3  Erläuterungen zur Konzerngesamtergebnisrechnung

3.1  Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften

2019

 

2018

 

35.1

 

33.7

 

169.3

 

161.1

204.4

 

194.8

Der Mietertrag ermittelt sich wie folgt:

 

210.1

 

200.3

 

–4.6

 

–4.0

 

–1.1

 

–1.5

204.4

 

194.8

Die kumulierte Leerstandsquote betrug im Geschäftsjahr 2019 gesamthaft 2.2% des Soll-Mietertrags (2018: 2.0%), aufgeteilt auf die Wohnliegenschaften mit 3.3% und die Geschäftsliegenschaften mit 2.0% (2018: 2.9% bzw. 1.8%), worauf wiederum 0.2 Prozentpunkte auf die veräusserte Liegenschaft an der Thurgauerstrasse 111 in Glattbrugg ZH entfallen.

Im Übrigen setzt sich der Mietertrag wie folgt zusammen:

 

2019

 

2018

 

35.1

 

33.4

 

168.4

 

161.1

 

0.0

 

0.3

 

0.9

 

0.0

 

204.4

 

194.8

3.2  Direkter Aufwand für vermietete Anlageliegenschaften

2019

 

2018

 

–1.8

 

–1.6

 

–4.8

 

–5.0

 

–4.8

 

–4.8

 

–16.2

 

–11.2

–27.6

 

–22.6

Der Liegenschaftenaufwand betrifft ausschliesslich die Renditeliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien.

Der Verwaltungs- und Betriebsaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

 

2019

 

2018

 

–2.0

 

–2.7

 

–2.0

 

–1.7

 

–0.4

 

–0.3

 

–2.2

 

–1.9

–6.6

 

–6.6

Der Liegenschaftenaufwand für nicht vermietete Objekte belief sich im Jahr 2019 auf CHF 1.2 Mio. (2018: CHF 0.6 Mio.).

3.3  Ertrag aus Liegenschaftenverwaltung

2019

 

2018

 

0.0

 

1.1

 

0.0

 

2.1

 

0.0

 

0.0

0.0

 

3.2

Die Liegenschaftenverwaltung für Dritte wurde im Geschäftsjahr 2018 veräussert.

3.4  Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften

2019

 

2018

 

20.1

 

0.0

 

–0.2

 

0.0

 

–18.1

 

0.0

1.8

 

0.0

Im zweiten Halbjahr 2019 wurde die Geschäftsliegenschaft Thurgauerstrasse 111 in Glattbrugg ZH zu einem Verkaufspreis von CHF 20.1 Mio. veräussert. Nach Abzug der Transaktionskosten resultierte ein Erfolg aus Verkauf von CHF 1.8 Mio.

3.5  Erfolg aus Generalunternehmung

2019

 

2018

 

270.0

 

290.3

 

–234.2

 

–252.5

35.8

 

37.8

 

57.8

 

55.2

 

–34.9

 

–49.7

22.9

 

5.5

6.7

 

6.6

0.9

 

2.7

66.3

 

52.6

Der Erfolg aus Realisation Generalunternehmung setzt sich aus Architektur- und Generalunternehmer­honoraren (CHF 21.4 Mio.) und Gewinnen aus Bautätigkeit (CHF 18.6 Mio.) zusammen (2018: CHF 23.1 Mio. / CHF 17.7 Mio.). Demgegenüber stehen direkt verrechnete Erlösminderungen von CHF –4.2 Mio. für Garantieaufwendungen, Bauversicherungen und -garantien, Erfüllungsgarantien, Delkredere sowie Drittaufwand aus Offerten (2018: CHF –3.0 Mio.).

Der Ertrag aus Verkauf Entwicklung ergibt sich aus der Teilveräusserung der Entwicklungsreserve Bäuler in Rümlang ZH, bei welcher eine Parzelle mit 17 424 Quadratmeter (CHF 26.2 Mio.) verkauft wurde, und dem erfassten Umsatz beim Projekt Solistrasse, Bülach ZH (CHF 31.6 Mio.), woraus Verkaufsgewinne von CHF 22.9 Mio. resultierten.

