspruchnahme innerhalb eines Jahres oder später erfolgt.

4.13  Übrige langfristige Verbindlichkeiten

Die übrigen langfristigen Verbindlichkeiten in Höhe von CHF 71.8 Mio. am Vorjahresstichtag betrafen die negativen Wiederbeschaffungswerte der Zinssatzswaps (Hedge Accounting), deren Restlaufzeit grösser als zwölf Monate war.

4.14  Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Die bilanzierten Werte verstehen sich als Verbindlichkeiten nach Abzug entsprechender Gegenforderungen je Projekt, in Übereinstimmung mit den unter 2.20 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen, vgl. auch 4.7.

4.15  Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften

4.16  Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten

Auf den Bilanzstichtag werden sämtliche durch die Mitarbeitenden noch nicht bezogenen Ferienguthaben mit den individuellen Lohnansätzen bewertet und als Abgrenzung in der Konzernrechnung berücksichtigt, die sich per 31.12.2016 auf CHF 1.6 Mio. belaufen (31.12.2015: CHF 1.9 Mio.).

In den passiven Rechnungsabgrenzungen sind im Wesentlichen abgegrenzte Zinsaufwendungen aus Finanzverbindlichkeiten, noch nicht abgerechnete Liegenschaften- oder Betriebsaufwendungen sowie noch nicht ausbezahlte Vergütungen an Verwaltungsrat und Gruppenleitung erfasst.