4  Erläuterungen zur Konzernbilanz

4.1  Anlageliegenschaften

Im zweiten Halbjahr 2019 hat Allreal von der Pensionskasse Allreal mit Besitzesantritt per 1. Januar 2020 einen 40%-Miteigentumsanteil an der Wohnliegenschaft Heerenwiesen 23–41 in Zürich Schwamendingen erworben (jährlicher Brutto-Soll-Mietertrag CHF 1.0 Mio.). Der Kaufpreis betrug CHF 28 Mio. Die übrigen 60%-Miteigentumsanteile befanden sich bereits vorher im Eigentum von Allreal.

Mit der Veräusserung der Geschäftsliegenschaft Thurgauerstrasse 111 in Glattbrugg ZH wurde deren Marktwert per 31. Dezember 2018 von CHF 18.1 Mio. (CHF 23.4 Mio. Anschaffungskosten und CHF –5.3 Mio. Neubewertung) ausgebucht.

Die wertvermehrenden Investitionen betreffen die Renditeliegenschaft Grüngasse 27–31/Badenerstrasse 119–133, Zürich (CHF 6.1 Mio.), sowie zehn weitere Liegenschaften (CHF 2.2 Mio.).

4.2  Entwicklungsliegenschaften

Die Zukäufe bei den Entwicklungsreserven betreffen die Projekte Inzlingerasse, Riehen BS (CHF 18.5 Mio.), Spiserstrasse, Zürich (CHF 8.2 Mio.), und Hauserstrasse, Zürich (CHF 7.0 Mio.).

Die Abgänge betreffen die Teilveräusserung der Entwicklungsreserve Bäuler in Rümlang ZH (CHF 9.2 Mio.), bei welcher eine Parzelle mit 17 424 Quadratmeter verkauft wurde. Daraus resultierte ein Erfolg aus Verkauf Entwicklung von CHF 17.0 Mio.

Die Umklassierung von den Entwicklungsreserven zu den angefangenen Arbeiten betrifft infolge Baustart in der Berichtsperiode die Projekte Alter Züriweg, Zufikon AG, und Florenstrasse, Winterthur ZH.

Per 31. Dezember 2019 setzte sich die Bilanzposition der Entwicklungsliegenschaften wie folgt zusammen:

Florenstrasse, Winterthur ZH

Neubau von acht Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 51 Eigentumswohnungen und 74 Tiefgaragenplätzen. Das Projekt umfasst eine Nutzfläche (100% Wohnen) von 6232 Quadratmetern. Es wird durch die Allreal Generalunternehmung AG ausgeführt und im Jahr 2022 fertiggestellt. Per 31. Dezember 2019 waren von 51 Wohneinheiten keine beurkundet oder reserviert.

Alter Züriweg, Zufikon AG

Neubau von zwei miteinander verbundenen Terrassenhäusern mit insgesamt 20 Eigentumswohnungen und 30 Tiefgaragenplätzen. Das Projekt umfasst eine Nutzfläche (100% Wohnen) von 3646 Quadratmetern. Es wird durch die Generalunternehmung ausgeführt und im Jahr 2021 fertiggestellt. Per 31. Dezember 2019 waren von 20 Wohneinheiten keine beurkundet und 16 reserviert.

Solistrasse, Bülach ZH

Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 73 Eigentumswohnungen und 78 Tiefgaragenplätzen im Minergie-Eco-Standard. Das Projekt umfasst eine Nutzfläche (100% Wohnen) von 8150 Quadratmetern. Es wurde durch die Generalunternehmung ausgeführt und im Jahr 2019 fertiggestellt. Per 31. Dezember 2019 waren von 73 Wohneinheiten deren 72 beurkundet und 0 reserviert, davon 68 eigentumsübertragen.

4.3  Übrige Sachanlagen

Die Zugänge widerspiegeln die aktivierten Mietaufwendungen. Dies betrifft Geschäftsräumlichkeiten und Parkplätze in Zürich, Basel, Bern und Cham ZG. Für den Sitz in Zürich besteht ein Mietvertrag mit einer Laufzeit bis 31. Januar 2021 und einem jährlichen Mietzins von CHF 2.7 Mio. Die Mietverträge für die anderen Standorte mit jährlichen Mietzinsen von CHF 0.5 Mio. haben fixe Laufzeiten bis maximal Januar 2022.

Per Bilanzstichtag setzt sich der Buchwert der übrigen Sachanlagen aus aktivierten Mietaufwendungen (CHF 2.4 Mio.), aktivierten Raumausbaukosten (CHF 0.7 Mio.), Kunstgegenständen (CHF 0.4 Mio.) und Informatikausrüstung (CHF 0.2 Mio.) zusammen.

