Geschäftsfeld Generalunternehmung

Im Geschäftsfeld Generalunternehmung fasst Allreal die Entwicklung und die Realisation von Projekten für Dritte, für den Verkauf an Private und an institutionelle Investoren sowie für das eigene Portfolio zusammen. Im vergangenen Geschäftsjahr hat das Geschäftsfeld mit den beiden Sparten Entwicklung und Realisation einen Erfolg aus Generalunternehmung von CHF 66.3 Millionen erwirtschaftet.

In der Berichtsperiode lag der Erfolg aus Realisation Generalunternehmung bei CHF 35.8 Millionen. Grund für den nur leicht unter dem Vorjahr ausgefallenen Erfolg ist das tiefere abgewickelte Volumen. Die Bruttomarge bei der Ausführung von Projekten für Dritte entwickelte sich im vergangenen Geschäftsjahr stabil und belief sich auf 13.3 Prozent.

Aus den Verkäufen von Wohneigentum beim Projekt Solistrasse in Bülach ZH sowie der Veräusserung eines Teils der Entwicklungsreserve Bäuler in Rümlang ZH resultierte ein hoher Erfolg aus Verkauf Entwicklung von CHF 22.9 Millionen.

Aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen bleibt die Akquisition neuer Immobilienentwicklungsobjekte herausfordernd. Trotzdem gelang es Allreal, nach dem bereits im ersten Halbjahr 2019 erfolgten Erwerb einer Liegenschaft an der Hauserstrasse in Zürich Hottingen, die Entwicklungsreserven weiter zu stärken. In Zürich Albisrieden, Zumikon ZH und Riehen BS hat sich das Unternehmen im zweiten Halbjahr 2019 attraktive Grundstücke gesichert.

Die aus der Ausführung von Eigenprojekten aktivierten Eigenleistungen beliefen sich in der Berichtsperiode auf CHF 6.7 Millionen (2018: CHF 6.6 Mio.).

Vom Erfolg aus Generalunternehmung entfielen in der Berichtsperiode CHF 36.7 Millionen respektive 55.4 Prozent auf Projekte für Dritte (2018: CHF 40.5 Mio. / 77.0%) und CHF 29.6 Millionen oder 44.6 Prozent auf Projekte für den Verkauf an Dritte und das eigene Portfolio (2018: CHF 12.1 Mio. / 23.0%).

Im Vergleich zum Vorjahr nahm der Betriebsaufwand um 5.8 Prozent auf CHF 45.3 Millionen (2018: CHF 48.1 Mio.) ab. Dies ist in erster Linie darauf zurückzuführen, dass der Mietaufwand nicht mehr im Betriebsaufwand, sondern als Abschreibung berücksichtigt wird. Der Personalaufwand ist in der Berichtsperiode leicht angestiegen.

Das Betriebsergebnis (EBIT) notierte bei CHF 24.1 Millionen (2018: CHF 12.1 Mio.) und lag damit klar über dem Wert des Vorjahrs. Neben der stabilen Margenentwicklung in der Realisation von Projekten für Dritte trugen insbesondere die deutlich höheren Gewinne aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften zum erfreulichen Ergebnis bei.

Entwicklung

Im Geschäftsjahr 2019 erfolgte die Übergabe von zwei Eigenprojekten an die Realisation. Damit leistete die Sparte Entwicklung erneut einen wichtigen Beitrag sowohl zur Auslastung der Realisation wie auch zum Erfolg des gesamten Unternehmens.

