Anhang der Konzernrechnung

1.1  Tätigkeit

Die Allreal-Gruppe ist eine Immobiliengesellschaft mit ausschliesslicher Tätigkeit in der Schweiz und mit Konzentration im Wirtschaftsraum Zürich. Sie befasst sich mit der Entwicklung und Bewirtschaftung ihres Portfolios von Wohn- und Geschäftsliegenschaften und erbringt Verwaltungstätigkeiten für die eigenen Renditeliegenschaften (Geschäftsfeld Immobilien). Die Tätigkeit als Generalunternehmer umfasst die Entwicklung, die Realisation sowie den Kauf und Verkauf von Liegenschaften (Geschäftsfeld Generalunternehmung).

Die Allreal Holding AG (Muttergesellschaft) mit Sitz in Baar ZG ist an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert.

Der Verwaltungsrat der Allreal Holding AG hat am 11. Februar 2020 die Konzernrechnung zur Veröffentlichung genehmigt. Sie unterliegt zusätzlich der Genehmigung durch die Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 24. April 2020.

1.2  Rechnungslegung

Die Konzernrechnung wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) per 31. Dezember 2019 erstellt und steht im Einklang mit dem Kotierungsreglement sowie Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange und mit dem schweizerischen Gesetz.

In der Konzernrechnung 2019 hat Allreal die folgenden neuen IFRS-Standards und -Interpretationen erstmals angewendet:

Mit Ausnahme der nachfolgend erläuterten Änderungen von IFRS 16 haben die IFRS-Änderungen keine wesentlichen Auswirkungen auf die Konzernrechnung.

IFRS 16

Der Standard regelt die Grundsätze für den Ansatz, die Bewertung und den Ausweis von Leasingverhältnissen, die bis anhin in IAS 17 definiert waren. Die Neuerungen betreffen insbesondere die operativen Leasingverträge beim Leasingnehmer, die neu in der Bilanz zu erfassen sind.

Die Erstanwendung des neuen Standards erfolgte mittels der modifizierten retrospektiven Methode, daher wurden die Vergleichszahlen aus dem Vorjahr nicht angepasst.

Als Leasingnehmer ist Allreal als Baurechtsnehmer bei Renditeliegenschaften und bei den langfristigen Mietverträgen für Büros und Parkplätze betroffen. Als Baurechtsnehmer wurde für die zukünftigen Baurechtszinsen ein Nutzungsrecht von CHF 34.8 Mio. und für die langfristigen Mietverträge ein Nutzungsrecht von CHF 6.8 Mio. erfasst. Für beide Positionen wurde am 1. Januar gleichzeitig eine Leasingverbindlichkeit im selben Umfang bilanziert.

Baurechtsverträge bestehen im Zusammenhang mit Renditeliegenschaften oder Anlageliegenschaften im Bau. Die anfallenden Baurechtszinsen sind indexiert, allfällige Änderungen beim Index werden prospektiv vorgenommen. Bis anhin wurden die Baurechtszinsen vom Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften in Abzug gebracht. Die Nutzungsrechte der Baurechtsverträge sind Teil der Renditeliegenschaften und werden im Anhang separat ausgewiesen.

Die Erstbewertung der Leasingverbindlichkeiten beider Positionen entspricht dem Wert der diskontierten zukünftigen Zahlungen. Als Diskontierungssatz wurde ein bezüglich Laufzeit und Sicherheit vergleichbarer Zinssatz verwendet. Bei den Leasingverbindlichkeiten als Baurechtsnehmer wurde ein Zinssatz von 2.0% verwendet, bei den langfristigen Mietverträgen ein solcher von 0.5%. Die Nutzungsrechte wurden bei der Ersterfassung in der Höhe der Leasingverbindlichkeiten vorgenommen.

Das Nutzungsrecht aus den langfristigen Mietverträgen für Büros und Parkplätze wird als Teil der übrigen Sachanlagen ausgewiesen. Das Nutzungsrecht wird über die Laufzeit linear abgeschrieben. Bis anhin wurde diese Position als Mietaufwand im übrigen Betriebsaufwand bilanziert.

Die Zahlungen der Baurechtszinsen und der Mietaufwendungen werden neu in eine Amortisations- und eine Zinskomponente aufgeteilt und haben daher Verschiebungen zwischen dem Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit und dem Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit zur Folge.

Aufgrund des neuen Standards ergeben sich keine wesentlichen Anpassungen für Allreal als Leasinggeber.

Effekte aus Erstanwendung IFRS 16

Eröffnungsbilanz nach Anwendung von IFRS 16

Es bestehen neue oder geänderte IFRS-Standards und -Interpretationen, die durch das IASB verabschiedet wurden, aber erst in einer späteren Rechnungsperiode in Kraft treten. Die Neuerungen oder Änderungen sind unter Angabe, ab welchem Geschäftsjahr die Anpassung bei Allreal in Kraft tritt, in der nachfolgenden Tabelle aufgeführt.

Von diesen IFRS-Änderungen sind, abgesehen von zusätzlichen Offenlegungspflichten, keine wesentlichen Anpassungen zu erwarten.

1.3  Konsolidierungsmethode

Tochtergesellschaften werden ab dem Erwerbszeitpunkt vollkonsolidiert, und zwar ab jenem Zeitpunkt, zu dem Allreal die Beherrschung erlangt. Die Beherrschung gilt als gegeben, wenn Allreal aufgrund aktuell bestehender Rechte die Möglichkeit hat, diejenigen Aktivitäten der Tochtergesellschaften zu steuern, die einen wesentlichen Einfluss auf deren Rendite haben.

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt beim Kaufzeitpunkt nach der Erwerbsmethode. Transaktionskosten in Zusammenhang mit einem Unternehmenserwerb werden erfolgswirksam erfasst.

Zum Datum, an dem die Beherrschung endet, werden Tochtergesellschaften dekonsolidiert.

Alle konzerninternen Saldi, Erträge und Aufwendungen sowie unrealisierten Gewinne und Verluste aus konzerninternen Transaktionen werden vollständig eliminiert.

1.4  Konsolidierungskreis

Der Konsolidierungskreis blieb in der Berichtsperiode 2019 unverändert.

1.5  Segmentsberichterstattung

Die Allreal-Gruppe wird in die beiden Geschäftsfelder Immobilien und Generalunternehmung unterteilt, die eigene Segmente darstellen. Diese Darstellung entspricht dem Managementansatz, mit dem die Gruppenleitung als Entscheidungsträgerin die Ergebnisse der beiden Segmente auf Stufe Unternehmensergebnis vierteljährlich überwacht. Die Gruppe ist nur innerhalb der Schweiz tätig, weshalb eine geografische Segmentierung entfällt.

Das Geschäftsfeld Immobilien umfasst die Gesellschaften Allreal Home AG (Wohnliegenschaften), Allreal Office AG (Geschäftsliegenschaften), Allreal Toni AG (Toni-Areal in Zürich-West), Allreal Vulkan AG (Geschäftsliegenschaften in Zürich Altstetten), Allreal West AG (Wohn- und Geschäftsliegenschaften in Zürich-West) und Apalux AG (Geschäfts- und Wohnliegenschaften).

Die Allreal Generalunternehmung AG und die Bülachguss AG entsprechen weitgehend dem Geschäftsfeld Generalunternehmung.

Die Tätigkeiten der Allreal Holding AG (Muttergesellschaft) und der Allreal Finanz AG (Finanzierungsgesellschaft) sind nicht auf Segmente zugeordnet, da aus deren Geschäftstätigkeit keine betrieblichen Erträge generiert werden. Sie werden in den Segmentsinformationen unter Holding/Eliminationen aufgeführt.

2.1  Allgemeines

Die Erstellung der Konzernrechnung verlangt Einschätzungen und Annahmen. Sie betreffen die ausgewiesenen Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverpflichtungen zum Zeitpunkt der Bilanzierung sowie Erträge und Aufwendungen während der Berichtsperiode. Die Bilanzierung erfolgt grundsätzlich zu Anschaffungskosten, mit Ausnahme der Anlageliegenschaften, die zu Marktwerten eingestellt sind. Für die wesentlichen Schätzungen und Annahmen vgl. nachfolgende Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze, insbesondere 2.28.

2.2  Derivative Finanzinstrumente

Zur Reduktion des Zinsänderungsrisikos hat Allreal in der Vergangenheit Zinssatzswaps (Swaps) eingesetzt, die im Dezember 2016 vorzeitig aufgelöst wurden. Deren verbleibender negativer Wiederbeschaffungswert nach latenten Steuern in der Hedgingreserve wird über die ursprüngliche Restlaufzeit der Swaps über die Erfolgsrechnung amortisiert.

2.3  Erfolg aus Vermietung Anlageliegenschaften

Der Ertrag aus vermieteten Anlageliegenschaften umfasst Nettomieterträge nach Abzug von Leerstandsausfällen und Inkassoverlusten. Verwaltung, Betrieb, Unterhalt und Reparaturen werden erfolgswirksam gesondert als direkter Aufwand für vermietete Anlageliegenschaften ausgewiesen.

