Geschäftsfeld Immobilien

In der Zusammensetzung des Mietertrags ergab sich in der Berichtsperiode 2019 somit folgende Verteilung der verschiedenen Nutzungsarten: Büro und Dienstleistung 60.4 Prozent, Wohnen 20.0 Prozent, Gewerbe und Lager 7.8 Prozent, Parking 6.4 Prozent und Verkauf 5.4 Prozent.

Dabei erzielte Allreal mit den zehn grössten Mietern 56.8 Prozent der Erträge aus der Vermietung von Geschäftsliegenschaften. Der Anteil der fünf grössten Mieter lag bei 40.6 Prozent (2018: 56.3% / 41.8%).

Per Ende Jahr 2019 belief sich die durchschnittliche Laufzeit der befristeten Mietverträge für Geschäftsliegenschaften auf 5.8 Jahre. Der Anteil der im Geschäftsjahr 2020 auslaufenden Mietverträge liegt bei sehr tiefen 1.6 Prozent.

Aufgrund der hohen Qualität des Portfolios und der soliden Flächennachfrage entwickelte sich die kumulierte Leerstandsquote stabil und notierte nur um 20 Basispunkte höher, bei weiterhin tiefen 2.2 Prozent. Allreal vermochte im abgeschlossenen Geschäftsjahr den bereits hohen Anteil der selber bewirtschafteten Renditeliegenschaften von rund 60 Prozent im Jahr 2018 auf rund 70 Prozent im Jahr 2019 zu steigern. Dies zeigt, dass die Gruppe auch in diesem Bereich eine hohe Dienstleistungsqualität erbringt und die eigene Bewirtschaftung dank Kundennähe und kurzer Reaktionszeiten äusserst erfolgreich arbeitet.

Im vergangenen Geschäftsjahr 2019 schloss das Unternehmen erfolgreich neue Mietverträge ab und verlängerte – teilweise frühzeitig – Mietverträge für mehr als 14 000 Quadratmeter Fläche. Ertragsmässig bedeutende Verträge, die neu abgeschlossen oder verlängert wurden, erfolgten unter anderem bei den Geschäftsliegenschaften an der Sonnentalstrasse in Dübendorf ZH, an der Vulkanstrasse in Zürich Altstetten oder an der Birmensdorfer-/Weststrasse in Zürich Wiedikon.

Der kumulierte Ertragsausfall der grössten nicht vermieteten Flächen belief sich auf CHF 2.7 Millionen (2018: CHF 1.9 Mio.), was einem Anteil an der gesamten Leerstandsquote von 59.2 Prozent entspricht. Es handelt sich dabei um Flächen in den Renditeliegenschaften Lindbergh-Allee in Opfikon ZH, Baarermatte in Baar ZG, Fangletenstrasse in Bülach ZH, einzelne Erdgeschossflächen auf dem Richti-Areal in Wallisellen ZH und in einem Geschäftsgebäude in Le Grand-Saconnex GE.

In der Berichtsperiode 2019 belief sich der Liegenschaftenaufwand auf CHF 27.6 Millionen, was einer am Gesamtmietertrag gemessenen Aufwandquote von 13.5 Prozent entspricht (2018: CHF 22.6 Mio. / 11.6%). Grund für den leichten Anstieg der Aufwandquote sind mehrere grössere Sanierungs- und Renovationsvorhaben, die teilweise bereits im vergangenen Geschäftsjahr zur Ausführung kamen und auch in den kommenden Jahren zu einem höheren Liegenschaftenaufwand führen. Insgesamt bewegt sich die Aufwandquote wieder in Richtung des langjährigen Mittelwerts von rund 15 Prozent.

Trotz des höheren Liegenschaftenaufwands erwirtschaftete Allreal aufgrund des hohen Vermietungsstands des Portfolios und des damit verbundenen Rückgangs der leerstandsbedingten Ertragsausfälle eine Nettorendite von hohen 4.3 Prozent.

Anpassungen stärken das Portfolio

Im zweiten Halbjahr 2019 hat Allreal einen Miteigentumsanteil von 40 Prozent an der Wohnliegenschaft Heerenwiesen in Zürich Schwamendingen übernommen. Mit einem Gewinn von CHF 1.8 Millionen veräusserte das Unternehmen hingegen eine Geschäftsliegenschaft an der Thurgauerstrasse 111 in Glattbrugg ZH. Mit dem Verkauf des Trendhouse und der alleinigen Übernahme der Wohnflächen Heerenwiesen stärkt Allreal ihr Portfolio.