In Winterthur Seen ZH realisiert Allreal ein Dritt- und Eigenprojekt an der Florenstrasse. Die Wohnüberbauung umfasst insgesamt zehn Mehrfamilienhäuser mit elf Miet- und 51 Eigentumswohnungen. Die Mietwohnungen realisiert Allreal im Auftrag einer privaten Bauherrschaft. Der Baustart für die ersten sechs Gebäude mit insgesamt 41 Eigentumswohnungen erfolgte im November 2019. Die restlichen vier Mehrfamilienhäuser werden voraussichtlich ab Frühling 2020 realisiert. Die Fertigstellung des Gesamtprojekts ist für das Jahr 2022 geplant. Ebenfalls in die Realisation ging ein Eigenprojekt in Zufikon AG bei Bremgarten. Am Alten Züriweg realisiert Allreal zwei miteinander verbundene Terrassenhäuser mit 20 Eigentumswohnungen. Davon sind bereits 16 Einheiten verkauft. Die Bauarbeiten starteten Mitte April des vergangenen Jahrs. Die Fertigstellung ist im ersten Halbjahr 2021 geplant.

Wichtige Meilensteine erreichte Allreal auch bei weiteren Entwicklungsprojekten. In der Stadt Luzern plant Allreal auf dem Grundstück Eggen die Realisation von 77 Eigentumswohnungen. Für das rund 8400 Quadratmeter grosse Grundstück im Quartier Büttenen führte Allreal noch im zweiten Halbjahr 2018 einen Studienauftrag mit sechs Architekturbüros durch. Im Mai 2019 empfahl die Jury das Projekt von Caruso St John Architects einstimmig zur Weiterbearbeitung. Der Baubeginn für das Projekt mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 73 Millionen erfolgt frühestens im Frühling 2021.

An der Bellerivestrasse 36 in Zürich Riesbach plant Allreal eine umfassende Sanierung ihres sechsgeschossigen Geschäftshauses. Im Frühling 2019 führte das Unternehmen einen Studienauftrag durch. Im September 2019 empfahl die Jury das Projekt von C.F. Møller Architects zur Weiterbearbeitung. Der Start der rund zweijährigen Sanierung ist für Frühjahr 2021 geplant.

Auf einem im Jahr 2018 erworbenen und im Berichtsjahr ergänzten Grundstück an der Spiserstrasse in Zürich Albisrieden plant Allreal zurzeit einen Studienauftrag, welcher Anfang des Jahres 2020 starten und im Sommer juriert wird. Auf dem Grundstück mit einer Fläche von knapp 5500 Quadratmetern sind rund 100 Wohnungen geplant, die Allreal gemeinsam mit einer privaten Bauherrschaft realisieren wird. Das Investitionsvolumen beträgt rund CHF 75 Millionen. Der Baubeginn ist voraussichtlich im zweiten Halbjahr 2022.

Die Sparte Entwicklung hat ihre aktive Marktbearbeitung weiter intensiviert, was sich im Erwerb neuer Grundstücke bereits niederschlug. Neben der Arrondierung des Grundstücks an der Spiserstrasse in Zürich Albisrieden hat Allreal an der Hauserstrasse in Zürich Hotttingen, an der Inzlingerstrasse in Riehen BS und im Strubenacher in Zumikon ZH neue Grundstücke erworben. Der Bestand an attraktiven und Gewinn versprechenden Entwicklungsreserven wurde damit ausgebaut.

Realisation

In der Sparte Realisation wickelte das Unternehmen mit Drittaufträgen und Eigenprojekten im Geschäftsjahr 2019 ein Projektvolumen von CHF 340.7 Millionen ab. Der im Vergleich zum Vorjahr um 3.2 Prozent tiefere Wert ist das Resultat aus der bewussten Beschränkung auf die Ausführung von Drittprojekten mit kalkulierbaren Risiken, realistischen Vertragsbedingungen und intakten Gewinnaussichten. Dank des Fokus auf eine hohe Ausführungsqualität erzielte Allreal bei der Planung und Realisation von Projekten für Dritte eine Bruttomarge von ausgezeichneten 13.3 Prozent.

Vom abgewickelten Projektvolumen entfielen in der Berichtsperiode CHF 270.0 Millionen respektive 79.2 Prozent auf Drittaufträge (2018: CHF 290.3 Mio. / 82.5%). Demgegenüber lag der Anteil der Eigenprojekte bei CHF 50.4 Millionen oder 14.8 Prozent (2018: CHF 36.6 Mio. / 10.4%) und jener der Entwicklungsprojekte für den Verkauf an Dritte bei CHF 20.3 Millionen beziehungsweise 6.0 Prozent (2018: CHF 25.0 Mio. / 7.1%).

Allreal strebt mittelfristig ein ausgeglichenes Verhältnis von Eigen- und Drittprojekten bei einem jährlichen Projektvolumen von bis zu CHF 500 Millionen an.

Auf Neubauprojekte entfiel im vergangenen Geschäftsjahr ein Anteil von CHF 224.4 Millionen oder 65.9 Prozent des abgewickelten Projektvolumens (2018: CHF 267.4 Mio. / 76.0%). Der Anteil aus Renovations- und Umbauprojekten belief sich auf insgesamt CHF 116.3 Millionen beziehungsweise 34.1 Prozent (2018: CHF 84.5 Mio. / 24.0%).

Der am Stichtag gesicherte Arbeitsvorrat von rund CHF 820 Millionen ermöglicht die Auslastung der vorhandenen Kapazitäten für mehr als 24 Monate.

Im Geschäftsjahr 2019 abgeschlossene Projekte

Auf dem ehemaligen Industrieareal Bülachguss in Bülach-Nord realisierte Allreal für zwei Immobilienfonds der Credit Suisse und das eigene Portfolio ein gemischt genutztes Quartier mit 416 Mietwohnungen, Büro- und Gewerbeflächen sowie einem öffentlichen Park. Die Bausumme für die Mietwohnungen und den Gewerbebau belief sich auf rund CHF 175 Millionen. Das Investitionsvolumen für das Eigenprojekt mit 73 Wohnungen im Stockwerkeigentum lag bei CHF 55 Millionen. Die Bauarbeiten an dem nach Minergie-Eco zertifizierten Projekt starteten im September 2017 und wurden termingerecht im Herbst 2019 abgeschlossen.

In Gerlafingen SO hat Allreal für einen institutionellen Investor vier Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 77 Mietwohnungen sowie Dienstleistungs- und Gewerberäumen erstellt. Die Bausumme lag bei rund CHF 28 Millionen. Einen weiteren Neubau schloss das Unternehmen in der Berichtsperiode an der Ankerstrasse in Zürich Aussersihl ab. Das sechsgeschossige Wohnhaus mit 36 Zimmern, zwei Wohnungen sowie Seminarräumen und Büros wurde im Auftrag einer gemeinnützigen Organisation erstellt.

In Zürich Enge an der Engimattstrasse realisierte Allreal im Auftrag eines institutionellen Investors einen Ersatzneubau eines viergeschossigen Mehrfamilienhauses mit insgesamt 34 Mietwohnungen. Die Bausumme belief sich auf rund CHF 14 Millionen. Ebenfalls erfolgreich abgeschlossen wurden die Sanierungs- und Umbauarbeiten eines denkmalgeschützten Geschäftshauses am Bubenbergplatz/​Christoffelgasse in Bern. Die Bausumme lag bei rund CHF 19 Millionen.

In der Berichtsperiode fertiggestellte Projekte waren unter anderem:

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

*Eigenprojekt

Laufende Projekte

Im Bellariarain in Zürich Wollishofen realisiert Allreal im Auftrag der Helvetia Versicherungen fünfgeschossige Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 172 Mietwohnungen. Die Bausumme beträgt rund CHF 60 Millionen. Die Bauarbeiten für das Projekt an sehr attraktiver Lage starteten im Juni 2018. Die Fertigstellung ist im Jahr 2020 geplant.

Für einen IT-Infrastrukturanbieter realisiert das Unternehmen im Industriegebiet Bäuler in Glattbrugg ZH ein dreigeschossiges Datenzentrum mit einer Nutzfläche von 7132 Quadratmetern. Die Bausumme beläuft sich auf rund CHF 30 Millionen. Die Bauarbeiten werden im Jahr 2020 beendet und das Gebäude dem Kunden zum Weiterausbau übergeben.

An der Badenerstrasse in Zürich Wiedikon realisiert Allreal derzeit im Auftrag einer institutionellen Bauherrschaft eine Totalsanierung und Erweiterung eines Bürokomplexes mit einer Nutzfläche von gut 45 000 Quadratmetern. Die Bausumme beläuft sich auf über CHF 90 Millionen. Das Projekt wird im Jahr 2021 fertiggestellt.

Ebenfalls bis im Jahr 2021 werden eine umfassende Sanierung und der Umbau einer Geschäftsliegenschaft beim Bahnhof in Baden AG auf dem Postareal realisiert. Die Bausumme beträgt rund CHF 30 Millionen.

Im Auftrag der SBB realisiert Allreal an der Hohlstrasse in Zürich Altstetten als Totalunternehmer das Projekt Letzi Turm. Der Auftrag hat ein Projektvolumen von rund CHF 70 Millionen. Der Neubau umfasst zwei 70 Meter hohe Wohnhochhäuser mit insgesamt 178 Mietwohnungen. Die beiden Türme verfügen zusammen über 27 000 Quadratmeter Geschossfläche und weisen ein Gebäudevolumen von 84 000 Kubikmetern auf. Nach einer Bauzeit von rund zwei Jahren wird das Objekt im Jahr 2022 an den Kunden übergeben.

In Adliswil ZH entwickelt und realisiert Allreal für einen privaten Investor eine Wohn- und Geschäftsüberbauung im Entwicklungsgebiet Dietlimoos-Moos. Auf den sechs Baufeldern entsteht eine Wohn- und Geschäftsüberbauung mit insgesamt 325 Wohnungen und rund 9000 Quadratmetern Gewerbe- und Dienstleistungsfläche. Das Bauvolumen beläuft sich auf mehr als CHF 170 Millionen. Die Vorbereitungsarbeiten auf dem ersten Baufeld wurden im November 2019 aufgenommen. Drei weitere Baufelder werden etappenweise ab Frühling 2020 realisiert. Die Fertigstellung der ersten vier Baufelder ist zwischen Sommer 2022 und Sommer 2023 geplant. Die übrigen Baufelder werden erst zu einem späteren Zeitpunkt realisiert.

Weitere in der Berichtsperiode neu in Angriff genommene Projekte waren:

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

*Eigenprojekt

Verkauf von Entwicklungsliegenschaften

Im Geschäftsjahr 2019 hat Allreal aus dem Projekt Bülachguss und der Veräusserung eines Teilstücks der Entwicklungsreserve Bäuler in Rümlang ZH einen Ertrag aus Verkauf Entwicklung von CHF 57.8 Millionen erzielt. Daraus resultierte ein Erfolg von CHF 22.9 Millionen.

Per Ende Jahr sank der Bestand unverkaufter Einheiten auf fünf Eigentumswohnungen aufgrund der guten Verkäufe der angebotenen Einheiten aus dem Projekt Alter Züriweg in Zufikon AG. Mit den Einheiten aus den Projekten Florenstrasse in Winterthur Seen ZH im Jahr 2020 und Eggen in Luzern im Jahr 2021 wird der Bestand wieder zunehmen.

       

Anzahl
Wohnungen

 

davon
verkauft bis
Ende 2019

 

davon bis Ende
2019 eigentums-
übertragen

 

Bezugs-
bereitschaft

 

Bülach ZH

 

73

 

72

 

68

 

Q3 2019

 

Zufikon AG

 

20

 

16

 

0

 

Q2 2021

Das in der Berichtsperiode vom Geschäftsfeld Generalunternehmung erzielte Unternehmensergebnis von CHF 18.9 Millionen entspricht einem Anteil am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt der Gruppe von 13.7 Prozent.

Kennzahlen Geschäftsfeld Generalunternehmung (grafische Darstellung)