In den diversen Erträgen sind Honorare für die Tätigkeit von Projektentwicklungen Dritter von CHF 0.2 Mio. sowie übrige Erfolge aus Kommissionen und Dienstleistungen für Dritte von CHF 0.2 Mio. und Mieterträge aus Entwicklungsreserven in Höhe von CHF 0.5 Mio. enthalten.

3.6  Personalaufwand

2019

 

2018

 

–31.2

 

–32.4

 

–2.6

 

–2.2

 

–4.6

 

–4.6

 

–0.2

 

–0.2

 

–2.8

 

–2.1

–41.4

 

–41.5

Im Personalvorsorgeaufwand ist ein Aufwand in Höhe von CHF 3.5 Mio. aus der Anwendung von IAS 19 berücksichtigt (2018: CHF 3.6 Mio.), vgl. 3.11. Der übrige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für effektive und pauschalierte Spesen von Mitarbeitenden (CHF 1.4 Mio.), Aus- und Weiterbildung (CHF 0.4 Mio.), Aufwendungen für Mitarbeiteranlässe (CHF 0.3 Mio.), Kosten für Rekrutierung neuer Mitarbeitender (CHF 0.1 Mio.) sowie weitere direkt zurechenbare Mitarbeiteraufwendungen (CHF 0.6 Mio.).

Am Bilanzstichtag betrug der Personalbestand 232 Mitarbeitende, entsprechend 220 Vollzeitstellen (31.12.2018: 229 Mitarbeitende/216 Vollzeitstellen).

3.7  Übriger Betriebsaufwand

2019

 

2018

 

–1.6

 

–1.5

 

0.0

 

–3.2

 

–1.4

 

–1.2

 

–2.5

 

–2.8

 

–2.4

 

–1.8

 

–0.6

 

–0.7

 

–8.5

 

–11.2

Der Mietaufwand wird ab dem Geschäftsjahr 2019 aufgrund der Erstanwendung von IFRS 16 als Teil der Abschreibungen der übrigen Sachanlagen ausgewiesen, vgl. 4.3.

3.8  Finanzertrag

 

2019

 

2018

 

1.4

 

1.6

1.4

 

1.6

3.9  Finanzaufwand

2019

 

2018

 

–8.9

 

–12.1

 

–11.0

 

–11.1

 

–8.5

 

–7.4

 

0.2

 

0.3

 

–28.2

 

–30.3

Der Aufwand für Derivate steht im Zusammenhang mit dem Recycling der Hedgingreserven, wovon der Erfolgsrechnung in der Berichtsperiode CHF 8.9 Mio. (2018: CHF –12.1 Mio.) als nicht liquiditätswirksamer Aufwand belastet werden.

Der Zinsaufwand für Obligationenanleihen enthält bezahlte und abgegrenzte Zinsen per Bilanzstichtag von CHF –11.6 Mio. (2018: CHF –11.3 Mio.) und die Amortisation zwischen Schuldkomponenten und Rückzahlungsbeträgen von CHF 0.6 Mio. (2018: CHF 0.2 Mio.).

Die aktivierten Bauzinsen von CHF 0.2 Mio. (2018: CHF 0.3 Mio.) betreffen vollumfänglich die Anlageliegenschaften im Bau (2018: CHF 0.2 Mio. – Entwicklungsliegenschaften CHF 0.1 Mio.) unter Verwendung eines durchschnittlichen Zinssatzes von 0.66% (2018: 0.80%).

3.10  Unternehmensergebnis/Eigenkapital (NAV) je Aktie

  

2019

 

2018

 

15 886

 

15 913

 

11

 

–27

 

15 897

 

15 886

 

15 889

 

15 888

 

134.6

 

115.6

 

139.1

 

60.6

 

–38.9

 

–15.2

 

234.8

 

161.0

14.78

 

10.13

8.47

 

7.28

 

14.78

 

10.13

 

8.47

 

7.28

Bedingt durch die aktienbasierten Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung, ergibt sich ein Verwässerungseffekt auf dem Unternehmensergebnis pro Aktie. Für diese Berechnung erhöht sich die Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien von 15 889 169 auf 15 890 569 Aktien.

2019

 

2018

 

15 897

 

15 886

 

2 368.5

 

2 218.8

149.00

 

139.65

 

2 623.1

 

2 428.2

165.00

 

152.85

3.11  Personalvorsorge

Schweizer Vorsorgeeinrichtungen unterstehen dem Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG). Das BVG schreibt vor, dass Vorsorgeeinrichtungen unabhängig und als rechtlich selbständige Institutionen verwaltet werden. Der Stiftungsrat als leitendes Organ der Vorsorgeeinrichtung setzt sich paritätisch aus Arbeitnehmer- und Arbeitgebervertretern zusammen. Ihm obliegen die Festlegung und die Umsetzung der Anlagestrategie.

Die Planteilnehmer der Vorsorgeeinrichtung sind gegen die wirtschaftlichen Folgen von Alter, Invalidität und Tod versichert; das BVG schreibt diesbezüglich Mindestleistungen vor. Die Beiträge an die Vorsorgeeinrichtung werden anteilig von Arbeitgeber und Arbeitnehmer geleistet; sie basieren auf dem versicherten Lohn und sind abhängig vom Alter der Planteilnehmer. Den individuellen Sparkonten werden Vorsorgebeiträge und jährliche Zinsen gutgeschrieben. Bei Pensionierung wird das Sparkonto eines Planteilnehmers entweder ausbezahlt oder basierend auf einem reglementarisch festgelegten Umwandlungssatz in eine Altersrente umgewandelt. Daneben werden auch Leistungen bei einer langfristigen Erwerbsunfähigkeit ausgerichtet.

Alle versicherungstechnischen Risiken, bestehend aus demografischen Risiken (Lebenserwartung) und finanziellen Risiken (Rendite des Planvermögens oder Entwicklung von Löhnen und Renten), werden durch die Vorsorgeeinrichtung getragen und durch den Stiftungsrat regelmässig beurteilt. Bei Eintreten einer Unterdeckung gemäss BVG können verschiedene Massnahmen ergriffen werden. Dabei stehen die Erhöhung der laufenden Beiträge, zusätzliche Sanierungsbeiträge durch den Arbeitgeber oder die Veränderung der Umwandlungssätze im Vordergrund.

Entwicklung Vorsorgeverpflichtungen und Vorsorgevermögen

31.12.2019

 

31.12.2018

 

–142.5

 

–133.2

 

162.7

 

143.8

20.2

 

10.6

Der Aufwand der leistungsorientierten Versicherungspläne setzt sich wie folgt zusammen:

2019

 

2018

 

3.6

 

3.7

3.6

 

3.7

 

–0.1

 

–0.1

3.5

 

3.6

Veränderung der Vorsorgeverpflichtungen

 

2019

 

2018

 

133.2

 

141.4

 

3.6

 

3.7

 

1.1

 

0.9

 

2.0

 

1.8

 

–5.7

 

–2.3

 

0.0

 

–0.1

 

0.0

 

–11.4

 

8.3

 

–0.8

142.5

 

133.2

Veränderungen des Vermögens der Vorsorgeeinrichtungen zu Marktwerten

2019

 

2018

 

143.8

 

151.3

 

19.3

 

–1.0

 

1.3

 

1.0

 

2.0

 

1.8

 

2.0

 

1.8

 

–5.7

 

–2.3

 

0.0

 

–0.1

 

0.0

 

–8.7

162.7

 

143.8

Die Planaktiven teilen sich per Bilanzstichtag wie folgt auf die einzelnen Anlagekategorien auf:

31.12.2019

 

in %

 

31.12.2018

 

in %

 

1.6

 

1.0

 

5.9

 

4.1

 

60.7

 

37.3

 

53.9

 

37.5

 

23.9

 

14.7

 

22.4

 

15.6

 

1.3

 

0.8

 

0.9

 

0.6

87.5

 

53.8

 

83.1

 

57.8

 

75.2

 

46.2

 

60.7

 

42.2

75.2

 

46.2

 

60.7

 

42.2

162.7

 

100.0

 

143.8

 

100.0

Dabei erfolgte die Berechnung auf der Basis folgender Annahmen:

  

31.12.2019

 

31.12.2018

 

0.25%

 

0.85%

 

0.60%

 

0.60%

 

0.00%

 

0.00%

Als wesentliche versicherungsmathematische Annahmen wurden der Diskontierungszinssatz und die zukünftige Lohnentwicklung identifiziert.

Sofern der Diskontierungszinssatz 25 Basispunkte höher beziehungsweise tiefer als per Bilanzstichtag wäre und alle anderen Variablen konstant blieben, würde der Barwert der Vorsorgeverpflichtungen um CHF 4.4 Mio. sinken beziehungsweise um CHF 4.6 Mio. steigen (31.12.2018: CHF 4.0 Mio. / CHF 4.3 Mio.).

Sofern sich die Lohnentwicklung um 25 Basispunkte höher beziehungsweise tiefer als die per Bilanzstichtag getroffenen Annahmen verändern würde und alle anderen Variablen konstant blieben, würde der Barwert der Vorsorgeverpflichtungen um CHF 0.3 Mio. steigen beziehungsweise um CHF 0.3 Mio. sinken.

Die Neubewertung der im übrigen Gesamtergebnis erfassten Personalvorsorge setzt sich wie folgt zusammen:

2019

 

2018

 

0.0

 

0.0

 

–9.7

 

2.5

 

1.4

 

–1.8

 

19.3

 

–1.0

11.0

 

–0.3

Innerhalb der nächsten zwölf Monate werden voraussichtlich CHF 5.2 Mio. und für die darauffolgenden neun Jahre voraussichtlich CHF 41.1 Mio. im Rahmen der leistungsorientierten Verpflichtungen ausbezahlt.

Die durchschnittliche Laufzeit der leistungsorientierten Verpflichtungen beträgt zum Ende des Berichtszeitraums 16.5 Jahre (31.12.2018: 15.7 Jahre).

Für das Folgejahr werden Planbeiträge von CHF 2.4 Mio. (Arbeitgeber) und CHF 2.4 Mio. (Arbeitnehmer) (2018: CHF 2.4 Mio. bzw. CHF 2.4 Mio.) erwartet.

Neben der Pensionskasse besteht für einen Teil der Allreal-Mitarbeitenden eine mit einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossene Kaderversicherung. Hier besteht die Verpflichtung von Allreal ausschliesslich in der Erbringung der jährlichen Beitragsleistungen. Diese beliefen sich in der Berichtsperiode auf CHF 0.8 Mio. (2018: CHF 1.0 Mio.).

Gesamthaft betrugen die verbuchten Personalvorsorgeaufwendungen 2019 CHF 4.6 Mio. (2018: CHF 4.6 Mio.).

3.12  Aktienbasierte Vergütungen

Die Mitglieder der Gruppenleitung erhalten eine Vergütung in Form von Aktien der Allreal Holding AG. Die Ansprüche werden durch die Gesellschaft mittels eigener Aktien abgegolten.

Anzahl
Allreal-Aktien

 

Aktienkurs
in CHF

 

Aufwand
in CHF Mio.

 

Verfügbarkeit

 

502

 

166.50

 

0.014

 

30.04.2019

 

612

 

159.50

 

0.049

 

30.04.2020

 

922

 

165.00

 

0.048

 

30.04.2022

 

922

 

165.00

 

0.152

 

sofort

Sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind, werden damit in Zukunft 1534 Aktien der Allreal Holding AG an die Anspruchsberechtigten ausgeliefert.

Der Gesamtaufwand für aktienbasierte Vergütungen betrug in der Berichtsperiode CHF 0.26 Mio. (2018: 0.19 Mio.).

3.13  Verkauf Gesellschaften

In der Vorjahresperiode wurde die Hammer Retex AG mit der Liegenschaftenbewirtschaftung für Dritte für CHF 0.75 Mio. veräussert.

Die Veräusserung der Nettoaktiven führte zu einem Erfolg aus Verkauf Gesellschaften von CHF 2.05 Mio. und wurde in der Erfolgsrechnung des Vorjahrs als Bestandteil der Position Ertrag aus Liegenschaftenverwaltung berücksichtigt.