Im Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau ist es im Berichtsjahr zu keinen Veränderungen gekommen. Auf einem Teilgrundstück des Escher-Wyss-Areals entsteht zurzeit ein Ersatzneubau eines Bürogebäudes mit Baujahr 1962. Die Immobilie an der Hardstrasse 301 wird über eine vermietbare Nutzfläche von 5800 Quadratmetern verfügen. Baustart des Projekts mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 37 Millionen war im Sommer 2018. Der Bezug und die Umklassierung zu den Renditeliegenschaften erfolgen voraussichtlich am Ende des Geschäftsjahrs 2020. Ab dem Jahr 2021 ist das Gebäude dann voll ertragswirksam. Die Liegenschaft ist nahezu vollständig an ein Versicherungsunternehmen vermietet. Der Soll-Mietertrag beläuft sich auf insgesamt CHF 2.3 Millionen.

Auf dem Grünhof-Areal in Zürich Aussersihl realisiert Allreal einen Neubau mit 80 Mietwohnungen im ehemals gewerblich genutzten Innenhof sowie einen Ersatzneubau mit acht Mietwohnungen und Gewerbeflächen. Die gesamte Nutzfläche beträgt 8022 Quadratmeter. Baubeginn für das Projekt mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 80 Millionen war im Sommer 2018. Nach der im Jahr 2020 geplanten Fertigstellung wird die Liegenschaft in das Portfolio der Renditeliegenschaften überführt. Ab dem Folgejahr ist die Liegenschaft voll ertragswirksam. Der Soll-Mietertrag liegt bei CHF 4.3 Millionen.

Per Stichtag umfasste das Portfolio der Anlageliegenschaften insgesamt 66 Renditeliegenschaften, bestehend aus 21 Wohn- und 43 Geschäftsliegenschaften sowie zwei Anlageliegenschaften im Bau.

Die per Ende Jahr durch den externen Liegenschaftenschätzer erfolgte Bewertung der Anlageliegenschaften ergab eine in der Summe erhebliche positive Wertveränderung vor Steuern um CHF 139.1 Millionen (2018: CHF 60.6 Mio.).

Die höhere Bewertung ist massgeblich beeinflusst von der anhaltenden Renditekompression und der damit verbundenen Anpassung von tieferen Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätzen. Gleichzeitig beeinflussten der hohe Vermietungsstand und die in näherer Zukunft geringe Anzahl zu erneuernder Mietverträge die Bewertung positiv. Vom Total der Wertveränderung entfielen CHF 70.7 Millionen auf die 21 Wohnliegenschaften (2018: CHF 46.9 Mio.), CHF 51.4 Millionen auf die 43 Geschäftsliegenschaften (2018: CHF –0.5 Mio.) und CHF 17.0 Millionen auf die zwei Anlageliegenschaften im Bau (2018: CHF 14.2 Mio.).

Die Veränderung im Bestand sowie die positive Wertentwicklung führten im Vergleich zum Stichtag des Vorjahrs zu einem um CHF 216.0 Millionen höheren Marktwert des gesamten Liegenschaftenbestands von CHF 4.38 Milliarden (31.12.2018: CHF 4.19 Mia.). Das Portfolio der Renditeliegenschaften hat per Stichtag einen Marktwert von CHF 4276.3 Millionen und jenes der Anlageliegenschaften im Bau von CHF 99.6 Millionen. Gemessen am Marktwert per 31. Dezember 2019, entfielen auf die Stadt Zürich 50.6 Prozent (31.12.2018: 48.7%), auf den übrigen Kanton Zürich 36.1 Prozent (37.2%), auf die beiden Basel 5.6 Prozent (5.7%), auf die Kantone Genf und Waadt 5.3 Prozent (5.5%), auf den Kanton Bern 1.7 Prozent (2.1%) und auf den Kanton Zug 0.7 Prozent (0.8%).

Das im Geschäftsjahr 2019 vom Geschäftsfeld Immobilien erwirtschaftete Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt von CHF 118.9 Millionen entspricht einem Anteil am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt der Gruppe von 86.3 Prozent.