Mietzinsfreie Zeiten von Geschäftsflächen werden linear über die Mietvertragslaufzeiten verbucht.

2.4  Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften

Die Gewinne und Verluste aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften entsprechen der Differenz zwischen dem erzielten Nettoerlös nach Abzug von Transaktionskosten und dem zuletzt bilanzierten Marktwert der veräusserten Liegenschaften. Der Erfolg wird zum Zeitpunkt des Kontrollübergangs erfolgswirksam realisiert.

2.5  Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften

Die Neubewertung der Renditeliegenschaften und der Anlageliegenschaften im Bau zeigt die Veränderungen des Marktwerts des Immobilienportfolios. Grundlage bildet der Bericht des externen Liegenschaftenschätzers. Die der Neubewertung zugrunde liegende Liegenschaftenbewertung schliesst den Abzug von Transaktionskosten zum Zeitpunkt des Verkaufs aus.

2.6  Erfolg aus Generalunternehmung

Der Erfolg aus Generalunternehmung umfasst den Erfolg aus Realisation Generalunternehmung (Drittprojekte), den Erfolg aus Verkauf Entwicklung (Eigenprojekte), aktivierte Eigenleistungen und diverse Erträge.

Der Ertrag aus Realisation Generalunternehmung umfasst das während einer Berichtsperiode abgewickelte Projektvolumen für Dritte (Drittprojekte) und entspricht dem nach Massgabe des Baufortschritts abgegrenzten Total aller Projektkosten, Honorare und Gewinne aus Bautätigkeit nach der Percentage of Completion Method (POC). Bei verlustbringenden Projekten wird der geschätzte Endverlust sofort erfolgswirksam in den Projektsaldi (Vertragsvermögenswerte oder -verbindlichkeiten) zurückgestellt.

Im direkten Aufwand aus Realisation Generalunternehmung sind die abgegrenzten Projektkosten aller Drittprojekte enthalten.

Der Ertrag aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften erfolgt ab dem Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrags einer Entwicklungsliegenschafteneinheit. Die Erfassung erfolgt entlang des Baufortschritts mit der Percentage of Completion Method (POC) und umfasst anteilsmässig die Projektkosten und den Gewinn der beurkundeten Einheiten.

Im direkten Aufwand aus Verkauf Entwicklung sind die zeitlich abgegrenzten Projektkosten enthalten.

Aktivierte Eigenleistungen ergeben sich sowohl für Anlageliegenschaften im Bau als auch für Entwicklungsliegenschaften und werden erfolgswirksam zu Herstellkosten berücksichtigt.

2.7  Überleitung Segmentsberichterstattung auf die Gesamtergebnisrechnung

In der internen Berichterstattung wird das Unternehmensergebnis analog zur Segmentsberichterstattung dargestellt. Bezüglich des Geschäftsfelds Generalunternehmung besteht eine Differenz zwischen der Segmentsberichterstattung und der Gesamtergebnisrechnung, und zwar in Bezug auf die Quantifizierung der Umsätze.

Bei der Segmentsberichterstattung wird das abgewickelte Projektvolumen für sämtliche Dritt- und Eigenprojekte als massgebende Umsatzgrösse herangezogen.

In der Gesamtergebnisrechnung werden die Umsätze aus Realisation Generalunternehmung und die Umsätze aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften gemäss 2.6 erfasst. In der Segmentsberichterstattung werden die für das Geschäftsfeld Immobilien abgewickelten Projektvolumen (konzerninterner Umsatz) und für Eigenprojekte die Differenz zwischen abgewickeltem Projektvolumen und realisiertem Verkauf aus Entwicklung dargestellt.

2.8  Finanzaufwand/aktivierte Bauzinsen

Die Zinsaufwendungen werden auf Basis der Effektivzinsmethode zeitlich abgegrenzt und erfolgswirksam belastet.

Bei im Bau befindlichen Entwicklungsliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau werden die Fremdkapitalzinsen aktiviert. Der zugrunde liegende Fremdkapitalzins entspricht dem durchschnittlichen Fremdkapitalzinssatz während der Berichtsperiode.

2.9  Anlageliegenschaften

Die im Anlagevermögen bilanzierten Anlageliegenschaften teilen sich auf in Renditeliegenschaften (Wohn- und Geschäftsliegenschaften sowie Nutzungsrechte aus Baurechtsverträgen) und Anlageliegenschaften im Bau. Alle Anlageliegenschaften werden zum Fair Value bilanziert. Die Bewertung der Wohn- und Geschäftsliegenschaften zum Zeitpunkt der Ersterfassung erfolgt zu Anschaffungskosten inklusive direkt zurechenbarer Transaktionskosten. Die Ersterfassung der Nutzungsrechte aus Baurechtsverträgen entspricht den diskontierten zukünftigen Zahlungen. Nach der Ersterfassung werden die Fair Values unter Verwendung der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) regelmässig auf den Bilanzstichtag hin durch den externen Liegenschaftenschätzer ermittelt. Einzelheiten zur Bewertungsmethode und zu den wesentlichen Annahmen vgl. 2.28. Zur Wertbestimmung der bestmöglichen Nutzungsart «Highest and Best Use» muss ein Projekt bewilligungsfähig, rechtskonform und finanziell möglich sein. Veränderungen des Fair Value werden unter Berücksichtigung latenter Steuern erfolgswirksam erfasst. Die kumulierte Differenz zwischen Anschaffungskosten und Fair Values aller Anlageliegenschaften mit Einbezug der darauf lastenden latenten Steuern wird im Eigenkapitalnachweis als Teil der Gewinnreserven (Neubewertungsreserven) ausgewiesen. Renditeliegenschaften, deren Buchwert nicht durch fortgesetzte Nutzung, sondern durch ein Veräusserungsgeschäft eingebracht werden soll, werden zu Fair Values separat als zur Veräusserung bestimmte Anlageliegenschaften im Umlaufvermögen ausgewiesen. Voraussetzung dafür ist, dass der Verkauf höchst wahrscheinlich ist und die Anlageliegenschaften in ihrem Zustand unmittelbar zum Abgang bereit sind. Damit ein Verkauf als hoch wahrscheinlich eingestuft werden kann, muss er erwartungsgemäss innerhalb eines Jahres stattfinden. Damit Projekte den Anlageliegenschaften im Bau zugeordnet werden, muss die Realisation für das Portfolio der Anlageliegenschaften bestimmt sein, was einen diesbezüglich protokollierten Entscheid des Verwaltungsrats voraussetzt. Im Weiteren müssen Aufwendungen und Erträge zuverlässig schätzbar sein und für das Projekt eine Baubewilligung und eine Baufreigabe vorliegen, die von Dritten nicht mehr angefochten werden können.

2.10  Entwicklungsliegenschaften

Die Entwicklungsliegenschaften beinhalten Entwicklungsreserven, angefangene Bauten sowie fertiggestellte Liegenschaften, die noch nicht beurkundet wurden. Sofern die in 2.9 erwähnten Kriterien für Anlageliegenschaften im Bau nicht erfüllt sind, werden solche Projekte als Entwicklungsliegenschaften in die Bilanz eingestellt.

Die Bilanzierung der Entwicklungsliegenschaften erfolgt zu Anschaffungs- beziehungsweise Herstellkosten oder einem tieferen realisierbaren Nettoveräusserungswert. Dieser entspricht dem geschätzten Verkaufspreis abzüglich bis zur Veräusserung noch zu erwartender Projekt-, Bau- und Verkaufskosten. Eine allfällige Wertberichtigung wird im direkten Aufwand aus Verkauf Entwicklung berücksichtigt.

In den Entwicklungsreserven werden bereits im Eigentum von Allreal befindliche Grundstücke oder Anzahlungen für geplante Landkäufe sowie Drittkosten (nicht aber Eigenleistungen) aktiviert, wenn mit der Realisation des Projekts gerechnet wird, die Ausführungsarbeiten aber noch nicht begonnen haben.

Als angefangene Bauten werden Projekte in Ausführung bilanziert, bei denen die Beurkundung an Dritte noch nicht erfolgt ist. Realisierte und baulich abgeschlossene sowie unmittelbar zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften an Dritte werden bis zur Beurkundung als fertiggestellte Liegenschaften ausgewiesen.

2.11  Übrige Sachanlagen

Mit Ausnahme der Nutzungsrechte aus langfristigen Mietverträgen erfolgt die Bewertung der übrigen Sachanlagen zu Anschaffungs- beziehungsweise Herstellkosten abzüglich betriebsnotwendiger Abschreibungen, gegebenenfalls vermindert durch zusätzliche Abschreibungen infolge Wertverminderungen. Die geschätzte Nutzungsdauer von Betriebs- und Geschäftseinrichtungen beträgt vier bis fünf Jahre sowie drei Jahre für die IT-Infrastruktur. Das Nutzungsrecht aus langfristigen Mietverträgen entspricht beim Abschluss eines Mietvertrags den diskontierten zukünftigen Zahlungen und wird über die Laufzeit abgeschrieben. Die Abschreibungen werden linear vorgenommen.

2.12  Finanzanlagen

Finanzanlagen beinhalten langfristige Darlehen im Rahmen der üblichen Geschäftstätigkeit und der Vorfinanzierung von Mieterausbauten. Die Darlehen werden nach der Amortised Cost Method bilanziert, da die Zahlungen nur Tilgung und Zinsen betreffen, sind frei verfügbar und nicht verpfändet.

2.13  Immaterielle Anlagen

Bei den immateriellen Anlagen handelt es sich um Software und IT-Entwicklungen, die zu Anschaffungskosten erfasst sind und ab dem Zeitpunkt der Inanspruchnahme linear über die wirtschaftliche Nutzungsdauer von drei Jahren zulasten der Erfolgsrechnung abgeschrieben werden.

2.14  Vertragsvermögenswerte und -verbindlichkeiten

Diese Position umfasst die aufgelaufenen Anlagekosten (Land- und Projektkosten) der beurkundeten Entwicklungsliegenschaften in Verrechnung mit den Anzahlungen der Käufer. Positive Nettopositionen werden als Vertragsvermögenswerte und negative Nettopositionen als Vertragsverbindlichkeiten ausgewiesen.

Weiter umfasst diese Position die Forderungen aus Bautätigkeit für Dritte, die nach dem Nettoprinzip bilanziert werden. Das heisst, erhaltene Anzahlungen der Bauherren und Teilabrechnungen aus der Bautätigkeit werden miteinander verrechnet (Auftragssaldi). Positive Nettopositionen werden als Vertragsvermögenswerte, negative Nettopositionen als Vertragsverbindlichkeiten ausgewiesen.

2.15  Kurzfristige Forderungen

Vertragsvermögenswerte, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie übrige Forderungen werden zum Transaktionspreis abzüglich notwendiger Wertberichtigungen für nicht einbringbare Forderungen ausgewiesen. Die Wertberichtigungen basieren auf einer Einzelbeurteilung der Forderung unter Berücksichtigung von hinterlegten Sicherheiten und beziehen historische Erfahrungswerte wie auch zukunftsbezogene Faktoren mit ein. Alle kurzfristigen Forderungen sind frei verfügbar und nicht verpfändet.

2.16  Liquide Mittel

Die flüssigen Mittel beinhalten Kassenbestände, Sichtguthaben bei Banken sowie kurzfristige Festgeldanlagen mit einer maximalen Laufzeit von 90 Tagen. Der Ausweis erfolgt zum Nominalwert und entspricht dem Fonds für die Geldflussrechnung.

2.17  Aktienkapital/Eigenkapital

Das Aktienkapital der Allreal Holding AG wird als Eigenkapital ausgewiesen, da keine Rückzahlungspflicht und keine Dividendengarantie besteht. Emissionskosten, die bei einer Kapitalerhöhung anfallen und direkt der Ausgabe der neuen Aktien zuordenbar sind, werden mit den Kapitalreserven im Eigenkapital verrechnet. Das mit Kapitalerhöhungen oder durch Konversion Wandelanleihe einbezahlte Agio wird in den Kapitalreserven bilanziert.

2.18  Obligationenanleihen

Obligationenanleihen werden bei der Emission nach Abzug der Transaktionskosten zum erhaltenen Gegenwert bilanziert. Die Differenz zwischen bilanzierten Finanzverbindlichkeiten und dem Rückzahlungsbetrag wird über die Laufzeit der Obligationenanleihen nach der Effektivzinsmethode erfolgswirksam amortisiert.

2.19  Verbindlichkeiten aus Finanzierung

Die Finanzschulden beinhalten neben den Obligationenanleihen grundpfandgesicherte Bankkredite und werden als Finanzverbindlichkeiten erfasst. Die Bewertung aller Verbindlichkeiten aus Finanzierung erfolgt unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu den fortgeführten Anschaffungswerten.

2.20  Rückstellungen

Rückstellungen werden in dem Masse vorgenommen, als entsprechende Verpflichtungen per Bilanzstichtag bestehen und deren Ereignis in der Vergangenheit liegt. Im Weiteren kann die Höhe zuverlässig geschätzt werden, und die Eintretenswahrscheinlichkeit wird höher eingestuft als die des Nichteintretens. Falls der Effekt wesentlich ist, werden Rückstellungen diskontiert.

2.21  Leasingverbindlichkeiten

Als Leasingnehmer ist Allreal als Baurechtsnehmer bei Renditeliegenschaften und bei langfristigen Mietverträgen für Büros und Parkplätze betroffen. Die Erstbewertung der Leasingverbindlichkeiten entspricht dem Wert der diskontierten zukünftigen Zahlungen. Als Diskontierungssatz wurde ein bezüglich Laufzeit und Sicherheit vergleichbarer Zinssatz verwendet. Die Zahlungen der Leasingverbindlichkeiten werden in eine Amortisations- und eine Zinskomponente aufgeteilt.

2.22  Kurzfristige Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften sowie übrige Verbindlichkeiten (passive Rechnungsabgrenzungen), die innerhalb eines Jahres fällig werden, werden zum Nominalwert ausgewiesen.

2.23  Impairment

Beim Vorliegen von Anhaltspunkten, dass die Werthaltigkeit von Sachanlagen und immateriellen Anlagen beeinträchtigt ist, wird ein Impairment-Test durchgeführt und der realisierbare Wert geschätzt. Der realisierbare Wert ist der höhere Betrag zwischen Nutz- und Verkehrswert abzüglich Verkaufskosten. Eine allfällige Differenz zwischen dem Aktivum und dem realisierbaren Wert wird erfolgswirksam abgeschrieben und im Anhang der Konzernrechnung separat ausgewiesen.

2.24  Steuern

Der Steueraufwand umfasst laufende Steuern aus Geschäftstätigkeit, latente Steuern aus Neubewertung und übrige latente Steuern.

Die laufenden Steuern aus Geschäftstätigkeit umfassen die geschuldeten Ertragssteuern des Geschäftsjahrs sowie angefallene Grundstückgewinnsteuern aus der Fertigstellung und dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften (Geschäftsfeld Generalunternehmung) und der Veräusserung von Anlageliegenschaften (Geschäftsfeld Immobilien).

Die laufenden Ertragssteuern werden nach Berücksichtigung von steuerlich verwendbaren Verlustvorträgen und unter Zugrundelegung der jeweils gültigen Steuerordnung ermittelt.

Latente Steuern werden nach der Balance Sheet Liability Method ermittelt und zu den am Bilanzstichtag gültigen beziehungsweise angekündigten Steuersätzen berechnet. Veränderungen der latenten Steuern werden, mit Ausnahme jener im Vorjahr auf den Wiederbeschaffungswerten der Cashflow Hedges und der über das Eigenkapital verbuchten Veränderungen der Personalvorsorge, erfolgswirksam verbucht.

Latente Steuerverbindlichkeiten berücksichtigen die ertrags- und grundstückgewinnsteuerlichen Abweichungen zwischen der Bewertung für die Zwecke der Konzernrechnung und der jeweils gültigen steuerlichen Bewertung einzelner Aktiven und Passiven. Dabei wird auf Abweichungen, die zu zeitlichen Verschiebungen in der Besteuerung führen, eine latente Steuer berechnet. Für die Höherbewertung von Anlageliegenschaften kommt ein individueller Steuersatz zur Anwendung, wobei für die Anlageliegenschaften eine Haltedauer von mindestens zehn Jahren festgelegt wird. Im Anschluss an die zehn Jahre wird eine dreijährige Haltedauer angenommen.

Latente Steuerguthaben aus steuerlichen Verlustvorträgen und Tieferbewertung von Anlageliegenschaften (negative Differenz zwischen Steuerwert und Marktwert) werden zum aktuellen Steuersatz aktiviert, wenn ihre Verwertbarkeit mit zukünftigen steuerbaren Erträgen gesichert erscheint.

2.25  Personalvorsorge

Mitarbeitende der Allreal Generalunternehmung AG sind für die BVG-obligatorische und -überobligatorische Personalvorsorge bei der Pensionskasse Allreal versichert.

Die Pensionskasse Allreal ist eine rechtlich selbständige Vorsorgeeinrichtung, die nach schweizerischem Recht auf dem Beitragsprimat basiert.

Diese Vorsorgepläne qualifizieren sich als leistungsorientierte Pläne, dabei wird das Planvermögen zum Fair Value und werden die Verbindlichkeiten gemäss der Methode der Einmalprämien (Projected Unit Credit Method) bewertet.

Der Vorsorgeaufwand besteht aus einer Dienstzeit- und einer Nettozinskomponente, die erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst werden, sowie einer Neubewertungskomponente, die versicherungsmathematische Gewinne und Verluste enthält und im übrigen Gesamtergebnis als Veränderung Personalvorsorge verbucht wird.

Für einen Teil der Mitarbeitenden besteht zudem eine mit einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossene Kaderversicherung, die sich als Beitragsprimat qualifiziert. Die in der Berichtsperiode ausgewiesenen Aufwendungen entsprechen den geleisteten Zahlungen des Arbeitgebers.

2.26  Aktienbasierte Vergütungen

Den Mitgliedern der Gruppenleitung kann ein Teil der variablen Vergütung in Form von Aktien der Allreal Holding AG ausgerichtet werden. Über die erste Hälfte der zugeteilten Aktien kann der Begünstigte sofort verfügen. Die zweite Hälfte wird ihm in zwei oder drei Jahren zur Verfügung zugewiesen, sofern das Arbeitsverhältnis ungekündigt ist. Die Ansprüche werden durch die Gesellschaft mittels eigener Aktien abgegolten. Die Erfassung des mit der Aktienzuteilung resultierenden Betrags wird über den Leistungszeitraum erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst. Die Bewertung der Aktien erfolgt zum Verkehrswert im Gewährungszeitpunkt.

2.27  Unternehmensergebnis je Aktie

Der Reingewinn je Aktie errechnet sich aus der Division des Unternehmensergebnisses durch den gewichteten Mittelwert der Anzahl ausstehender Aktien während der Berichtsperiode. Der verwässerte Gewinn je Aktie berücksichtigt zusätzliche Aktien, die durch die Ausübung von Options- oder Wandelrechten entstehen können und einen Verwässerungseffekt zur Folge haben.

2.28  Bewertungsunsicherheiten

Anlageliegenschaften

Allreal hält Anlageliegenschaften mit einem Buchwert per 31. Dezember 2019 von CHF 4375.9 Mio. (31.12.2018: CHF 4159.9 Mio.). Die Anlageliegenschaften sind zum Marktwert bewertet, der auf Basis der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) ermittelt wird. Die DCF-Methode basiert auf verschiedenen Schätzungen und Annahmen, wobei das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben hergeleitet wird. Die Marktwerte berücksichtigen keine Transaktionskosten bei Veräusserung. Die per 31. Dezember 2019 zum Fair Value bilanzierten Renditeliegenschaften von CHF 4276.3 Mio. (31.12.2018: CHF 4101.8 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau von CHF 99.6 Mio. (31.12.2018: CHF 58.1 Mio.) qualifizieren sich als Fair Values der Kategorie 3. Die Nutzungsrechte aus Baurechtsverträgen wurden am 1. Januar 2019 mit CHF 34.8 Mio. bilanziert und betrugen am 31. Dezember 2019 CHF 33.9 Mio.

Die zukünftigen Mietzinseinnahmen werden auf Basis aktueller Vertragsmieten und jährlicher Soll-Mieteinnahmen prognostiziert. Im Fall auslaufender Geschäftsmietverträge wird eine aus aktueller Sicht nachhaltige und ortsübliche Marktmiete eingesetzt. Im Weiteren werden objektspezifische Annahmen zu temporären und strukturellen Leerständen getroffen, die in die Marktwertermittlung einfliessen.

Bewirtschaftungs- und Gebäudekosten basieren grundsätzlich auf den jeweiligen Liegenschaftenabrechnungen und beinhalten nicht umlagefähige Betriebs- und Unterhaltskosten sowie zukünftige Instandsetzungskosten anhand der mehrjährigen Jahresbudgets von Allreal. Diese Kosten berücksichtigen sowohl Kosten zur Substanzerhaltung, die das der Bewertung zugrunde liegende Vertrags- und Marktzinsniveau langfristig sichert, als auch wertvermehrende Investitionen, die zukünftige Mehrerträge generieren.

Bei Baurechtsverträgen, die im Zusammenhang mit Renditeliegenschaften oder Anlageliegenschaften im Bau bestehen, werden die zukünftigen Zahlungen diskontiert und als Nutzungsrecht erfasst.

Die Diskontierung erfolgt für jede Anlageliegenschaft objektspezifisch nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegment. Die Teuerung wird in den prognostizierten Zahlungsströmen berücksichtigt. Die Diskontierungs- und Kapitalisierungssätze orientieren sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen zuzüglich eines spezifischen Risikozuschlags.

Sollten die tatsächlichen Marktmieten in den Folgejahren tiefer ausfallen als in den DCF-Bewertungen prognostiziert, kann dies zu einer Anpassung der Fair Value führen. In Kombination mit steigenden Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätzen würde sich ein solcher Abwertungseffekt auf die Anlageliegenschaften noch verstärken.

Bei den Anlageliegenschaften im Bau werden zukünftige Mietzinseinnahmen ebenfalls aufgrund ortsüblicher Marktmieten oder bereits vertraglich vereinbarter Mieten ermittelt. Auf der Kostenseite werden mithilfe von Investitionsrechnungen, zeitlichem Verlauf der Bauphasen und Kostenprognosen die Aufwendungen ermittelt.

Entwicklungsliegenschaften

Allreal hält per 31. Dezember 2019 Entwicklungsliegenschaften mit einem Buchwert von CHF 167.2 Mio. (31.12.2018: CHF 147.6 Mio.). Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungs- beziehungsweise Herstellkosten – inklusive Eigenleistungen für angefangene Bauten – abzüglich Wertberichtigungen für Wertverminderungen. Spätestens am Bilanzstichtag wird für alle Entwicklungsprojekte ein Impairment-Test durchgeführt, indem die aufgelaufenen und die zukünftigen Kosten dem realisierbaren Wert gegenübergestellt werden. Auf der Kostenseite werden – unter anderem aufgrund von Investitionsrechnungen, des zeitlichen Verlaufs der Projekte und von Kostenprognosen – die Aufwendungen ermittelt. Die Erlöse basieren auf Markteinschätzungen, Erfahrungswerten und bisherigen Verkaufserfolgen. Sofern die tatsächlichen Baukosten und Verkaufserlöse in den Folgeperioden von den Schätzungen und Planwerten abweichen, kann eine Anpassung der Buchwerte notwendig sein.

Steuern

Allreal verfügt über wesentliche latente Steuerguthaben von CHF 19.5 Mio. (31.12.2018: CHF 27.8 Mio.) und -verbindlichkeiten von CHF 274.1 Mio. (31.12.2018: CHF 237.2 Mio.), die hauptsächlich auf Bewertungsunterschiede bei den Anlageliegenschaften anfallen, vgl. 2.24. Bei der Berechnung der latenten Steuern auf Anlageliegenschaften wurde für jede Liegenschaft eine Resthaltedauer geschätzt. Sollte die effektive Haltedauer der Anlageliegenschaften nicht der angenommenen Haltedauer entsprechen, kann sich bei Veräusserung eine Steuerlast ergeben, die erheblich von den abgegrenzten latenten Steuern abweicht.

2.29  Angaben über die Durchführung einer Risikobeurteilung

Allreal verfügt über ein umfassendes Managementsystem (PAQ). Dieses beschreibt sämtliche übergeordneten Prozesse und die dazugehörenden Kontrollen und integriert die Aufgaben der Führung, die operativen Prozesse sowie die Unterstützungsprozesse. PAQ deckt insbesondere auch nicht finanzielle Prozesse ab. Daneben besteht ein dokumentiertes internes Kontrollsystem zur Buchführung und zur finanziellen Berichterstattung, um das Risiko einer wesentlichen Falschdarstellung in der Jahresrechnung zu vermeiden beziehungsweise zu vermindern oder aufzudecken. Die Kontrollen zur finanziellen Berichterstattung richten sich nach dem COSO-Rahmenkonzept.

Der Verwaltungsrat beurteilt vierteljährlich die von der Gruppenleitung erstellte Risikobeurteilung auf Unternehmensstufe (Identifikation, Quantifizierung, Kontrolle und Steuerung). Die Risikobeurteilung hat insbesondere die Zuverlässigkeit und Vollständigkeit von finanziellen Informationen (Ordnungsmässigkeit), die Vermögenssicherung, die Einhaltung von Gesetzen, Bestimmungen und Verträgen sowie die Gefahr von Bilanzbetrügereien explizit zu berücksichtigen.

Um die Übereinstimmung des Konzernabschlusses der Allreal-Gruppe mit den anzuwendenden Rechnungslegungsregeln und die Ordnungsmässigkeit der Berichterstattung zu gewährleisten, sind wirksame interne Kontroll- und Steuerungssysteme eingerichtet. Bei der Bilanzierung und Bewertung werden zukunftsgerichtete Einschätzungen und Annahmen getroffen. Schätzungen und Annahmen, die ein wesentliches Risiko in Form einer Anpassung der Buchwerte von Vermögen und Schulden innerhalb des nächsten Geschäftsjahrs darstellen, sind unter den einzelnen Positionen im Anhang dargestellt, vgl. 2.28.

3.1  Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften

Der Mietertrag ermittelt sich wie folgt:

Die kumulierte Leerstandsquote betrug im Geschäftsjahr 2019 gesamthaft 2.2% des Soll-Mietertrags (2018: 2.0%), aufgeteilt auf die Wohnliegenschaften mit 3.3% und die Geschäftsliegenschaften mit 2.0% (2018: 2.9% bzw. 1.8%), worauf wiederum 0.2 Prozentpunkte auf die veräusserte Liegenschaft an der Thurgauerstrasse 111 in Glattbrugg ZH entfallen.

Im Übrigen setzt sich der Mietertrag wie folgt zusammen:

3.2  Direkter Aufwand für vermietete Anlageliegenschaften

Der Liegenschaftenaufwand betrifft ausschliesslich die Renditeliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien.

Der Verwaltungs- und Betriebsaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

Der Liegenschaftenaufwand für nicht vermietete Objekte belief sich im Jahr 2019 auf CHF 1.2 Mio. (2018: CHF 0.6 Mio.).

3.3  Ertrag aus Liegenschaftenverwaltung

Die Liegenschaftenverwaltung für Dritte wurde im Geschäftsjahr 2018 veräussert.

3.4  Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften

Im zweiten Halbjahr 2019 wurde die Geschäftsliegenschaft Thurgauerstrasse 111 in Glattbrugg ZH zu einem Verkaufspreis von CHF 20.1 Mio. veräussert. Nach Abzug der Transaktionskosten resultierte ein Erfolg aus Verkauf von CHF 1.8 Mio.

3.5  Erfolg aus Generalunternehmung

Der Erfolg aus Realisation Generalunternehmung setzt sich aus Architektur- und Generalunternehmer­honoraren (CHF 21.4 Mio.) und Gewinnen aus Bautätigkeit (CHF 18.6 Mio.) zusammen (2018: CHF 23.1 Mio. / CHF 17.7 Mio.). Demgegenüber stehen direkt verrechnete Erlösminderungen von CHF –4.2 Mio. für Garantieaufwendungen, Bauversicherungen und -garantien, Erfüllungsgarantien, Delkredere sowie Drittaufwand aus Offerten (2018: CHF –3.0 Mio.).

Der Ertrag aus Verkauf Entwicklung ergibt sich aus der Teilveräusserung der Entwicklungsreserve Bäuler in Rümlang ZH, bei welcher eine Parzelle mit 17 424 Quadratmeter (CHF 26.2 Mio.) verkauft wurde, und dem erfassten Umsatz beim Projekt Solistrasse, Bülach ZH (CHF 31.6 Mio.), woraus Verkaufsgewinne von CHF 22.9 Mio. resultierten.

In den diversen Erträgen sind Honorare für die Tätigkeit von Projektentwicklungen Dritter von CHF 0.2 Mio. sowie übrige Erfolge aus Kommissionen und Dienstleistungen für Dritte von CHF 0.2 Mio. und Mieterträge aus Entwicklungsreserven in Höhe von CHF 0.5 Mio. enthalten.

3.6  Personalaufwand

Im Personalvorsorgeaufwand ist ein Aufwand in Höhe von CHF 3.5 Mio. aus der Anwendung von IAS 19 berücksichtigt (2018: CHF 3.6 Mio.), vgl. 3.11. Der übrige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für effektive und pauschalierte Spesen von Mitarbeitenden (CHF 1.4 Mio.), Aus- und Weiterbildung (CHF 0.4 Mio.), Aufwendungen für Mitarbeiteranlässe (CHF 0.3 Mio.), Kosten für Rekrutierung neuer Mitarbeitender (CHF 0.1 Mio.) sowie weitere direkt zurechenbare Mitarbeiteraufwendungen (CHF 0.6 Mio.).

Am Bilanzstichtag betrug der Personalbestand 232 Mitarbeitende, entsprechend 220 Vollzeitstellen (31.12.2018: 229 Mitarbeitende/216 Vollzeitstellen).

3.7  Übriger Betriebsaufwand

Der Mietaufwand wird ab dem Geschäftsjahr 2019 aufgrund der Erstanwendung von IFRS 16 als Teil der Abschreibungen der übrigen Sachanlagen ausgewiesen, vgl. 4.3.

3.8  Finanzertrag

3.9  Finanzaufwand

Der Aufwand für Derivate steht im Zusammenhang mit dem Recycling der Hedgingreserven, wovon der Erfolgsrechnung in der Berichtsperiode CHF 8.9 Mio. (2018: CHF –12.1 Mio.) als nicht liquiditätswirksamer Aufwand belastet werden.

Der Zinsaufwand für Obligationenanleihen enthält bezahlte und abgegrenzte Zinsen per Bilanzstichtag von CHF –11.6 Mio. (2018: CHF –11.3 Mio.) und die Amortisation zwischen Schuldkomponenten und Rückzahlungsbeträgen von CHF 0.6 Mio. (2018: CHF 0.2 Mio.).

Die aktivierten Bauzinsen von CHF 0.2 Mio. (2018: CHF 0.3 Mio.) betreffen vollumfänglich die Anlageliegenschaften im Bau (2018: CHF 0.2 Mio. – Entwicklungsliegenschaften CHF 0.1 Mio.) unter Verwendung eines durchschnittlichen Zinssatzes von 0.66% (2018: 0.80%).

3.10  Unternehmensergebnis/Eigenkapital (NAV) je Aktie

Bedingt durch die aktienbasierten Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung, ergibt sich ein Verwässerungseffekt auf dem Unternehmensergebnis pro Aktie. Für diese Berechnung erhöht sich die Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien von 15 889 169 auf 15 890 569 Aktien.

3.11  Personalvorsorge

Schweizer Vorsorgeeinrichtungen unterstehen dem Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG). Das BVG schreibt vor, dass Vorsorgeeinrichtungen unabhängig und als rechtlich selbständige Institutionen verwaltet werden. Der Stiftungsrat als leitendes Organ der Vorsorgeeinrichtung setzt sich paritätisch aus Arbeitnehmer- und Arbeitgebervertretern zusammen. Ihm obliegen die Festlegung und die Umsetzung der Anlagestrategie.

Die Planteilnehmer der Vorsorgeeinrichtung sind gegen die wirtschaftlichen Folgen von Alter, Invalidität und Tod versichert; das BVG schreibt diesbezüglich Mindestleistungen vor. Die Beiträge an die Vorsorgeeinrichtung werden anteilig von Arbeitgeber und Arbeitnehmer geleistet; sie basieren auf dem versicherten Lohn und sind abhängig vom Alter der Planteilnehmer. Den individuellen Sparkonten werden Vorsorgebeiträge und jährliche Zinsen gutgeschrieben. Bei Pensionierung wird das Sparkonto eines Planteilnehmers entweder ausbezahlt oder basierend auf einem reglementarisch festgelegten Umwandlungssatz in eine Altersrente umgewandelt. Daneben werden auch Leistungen bei einer langfristigen Erwerbsunfähigkeit ausgerichtet.

Alle versicherungstechnischen Risiken, bestehend aus demografischen Risiken (Lebenserwartung) und finanziellen Risiken (Rendite des Planvermögens oder Entwicklung von Löhnen und Renten), werden durch die Vorsorgeeinrichtung getragen und durch den Stiftungsrat regelmässig beurteilt. Bei Eintreten einer Unterdeckung gemäss BVG können verschiedene Massnahmen ergriffen werden. Dabei stehen die Erhöhung der laufenden Beiträge, zusätzliche Sanierungsbeiträge durch den Arbeitgeber oder die Veränderung der Umwandlungssätze im Vordergrund.

Entwicklung Vorsorgeverpflichtungen und Vorsorgevermögen

Der Aufwand der leistungsorientierten Versicherungspläne setzt sich wie folgt zusammen:

Veränderung der Vorsorgeverpflichtungen

Veränderungen des Vermögens der Vorsorgeeinrichtungen zu Marktwerten

Die Planaktiven teilen sich per Bilanzstichtag wie folgt auf die einzelnen Anlagekategorien auf:

Dabei erfolgte die Berechnung auf der Basis folgender Annahmen:

Als wesentliche versicherungsmathematische Annahmen wurden der Diskontierungszinssatz und die zukünftige Lohnentwicklung identifiziert.

Sofern der Diskontierungszinssatz 25 Basispunkte höher beziehungsweise tiefer als per Bilanzstichtag wäre und alle anderen Variablen konstant blieben, würde der Barwert der Vorsorgeverpflichtungen um CHF 4.4 Mio. sinken beziehungsweise um CHF 4.6 Mio. steigen (31.12.2018: CHF 4.0 Mio. / CHF 4.3 Mio.).

Sofern sich die Lohnentwicklung um 25 Basispunkte höher beziehungsweise tiefer als die per Bilanzstichtag getroffenen Annahmen verändern würde und alle anderen Variablen konstant blieben, würde der Barwert der Vorsorgeverpflichtungen um CHF 0.3 Mio. steigen beziehungsweise um CHF 0.3 Mio. sinken.

Die Neubewertung der im übrigen Gesamtergebnis erfassten Personalvorsorge setzt sich wie folgt zusammen:

Innerhalb der nächsten zwölf Monate werden voraussichtlich CHF 5.2 Mio. und für die darauffolgenden neun Jahre voraussichtlich CHF 41.1 Mio. im Rahmen der leistungsorientierten Verpflichtungen ausbezahlt.

Die durchschnittliche Laufzeit der leistungsorientierten Verpflichtungen beträgt zum Ende des Berichtszeitraums 16.5 Jahre (31.12.2018: 15.7 Jahre).

Für das Folgejahr werden Planbeiträge von CHF 2.4 Mio. (Arbeitgeber) und CHF 2.4 Mio. (Arbeitnehmer) (2018: CHF 2.4 Mio. bzw. CHF 2.4 Mio.) erwartet.

Neben der Pensionskasse besteht für einen Teil der Allreal-Mitarbeitenden eine mit einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossene Kaderversicherung. Hier besteht die Verpflichtung von Allreal ausschliesslich in der Erbringung der jährlichen Beitragsleistungen. Diese beliefen sich in der Berichtsperiode auf CHF 0.8 Mio. (2018: CHF 1.0 Mio.).

Gesamthaft betrugen die verbuchten Personalvorsorgeaufwendungen 2019 CHF 4.6 Mio. (2018: CHF 4.6 Mio.).

3.12  Aktienbasierte Vergütungen

Die Mitglieder der Gruppenleitung erhalten eine Vergütung in Form von Aktien der Allreal Holding AG. Die Ansprüche werden durch die Gesellschaft mittels eigener Aktien abgegolten.

Sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind, werden damit in Zukunft 1534 Aktien der Allreal Holding AG an die Anspruchsberechtigten ausgeliefert.

Der Gesamtaufwand für aktienbasierte Vergütungen betrug in der Berichtsperiode CHF 0.26 Mio. (2018: 0.19 Mio.).

4.1  Anlageliegenschaften

Im zweiten Halbjahr 2019 hat Allreal von der Pensionskasse Allreal mit Besitzesantritt per 1. Januar 2020 einen 40%-Miteigentumsanteil an der Wohnliegenschaft Heerenwiesen 23–41 in Zürich Schwamendingen erworben (jährlicher Brutto-Soll-Mietertrag CHF 1.0 Mio.). Der Kaufpreis betrug CHF 28 Mio. Die übrigen 60%-Miteigentumsanteile befanden sich bereits vorher im Eigentum von Allreal.

Mit der Veräusserung der Geschäftsliegenschaft Thurgauerstrasse 111 in Glattbrugg ZH wurde deren Marktwert per 31. Dezember 2018 von CHF 18.1 Mio. (CHF 23.4 Mio. Anschaffungskosten und CHF –5.3 Mio. Neubewertung) ausgebucht.

Die wertvermehrenden Investitionen betreffen die Renditeliegenschaft Grüngasse 27–31/Badenerstrasse 119–133, Zürich (CHF 6.1 Mio.), sowie zehn weitere Liegenschaften (CHF 2.2 Mio.).

4.2  Entwicklungsliegenschaften

Die Zukäufe bei den Entwicklungsreserven betreffen die Projekte Inzlingerasse, Riehen BS (CHF 18.5 Mio.), Spiserstrasse, Zürich (CHF 8.2 Mio.), und Hauserstrasse, Zürich (CHF 7.0 Mio.).

Die Abgänge betreffen die Teilveräusserung der Entwicklungsreserve Bäuler in Rümlang ZH (CHF 9.2 Mio.), bei welcher eine Parzelle mit 17 424 Quadratmeter verkauft wurde. Daraus resultierte ein Erfolg aus Verkauf Entwicklung von CHF 17.0 Mio.

Die Umklassierung von den Entwicklungsreserven zu den angefangenen Arbeiten betrifft infolge Baustart in der Berichtsperiode die Projekte Alter Züriweg, Zufikon AG, und Florenstrasse, Winterthur ZH.

Per 31. Dezember 2019 setzte sich die Bilanzposition der Entwicklungsliegenschaften wie folgt zusammen:

Florenstrasse, Winterthur ZH

Neubau von acht Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 51 Eigentumswohnungen und 74 Tiefgaragenplätzen. Das Projekt umfasst eine Nutzfläche (100% Wohnen) von 6232 Quadratmetern. Es wird durch die Allreal Generalunternehmung AG ausgeführt und im Jahr 2022 fertiggestellt. Per 31. Dezember 2019 waren von 51 Wohneinheiten keine beurkundet oder reserviert.

Alter Züriweg, Zufikon AG

Neubau von zwei miteinander verbundenen Terrassenhäusern mit insgesamt 20 Eigentumswohnungen und 30 Tiefgaragenplätzen. Das Projekt umfasst eine Nutzfläche (100% Wohnen) von 3646 Quadratmetern. Es wird durch die Generalunternehmung ausgeführt und im Jahr 2021 fertiggestellt. Per 31. Dezember 2019 waren von 20 Wohneinheiten keine beurkundet und 16 reserviert.

Solistrasse, Bülach ZH

Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 73 Eigentumswohnungen und 78 Tiefgaragenplätzen im Minergie-Eco-Standard. Das Projekt umfasst eine Nutzfläche (100% Wohnen) von 8150 Quadratmetern. Es wurde durch die Generalunternehmung ausgeführt und im Jahr 2019 fertiggestellt. Per 31. Dezember 2019 waren von 73 Wohneinheiten deren 72 beurkundet und 0 reserviert, davon 68 eigentumsübertragen.

4.3  Übrige Sachanlagen

Die Zugänge widerspiegeln die aktivierten Mietaufwendungen. Dies betrifft Geschäftsräumlichkeiten und Parkplätze in Zürich, Basel, Bern und Cham ZG. Für den Sitz in Zürich besteht ein Mietvertrag mit einer Laufzeit bis 31. Januar 2021 und einem jährlichen Mietzins von CHF 2.7 Mio. Die Mietverträge für die anderen Standorte mit jährlichen Mietzinsen von CHF 0.5 Mio. haben fixe Laufzeiten bis maximal Januar 2022.

Per Bilanzstichtag setzt sich der Buchwert der übrigen Sachanlagen aus aktivierten Mietaufwendungen (CHF 2.4 Mio.), aktivierten Raumausbaukosten (CHF 0.7 Mio.), Kunstgegenständen (CHF 0.4 Mio.) und Informatikausrüstung (CHF 0.2 Mio.) zusammen.

4.4  Finanzanlagen

Für Innenausbauten von Geschäfts- und Gewerbeflächen wurden Mietern im Geschäftsfeld Immobilien die Kosten durch Allreal vorfinanziert, die über die Laufzeit der Mietverträge auf Annuitätsbasis durch die Mieter vollständig zurückbezahlt werden. Die vorfinanzierten Mieterausbauten haben Laufzeiten mit Endfälligkeiten bis ins Jahr 2034 und werden abhängig von den vertraglichen Einzelbestimmungen mit 1.00 bis 5.55% p. a. verzinst. Die grösste Einzelposition für Mieterausbauten auf dem Toni-Areal, Zürich, und an der Zürcherstrasse, Winterthur ZH, entfällt auf den Kanton Zürich als Gegenpartei mit CHF 102.9 Mio. (31.12.2018: CHF 109.5 Mio.).

Per Bilanzstichtag setzten sich die vorfinanzierten Mieterausbauten wie folgt zusammen:

Am Bilanzstichtag besteht ein Guthaben aus Personalvorsorge (IAS 19) von CHF 20.2 Mio. (31.12.2018: Guthaben von CHF 10.6 Mio.).

4.5  Immaterielle Vermögenswerte

4.6  Vertragsvermögenswerte

4.7  Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Die Debitoren des Geschäftsfelds Immobilien in Höhe von CHF 4.4 Mio. beinhalten nicht fällige Guthaben gegenüber Liegenschaften­verwaltungs­gesellschaften.

Für die nicht wertberichtigten Debitoren Generalunternehmung besteht folgende Fälligkeitsstruktur per 31. Dezember:

Die bilanzierten Werte verstehen sich nach Abzug geleisteter Anzahlungen pro Projekt, das sich per 31. Dezember in Bau für Dritte befindet beziehungsweise noch nicht abgerechnet und bezahlt ist.

4.8  Übrige Forderungen

4.9  Liquide Mittel

Von den flüssigen Mitteln in Höhe von CHF 29.8 Mio. (31.12.2018: CHF 40.6 Mio.) sind CHF 12.2 Mio. als Kontokorrentguthaben frei verfügbar und CHF 17.6 Mio. nur für bestimmte Drittbauprojekte der Generalunternehmung verwendbar.

4.10  Aktienkapital

Das Aktienkapital der Allreal Holding AG besteht per Bilanzstichtag aus 15 942 821 Namenaktien zu je CHF 1.00 Nennwert. Jede Aktie verfügt über eine Stimme und berechtigt bei Eintragung ins Aktienregister zur Teilnahme an der Generalversammlung.

Der Aktienbestand hat sich wie folgt entwickelt:

Der durchschnittliche Einstandspreis pro Aktie im Eigenbestand beträgt CHF 155.40 (31.12.2018: CHF 155.35).

Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung ermächtigt, das Aktienkapital – gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts – bis 20. April 2020 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen Platzierung von Aktien um maximal CHF 1.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 1 000 000 Namenaktien à nominal CHF 1.00 zu erhöhen (genehmigtes Kapital).

Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten besteht – unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre – ein bedingtes Kapital von maximal CHF 2.5 Mio. durch Ausgabe von maximal 2 495 763 Namenaktien à nominal CHF 1.00. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jeweiligen Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt.

Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 0.2 Mio. (200 000 Namenaktien à nominal CHF 1.00) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung.

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 24. April 2020 eine Ausschüttung von CHF 6.75 pro Aktie, was einem Gesamtbetrag von CHF 107.6 Mio. entspricht. Davon sind CHF 3.25 pro Aktie als Rückzahlung aus Reserven aus Kapitaleinlagen und CHF 3.50 pro Aktie als Dividende bestimmt. Im Jahr 2019 wurden CHF 103.3 Mio. in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen an die Aktionäre ausgeschüttet (CHF 6.50 pro Aktie).

4.11  Verbindlichkeiten aus Finanzierung Fristigkeit der Finanzierung zu Nominalwerten

Die Finanzschulden bestehen aus grundpfandgesicherten Bankkrediten (feste Vorschüsse und Festhypotheken) und aus Obligationenanleihen. Die Bankkredite in Form von festen Vorschüssen werden auf rollender Basis verlängert.

In den Verbindlichkeiten aus Finanzierung sind Obligationenanleihen mit einem totalen Nominalwert von CHF 1155 Mio. und einem Buchwert von CHF 1154.3 Mio. bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.6 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet.

4.12  Rückstellungen

Die Rückstellungen für Baugarantien decken Risiken aus laufenden oder abgeschlossenen Projekten des Geschäftsfelds Generalunternehmung ab. Die übrigen Rückstellungen beinhalten mögliche Mittelabflüsse aus pendenten Rechtsfällen.

Kurzfristige Rückstellungen

Langfristige Rückstellungen

4.13  Leasingverbindlichkeiten

Die Leasingverbindlichkeiten wurden im Geschäftsjahr 2019 erstmalig für Baurechtszinsen und Mietverträge erfasst, vgl. 1.2. Es wurden Zahlungen im Umfang von CHF 4.5 Mio. getätigt und CHF 4.4 Mio. sind in den kommenden 12 Monaten fällig.

4.14  Vertragsverbindlichkeiten

4.15  Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften

4.16  Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

5.1  Steuern

5.1.1  Steueraufwand

Der Steueraufwand für die Jahre 2019 und 2018 in der Erfolgsrechnung setzt sich wie folgt zusammen:

Die Aufwendungen für Grundstückgewinnsteuern sind im Geschäftsfeld Generalunternehmung vom Zeitpunkt der Veräusserung von Entwicklungsliegenschaften und im Geschäftsfeld Immobilien von Verkäufen aus dem Portfolio abhängig. Diese Objektsteuern fallen dementsprechend zyklisch an.

Übrige latente Steuern in der Erfolgsrechnung

Die Veränderung der zeitlichen Bewertungsdifferenzen gegenüber dem Vorjahr ergibt sich aus den Auswirkungen der Steuerreform (STAF) infolge tieferer Steuersätze. Dies wurde kompensiert durch höhere Aufwendungen bei den aktivierten Steuereffekten aus Verlustvorträgen und den latenten Steuern aus Neubewertung.

5.1.2  Steuerverbindlichkeiten

Es bestehen folgende Forderungen und Verbindlichkeiten am 31. Dezember gegenüber kommunalen und kantonalen Steuerbehörden:

5.1.3  Latente Steuerverpflichtungen und -guthaben

Latente Steuerverpflichtungen der im langfristigen Fremdkapital ausgewiesenen Rückstellung für latente Steuern setzen sich wie folgt zusammen:

Die latenten Steuerverpflichtungen in Zusammenhang mit der Höherbewertung von Anlageliegenschaften basieren auf einem Steuersatz von bis zu 32% (2018: 32%).

Die Bewertungsdifferenzen auf Abschreibungen auf Anlageliegenschaften im Kanton Zürich sowie auf sonstigen Bilanzpositionen werden mit 18 bis 19% (2018: 20–22%) berechnet. Bei Bewertungsdifferenzen auf Abschreibungen auf Anlageliegenschaften ausserhalb des Kantons Zürich gelangen Steuersätze von bis zu 24% zur Anwendung (2018: 14–24%).

Latente Steuerguthaben bestehen auf folgenden Positionen:

Die latenten Steuerguthaben aus Verlustvorträgen wurden zum Steuersatz von 19.7% (2018: 22.0%) bewertet.

Aus der Erfassung von Vorsorgeverpflichtungen bestehen am Bilanzstichtag latente Steuerverpflichtungen von CHF 4.0 Mio. (31.12.2018: CHF 2.3 Mio.), die sich gegenüber dem Vorjahr um CHF 1.7 Mio. erhöht haben und mit CHF 1.9 Mio. direkt im sonstigen Ergebnis und mit CHF 0.2 Mio. in der Erfolgsrechnung berücksichtigt sind.

5.1.4  Überleitungsrechnung

Die folgende Aufstellung zeigt die Überleitung zwischen den für die Gruppe massgebenden theoretischen Steuersätzen und den effektiven Steuern:

Der angewendete Referenzsteuersatz ist die Gesamtsumme der nationalen, kantonalen und kommunalen Ertragssteuersätze, die im Durchschnitt zur Anwendung kommen. Die Reduktion auf 21% des Referenzsteuersatzes widerspiegelt sich in der Erhöhung der Steuereffekte aus Neubewertungen.

Erträge mit tieferem Steuersatz beinhalten den Effekt, dass ein Teil der Gruppengesellschaften seinen Sitz an einem Standort hat oder eine Anlageliegenschaft an einem Standort liegt, dessen gesamte Steuerbelastung unter dem Referenzsteuersatz liegt.

Erträge mit einem höheren Steuersatz berücksichtigen den Effekt, dass Liegenschaftengewinne, die der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, mit totalen Steuersätzen von bis zu 40% belastet sind. Dabei handelt es sich insbesondere um Gewinne, die bei der Abrechnung von abgeschlossenen Projekten im Geschäftsfeld Generalunternehmung zur Besteuerung gelangen oder aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien stammen.

5.2  Kaufverpflichtungen, Eventualverbindlichkeiten und Rechtsstreitigkeiten

Die Kaufverpflichtung steht im Zusammenhang mit vertraglichen Vereinbarungen zum Erwerb von Entwicklungsliegenschaften.

Es bestehen wie im Vorjahr keine Garantien und Bürgschaften zugunsten Dritter. Darüber hinaus hat die Allreal Holding AG im Einzelabschluss Garantien und Bürgschaften in der Höhe von zusätzlich CHF 246.5 Mio. im Zusammenhang mit Finanzierungen mit Dritten für einzelne Tochtergesellschaften abgegeben (2018: CHF 373.5 Mio.).

5.3  Verpfändete Aktiven zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten

5.4  Finanz-, Kapital- und Risikomanagement

5.4.1  Finanzierungs- und Kapitalmanagement

Im Rahmen der Finanzierungsstrategie hat der Verwaltungsrat mit den Anlage- und Finanzierungsrichtlinien Vorgaben erlassen, inwiefern eine Fremdverschuldung durch die Allreal-Gruppe möglich ist. Der konsolidierte Eigenkapitalanteil muss am Bilanzstichtag über 35% liegen, das Net Gearing darf 150% nicht übersteigen, der Zinsdeckungsfaktor den Faktor 2.0 nicht unterschreiten und die Bilanzpositionen Anlage- und Entwicklungsliegenschaften dürfen mit maximal 70% verzinslichem Fremdkapital refinanziert werden.

Der Verwaltungsrat überprüft vierteljährlich die Kapitalstruktur und überwacht insbesondere die Einhaltung der Grenzwerte gemäss Anlage- und Finanzierungsrichtlinien. Das Kapitalmanagement umfasst dabei sowohl das Eigenkapital als auch das verzinsliche Fremdkapital (Nettofinanzschulden).

Die mit Kreditgebern vereinbarten Vertragsklauseln betreffend Mindestkapitalisierung (Financial Covenants) sind deckungsgleich mit jenen der internen Anlage- und Finanzierungsrichtlinien. Sie wurden während der Berichtsperiode ausnahmslos eingehalten und sind per Bilanzstichtag wie folgt:

Eigenkapitalquote

(Konzerneigenkapital in Prozent der Bilanzsumme)

Net Gearing

(Nettofinanzschulden in Prozent des Konzerneigenkapitals)

Zinsdeckungsfaktor

(EBITDA exklusive Erfolg aus Neubewertung, dividiert durch Nettofinanzaufwand)

Refinanzierung Liegenschaften

(Verbindlichkeiten aus Finanzierung in Prozent des Buchwerts Anlage- und Entwicklungsliegenschaften)

Falls die Financial Covenants nicht eingehalten würden, steht den Kreditgebern vertraglich das Recht zu, die Margen für die Finanzierung zu erhöhen, Amortisationspflichten einzuführen oder vollständige Kreditrückzahlungen zu verlangen.

5.4.2  Finanzielles Risikomanagement

Die Allreal-Gruppe ist verschiedenen Finanzrisiken aus Markt, Zinsänderungen, Forderungen, Refinanzierung und Liquidität ausgesetzt. Das Risikomanagement wird in Übereinstimmung mit den vom Verwaltungsrat genehmigten Anlage- und Finanzierungsrichtlinien durchgeführt.

Zinssatzrisiken

Per 31. Dezember 2019 bestehen feste Vorschüsse in der Höhe von CHF 250 Mio. (12.5% aller Finanzverbindlichkeiten).

Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2019 beträgt 1.33% (31. Dezember 2018: 1.48%).

Die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2019 beträgt 56 Monate (31. Dezember 2018: 52 Monate).

Für eine Sensitivitätsanalyse wurde die Annahme getroffen, dass alle Bilanzpositionen per 31. Dezember während eines ganzen Jahres in gleichem Umfang bestehen und sich das Zinsniveau zu Beginn der Periode um einen Prozentpunkt verändert. Dies würde dazu führen, dass das Unternehmensergebnis unverändert bliebe, wenn die Zinsen um 1% sinken. Bei 1% höheren Zinsen sinkt das Unternehmensergebnis um CHF 1.3 Mio. (2018: CHF 0.0 Mio. / CHF –1.9 Mio.).

Kreditrisiken

Das maximale Ausfallrisiko bei den liquiden Mitteln ist mit CHF 20.8 Mio. geringer als der Buchwert von CHF 29.8 Mio., da mit einigen kreditgebenden Banken der Verrechnungsverzicht zwischen Guthaben und Verbindlichkeiten vertraglich wegbedungen wurde.

Am Bilanzstichtag verteilen sich die Verbindlichkeiten aus Finanzierung (ohne Obligationenanleihen) zu Nominalwerten auf folgende Schweizer Gegenparteien:

Aus abgegebenen Garantien und Bürgschaften zugunsten von Banken im Zusammenhang mit Finanzierungen sind keine zusätzlichen Belastungen zu erwarten, die höher sind als die bilanzierten Verbindlichkeiten aus Finanzierung gegenüber Banken und Versicherungen.

Das maximale Ausfallrisiko bei den Debitoren und übrigen Forderungen entspricht dem Buchwert. Das Kreditrisiko bei den Finanzanlagen beträgt per Bilanzstichtag CHF 118.8 Mio. und entspricht, mit Ausnahme der Guthaben aus Personalvorsorge von CHF 20.2 Mio., der Bilanzposition.

Refinanzierungs- und Liquiditätsrisiko

Aufgrund der Financial Covenants besteht für Allreal die Möglichkeit, rund CHF 1.6 Mia. an neuen Verbindlichkeiten aus Finanzierung aufzunehmen, bevor neue Eigenmittel zugeführt werden müssen.

Zins- und Nominalbetragszahlungen aus Verbindlichkeiten

5.4.3  Marktbewertung von Finanzaktiven und -passiven

Finanzanlagen und Verbindlichkeiten aus Finanzierung werden unter Anwendung der Amortised Cost Method zu fortgeführten Anschaffungswerten bilanziert.

Mit Ausnahme der nachstehend dargestellten Verbindlichkeiten aus Finanzierung ist davon auszugehen, dass die Buchwerte der Finanzaktiven und der übrigen Finanzpassiven den Fair Values entsprechen.

Die Fair Values der Anleihen entsprechen dem Börsenkurs per Bilanzstichtag. Bei den Festhypotheken werden die Fair Values mithilfe der per 31. Dezember aktuellen CHF-Zinssätze für die jeweiligen Restlaufzeiten (mindestens 0.0%) unter Einbezug einer Kreditmarge von 0.5% (2018: 0.6%) ermittelt.

Aus der nachfolgenden Tabelle sind die Buch- und Marktwerte (Fair Values) aller bilanzierten Finanzinstrumente ersichtlich:

5.5  Transaktionen mit nahestehenden Personen

Als nahestehende Personen gelten der Verwaltungsrat, die Gruppenleitung und die Pensionskasse Allreal.

Die Mitglieder des Verwaltungsrats erhalten Fixhonorare von total CHF 0.69 Mio. (2018: CHF 0.63 Mio.), die nach Genehmigung der Jahresrechnung durch die Generalversammlung ausbezahlt werden. Weitere Vergütungen an diese Personen bestehen nicht.

Die Vergütungen an den Verwaltungsrat werden durch die Allreal Holding AG direkt ausgerichtet. Die Mitglieder der Gruppenleitung sind bei der zu 100% der Allreal Holding AG gehörenden Tochtergesellschaft Allreal Generalunternehmung AG angestellt, die die Vergütungen an diese Personen ausbezahlt. Alle Beträge sind brutto ausgewiesen vor Sozialversicherungsbeiträgen zulasten der Vergütungsempfänger. Der Arbeitgeberanteil an den Sozialversicherungsbeiträgen ist nicht berücksichtigt.

In der Berichtsperiode wurde für die Gruppenleitung eine Gesamtvergütung von CHF 3.11 Mio. (2018: CHF 3.54 Mio.) in der Konzernrechnung berücksichtigt, davon CHF 1.20 Mio. (2018: CHF 1.16 Mio.) als höchste Gesamtvergütung für Roger Herzog.

Zusammenfassend wurden an den Verwaltungsrat und an die Gruppenleitung insgesamt folgende Vergütungen in der Konzernrechnung berücksichtigt:

Weder in der Berichtsperiode noch im Vorjahr wurden Darlehen, Kredite oder Sicherheiten an die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung oder an ihnen nahestehende Personen sowie ehemalige Organmitglieder gewährt.

Folgende Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Gruppenleitung halten per Bilanzstichtag direkt oder indirekt eine Beteiligung an der Allreal Holding AG:

Die Beteiligung der Helvetia Gruppe, St. Gallen, bei der Philipp Gmür die Funktion des Group CEO ausübt, ist in der Tabelle nicht enthalten.

Die auf Verwaltungsrat und Gruppenleitung entfallenden Aktien entsprechen einer Beteiligungsquote von 1.69% am Aktienkapital der Gesellschaft (31.12.2018: 1.81%).

Die Helvetia Gruppe, die 10.6% des Aktienkapitals der Allreal Holding AG hält, ist mit Philipp Gmür im Verwaltungsrat der Allreal Holding AG vertreten. Allreal ist für Helvetia als Generalunternehmung in der Realisation von Bauprojekten tätig, die zu marktüblichen Konditionen ausgeführt werden. Das abgewickelte Projektvolumen für die Helvetia Gruppe betrug in der Berichtsperiode CHF 21.3 Mio. Im Weiteren bestehen Versicherungsverträge zwischen der Helvetia Gruppe und einzelnen Allreal-Gesellschaften mit einem jährlichen Prämienvolumen von CHF 1.3 Mio. (Gebäude-, Bau- und Personenversicherungen).

Allreal bezieht Beratungsdienstleistungen in rechtlichen Angelegenheiten von mehreren Kanzleien, unter anderem auch von Meyerlustenberger Lachenal AG, in der Andrea Sieber Partnerin ist. Im Geschäftsjahr 2019 wurden Allreal Honorare in der Höhe von CHF 0.055 Mio. in Rechnung gestellt.

Meyerlustenberger Lachenal AG ist Mieterin von Büroflächen in der Geschäftsliegenschaft an der Schiffbaustrasse 2 in Zürich zu marktüblichen Konditionen und einem jährlichen Mietzinsvolumen von CHF 0.94 Mio.

Im zweiten Halbjahr 2019 hat Allreal von der Pensionskasse Allreal mit Besitzesantritt per 1. Januar 2020 einen 40%-Miteigentumsanteil an der Wohnliegenschaft Heerenwiesen 23–41 in Zürich Schwamendingen erworben (jährlicher Brutto-Soll-Mietertrag CHF 1.0 Mio.). Der Kaufpreis betrug CHF 28 Mio. Die übrigen 60%-Miteigentumsanteile befanden sich bereits vorher im Eigentum von Allreal.

5.6  Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Zwischen dem 31. Dezember 2019 und dem 11. Februar 2020 (Datum der Genehmigung der Konzernrechnung durch den Verwaltungsrat) sind keine weiteren Ereignisse eingetreten, die eine Anpassung der Buchwerte von Aktiven und Passiven zur Folge haben oder an dieser Stelle offengelegt werden müssten.