4.4  Finanzanlagen

Für Innenausbauten von Geschäfts- und Gewerbeflächen wurden Mietern im Geschäftsfeld Immobilien die Kosten durch Allreal vorfinanziert, die über die Laufzeit der Mietverträge auf Annuitätsbasis durch die Mieter vollständig zurückbezahlt werden. Die vorfinanzierten Mieterausbauten haben Laufzeiten mit Endfälligkeiten bis ins Jahr 2034 und werden abhängig von den vertraglichen Einzelbestimmungen mit 1.00 bis 5.55% p. a. verzinst. Die grösste Einzelposition für Mieterausbauten auf dem Toni-Areal, Zürich, und an der Zürcherstrasse, Winterthur ZH, entfällt auf den Kanton Zürich als Gegenpartei mit CHF 102.9 Mio. (31.12.2018: CHF 109.5 Mio.).

Per Bilanzstichtag setzten sich die vorfinanzierten Mieterausbauten wie folgt zusammen:

Am Bilanzstichtag besteht ein Guthaben aus Personalvorsorge (IAS 19) von CHF 20.2 Mio. (31.12.2018: Guthaben von CHF 10.6 Mio.).

4.5  Immaterielle Vermögenswerte

4.6  Vertragsvermögenswerte

4.7  Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Die Debitoren des Geschäftsfelds Immobilien in Höhe von CHF 4.4 Mio. beinhalten nicht fällige Guthaben gegenüber Liegenschaften­verwaltungs­gesellschaften.

Für die nicht wertberichtigten Debitoren Generalunternehmung besteht folgende Fälligkeitsstruktur per 31. Dezember:

Die bilanzierten Werte verstehen sich nach Abzug geleisteter Anzahlungen pro Projekt, das sich per 31. Dezember in Bau für Dritte befindet beziehungsweise noch nicht abgerechnet und bezahlt ist.

4.8  Übrige Forderungen

4.9  Liquide Mittel

Von den flüssigen Mitteln in Höhe von CHF 29.8 Mio. (31.12.2018: CHF 40.6 Mio.) sind CHF 12.2 Mio. als Kontokorrentguthaben frei verfügbar und CHF 17.6 Mio. nur für bestimmte Drittbauprojekte der Generalunternehmung verwendbar.

4.10  Aktienkapital

Das Aktienkapital der Allreal Holding AG besteht per Bilanzstichtag aus 15 942 821 Namenaktien zu je CHF 1.00 Nennwert. Jede Aktie verfügt über eine Stimme und berechtigt bei Eintragung ins Aktienregister zur Teilnahme an der Generalversammlung.

Der Aktienbestand hat sich wie folgt entwickelt:

Der durchschnittliche Einstandspreis pro Aktie im Eigenbestand beträgt CHF 155.40 (31.12.2018: CHF 155.35).

Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung ermächtigt, das Aktienkapital – gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts – bis 20. April 2020 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen Platzierung von Aktien um maximal CHF 1.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 1 000 000 Namenaktien à nominal CHF 1.00 zu erhöhen (genehmigtes Kapital).

Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten besteht – unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre – ein bedingtes Kapital von maximal CHF 2.5 Mio. durch Ausgabe von maximal 2 495 763 Namenaktien à nominal CHF 1.00. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jeweiligen Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt.

Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 0.2 Mio. (200 000 Namenaktien à nominal CHF 1.00) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung.

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 24. April 2020 eine Ausschüttung von CHF 6.75 pro Aktie, was einem Gesamtbetrag von CHF 107.6 Mio. entspricht. Davon sind CHF 3.25 pro Aktie als Rückzahlung aus Reserven aus Kapitaleinlagen und CHF 3.50 pro Aktie als Dividende bestimmt. Im Jahr 2019 wurden CHF 103.3 Mio. in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen an die Aktionäre ausgeschüttet (CHF 6.50 pro Aktie).

4.11  Verbindlichkeiten aus Finanzierung Fristigkeit der Finanzierung zu Nominalwerten

Die Finanzschulden bestehen aus grundpfandgesicherten Bankkrediten (feste Vorschüsse und Festhypotheken) und aus Obligationenanleihen. Die Bankkredite in Form von festen Vorschüssen werden auf rollender Basis verlängert.

In den Verbindlichkeiten aus Finanzierung sind Obligationenanleihen mit einem totalen Nominalwert von CHF 1155 Mio. und einem Buchwert von CHF 1154.3 Mio. bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.6 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet.

4.12  Rückstellungen

Die Rückstellungen für Baugarantien decken Risiken aus laufenden oder abgeschlossenen Projekten des Geschäftsfelds Generalunternehmung ab. Die übrigen Rückstellungen beinhalten mögliche Mittelabflüsse aus pendenten Rechtsfällen.

Kurzfristige Rückstellungen

Langfristige Rückstellungen

4.13  Leasingverbindlichkeiten

Die Leasingverbindlichkeiten wurden im Geschäftsjahr 2019 erstmalig für Baurechtszinsen und Mietverträge erfasst, vgl. 1.2. Es wurden Zahlungen im Umfang von CHF 4.5 Mio. getätigt und CHF 4.4 Mio. sind in den kommenden 12 Monaten fällig.

4.14  Vertragsverbindlichkeiten

4.15  Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften

4.16  Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen