3 Erläuterungen zur Konzerngesamtergebnisrechnung
3.1 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften
CHF Mio. | 2018 | 2017 | ||
Mietertrag aus Wohnliegenschaften | 33.7 | 33.6 | ||
Mietertrag aus Geschäftsliegenschaften | 161.1 | 145.6 | ||
Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften | 194.8 | 179.2 |
Der Mietertrag ermittelt sich wie folgt:
Soll-Mietertrag | 200.3 | 187.8 | ||
Leerstandsausfall | –4.0 | –4.9 | ||
Inkassoverluste und Ertragsausfälle aus mietfreien Zeiten | –1.5 | –3.7 | ||
Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften | 194.8 | 179.2 |
Die kumulierte Leerstandsquote betrug im Geschäftsjahr 2018 gesamthaft 2.0% des Soll-Mietertrags (2017: 2.6%), aufgeteilt auf die Wohnliegenschaften mit 2.9% und die Geschäftsliegenschaften mit 1.8% (2017: 1.6% bzw. 2.8%).
Im Übrigen setzt sich der Mietertrag wie folgt zusammen:
CHF Mio. | 2018 | 2017 | ||
aus durchgehend gehaltenen Wohnliegenschaften | 33.4 | 33.6 | ||
aus durchgehend gehaltenen Geschäftsliegenschaften | 161.1 | 142.3 | ||
aus Zukäufen und Eigenentwicklungen | 0.3 | 3.3 | ||
Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften | 194.8 | 179.2 |
3.2 Direkter Aufwand für vermietete Anlageliegenschaften
CHF Mio. | 2018 | 2017 | ||
Verwaltungs- und Betriebsaufwand Wohnliegenschaften | –1.6 | –1.6 | ||
Verwaltungs- und Betriebsaufwand Geschäftsliegenschaften | –5.0 | –5.5 | ||
Unterhalts- und Reparaturaufwand Wohnliegenschaften | –4.8 | –4.7 | ||
Unterhalts- und Reparaturaufwand Geschäftsliegenschaften | –11.2 | –12.8 | ||
Liegenschaftenaufwand | –22.6 | –24.6 |
Der Liegenschaftenaufwand betrifft ausschliesslich die Renditeliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien.
Der Verwaltungs- und Betriebsaufwand setzt sich wie folgt zusammen:
CHF Mio. | 2018 | 2017 | ||
Verwaltungshonorare und -kosten | –2.7 | –2.7 | ||
Versicherungen, Gebühren und Abgaben | –1.7 | –1.6 | ||
Hauswartung | –0.3 | –0.5 | ||
Übriger Aufwand und Nebenkosten (Eigentümerlasten) | –1.9 | –2.3 | ||
Verwaltungs- und Betriebsaufwand | –6.6 | –7.1 |
Der Liegenschaftenaufwand für nicht vermietete Objekte belief sich im Jahr 2018 auf CHF 0.6 Mio. (2017: CHF 0.5 Mio.).
3.3 Ertrag aus Liegenschaftenverwaltung
CHF Mio. | 2018 | 2017 | ||
Ertrag aus Verwaltung und Bewirtschaftung | 1.1 | 3.7 | ||
Ertrag aus Verkauf Gesellschaften | 2.1 | – | ||
Ertrag aus Verkauf und Vermittlung | 0.0 | 0.5 | ||
Ertrag aus Liegenschaftenverwaltung | 3.2 | 4.2 |
Am 28. März 2018 wurde die Hammer Retex AG mit der Liegenschaftenbewirtschaftung für Dritte veräussert, vgl. 3.12.
3.4 Erfolg aus Generalunternehmung
CHF Mio. | 2018 | 2017 | ||
Ertrag aus Realisation Generalunternehmung | 290.3 | 343.2 | ||
Direkter Aufwand aus Realisation Generalunternehmung | –252.5 | –298.2 | ||
Erfolg aus Realisation Generalunternehmung | 37.8 | 45.0 | ||
Ertrag aus Verkauf Entwicklung | 55.2 | 86.4 | ||
Direkter Aufwand aus Verkauf Entwicklung | –49.7 | –74.6 | ||
Erfolg aus Verkauf Entwicklung | 5.5 | 11.8 | ||
Aktivierte Eigenleistungen | 6.6 | 7.5 | ||
Diverse Erträge | 2.7 | 2.4 | ||
Erfolg aus Generalunternehmung | 52.6 | 66.7 |
Der Erfolg aus Realisation Generalunternehmung setzt sich aus Architektur- und Generalunternehmerhonoraren (CHF 23.1 Mio.) und Gewinnen aus Bautätigkeit (CHF 17.7 Mio.) zusammen (2017: CHF 27.1 Mio. / CHF 23.5 Mio.). Demgegenüber stehen direkt verrechnete Erlösminderungen von CHF –3.0 Mio. für Garantieaufwendungen, Bauversicherungen und -garantien, Erfüllungsgarantien, Delkredere sowie Drittaufwand aus Offerten (2017: CHF –5.6 Mio.).
Der Ertrag aus Verkauf Entwicklung ergibt sich aus der Veräusserung der Entwicklungsliegenschaft Grindelstrasse Bassersdorf ZH (CHF 20.3 Mio.) und dem erfassten Umsatz bei den Projekten Solistrasse Bülach ZH (CHF 27.1 Mio.), Guggach Zürich (CHF 2.9 Mio.) und Kirschblütenweg Basel (CHF 4.9 Mio.), woraus Verkaufsgewinne von CHF 5.5 Mio. resultierten. Beim Projekt Solistrasse Bülach ZH waren 49 Einheiten beurkundet und 12 Einheiten reserviert.
In den diversen Erträgen sind Honorare für die Tätigkeit von Projektentwicklungen Dritter von CHF 1.8 Mio. sowie übrige Erfolge aus Kommissionen und Dienstleistungen für Dritte von CHF 0.5 Mio. und Mieterträge von Entwicklungsliegenschaften im Umfang von CHF 0.4 Mio. enthalten.
3.5 Personalaufwand
CHF Mio. | 2018 | 2017 | ||
Löhne und Gehälter | –32.4 | –36.2 | ||
Sozialleistungen | –2.2 | –3.6 | ||
Personalvorsorge | –4.6 | –5.4 | ||
Aktienbasierte Vergütungen | –0.2 | –0.1 | ||
Übriger Personalaufwand | –2.1 | –2.3 | ||
Personalaufwand | –41.5 | –47.6 |
Im Personalvorsorgeaufwand ist ein Aufwand in Höhe von CHF 3.6 Mio. aus der Anwendung von IAS 19 berücksichtigt (2017: CHF 4.5 Mio.), vgl. 3.11. Der übrige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für effektive und pauschalierte Spesen von Mitarbeitenden (CHF 1.6 Mio.), Aus- und Weiterbildung (CHF 0.3 Mio.), Kosten für Rekrutierung neuer Mitarbeitender (CHF 0.1 Mio.) sowie weitere direkt zurechenbare Mitarbeiteraufwendungen (CHF 0.1 Mio.).
Am Bilanzstichtag betrug der Personalbestand 229 Mitarbeitende, entsprechend 216 Vollzeitstellen (31.12.2017: 274 Mitarbeitende / 259 Vollzeitstellen).
3.6 Übriger Betriebsaufwand
CHF Mio. | 2018 | 2017 | ||
Informatikaufwand | –1.5 | –1.3 | ||
Mietaufwand | –3.2 | –3.6 | ||
Beratungs- und Rechtsaufwand | –1.2 | –1.2 | ||
Verwaltungsaufwand | –2.8 | –3.0 | ||
Kapitalsteuern | –1.8 | –2.1 | ||
Übriger allgemeiner Betriebsaufwand | –0.7 | –0.7 | ||
Übriger Betriebsaufwand | –11.2 | –11.9 |
Der Mietaufwand betrifft Geschäftsräumlichkeiten und Parkplätze in Zürich, Basel, Bern, Cham und St. Gallen. Für den Sitz in Zürich besteht ein Mietvertrag mit einer Laufzeit bis 31. Januar 2021 und einem jährlichen Mietzins von CHF 2.7 Mio. Die Mietverträge für die anderen Standorte mit jährlichen Mietzinsen von CHF 0.5 Mio. haben fixe Laufzeiten bis maximal Januar 2022.
CHF Mio. | 31.12.2018 | 31.12.2017 | ||
Mietverpflichtungen bis 1 Jahr | 3.1 | 3.4 | ||
Mietverpflichtungen 2–5 Jahre | 3.3 | 7.1 | ||
Mietverpflichtungen über 5 Jahre | 0.0 | 0.0 | ||
Total | 6.4 | 10.5 |
3.7 Finanzertrag
CHF Mio. | 2018 | 2017 | ||
Zinsertrag aus Finanzanlagen | 1.6 | 1.7 | ||
Finanzertrag | 1.6 | 1.7 |
3.8 Finanzaufwand
CHF Mio. | 2018 | 2017 | ||
Aufwand für Derivate | –12.1 | –13.3 | ||
Zinsaufwand für Obligationenanleihen | –11.1 | –9.0 | ||
Zinsaufwand für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | –7.4 | –7.3 | ||
Aktivierte Bauzinsen | 0.3 | 0.4 | ||
Finanzaufwand | –30.3 | –29.2 |
Der Aufwand für Derivate steht im Zusammenhang mit dem Recycling der Hedgingreserven, wovon der Erfolgsrechnung in der Berichtsperiode CHF 12.1 Mio. als nicht liquiditätswirksamer Aufwand belastet werden.
Der Zinsaufwand für Obligationenanleihen enthält bezahlte und abgegrenzte Zinsen per Bilanzstichtag von CHF –11.3 Mio. (2017: CHF –8.7 Mio.) und die Amortisation zwischen Schuldkomponenten und Rückzahlungsbeträgen von CHF 0.2 Mio. (2017: CHF –0.3 Mio.).
Die aktivierten Bauzinsen von CHF 0.3 Mio. (2017: CHF 0.4 Mio.) teilen sich auf in im Bau befindliche Entwicklungsliegenschaften (CHF 0.1 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau (CHF 0.2 Mio.) unter Verwendung eines durchschnittlichen Zinssatzes von 0.80% (2017: 0.85%).
3.9 Unternehmensergebnis / Eigenkapital (NAV) je Aktie
2018 | 2017 | |||
Anzahl ausstehende Aktien am 1. Januar (000 Stück) | 15 913 | 15 931 | ||
Veränderung Bestand eigene Aktien (000 Stück) | –27 | –18 | ||
Anzahl ausstehende Aktien am 31. Dezember (000 Stück) | 15 886 | 15 913 | ||
Durchschnittliche Anzahl ausstehende Aktien (in 000 Stück) | 15 888 | 15 929 | ||
Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt (CHF Mio.) | 115.6 | 113.3 | ||
Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften (CHF Mio.) | 60.6 | 21.8 | ||
Latente Steuern auf Neubewertungserfolg (CHF Mio.) | –15.2 | –5.9 | ||
Unternehmensergebnis inkl. Neubewertungseffekt (CHF Mio.) | 161.0 | 129.2 | ||
Unternehmensergebnis je Aktie inkl. Neubewertungseffekt (CHF) | 10.13 | 8.11 | ||
Unternehmensergebnis je Aktie exkl. Neubewertungseffekt (CHF) | 7.28 | 7.11 | ||
Verwässertes Unternehmensergebnis je Aktie | ||||
— inkl. Neubewertungseffekt (CHF) | 10.13 | 8.11 | ||
— exkl. Neubewertungseffekt (CHF) | 7.28 | 7.11 |
Bedingt durch die aktienbasierten Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung, ergibt sich ein Verwässerungseffekt auf dem Unternehmensergebnis pro Aktie. Für diese Berechnung erhöht sich die Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien von 15 887 988 auf 15 889 091 Aktien.
CHF Mio. | 2018 | 2017 | ||
Ausstehende Aktien (in 000 Stück) am 31. Dezember | 15 886 | 15 913 | ||
Konzerneigenkapital am 31. Dezember (CHF Mio.) | 2 218.8 | 2 150.7 | ||
Eigenkapital (NAV) je Aktie nach latenten Steuern (CHF) | 139.65 | 135.15 | ||
Konzerneigenkapital plus Rückstellung für latente Steuern abzüglich latente Steuerguthaben (CHF Mio.) | 2 428.2 | 2 330.0 | ||
Eigenkapital (NAV) je Aktie vor latenten Steuern (CHF) | 152.85 | 146.40 |
3.10 Personalvorsorge
Schweizer Vorsorgeeinrichtungen werden durch das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) geregelt. Das BVG schreibt vor, dass Vorsorgeeinrichtungen unabhängig und als rechtlich selbständige Institutionen verwaltet werden. Der Stiftungsrat als leitendes Organ der Vorsorgeeinrichtung setzt sich paritätisch aus Arbeitnehmer- und Arbeitgebervertretern zusammen. Ihm obliegen die Festlegung und die Umsetzung der Anlagestrategie.
Die Planteilnehmer der Vorsorgeeinrichtung sind gegen die wirtschaftlichen Folgen von Alter, Invalidität und Tod versichert; das BVG schreibt diesbezüglich Mindestleistungen vor. Die Beiträge an die Vorsorgeeinrichtung werden anteilig von Arbeitgeber und Arbeitnehmer geleistet; sie basieren auf dem versicherten Lohn und sind abhängig vom Alter der Planteilnehmer. Den individuellen Sparkonten werden Vorsorgebeiträge und jährliche Zinsen gutgeschrieben. Bei Pensionierung wird das Sparkonto eines Planteilnehmers entweder ausbezahlt oder basierend auf einem reglementarisch festgelegten Umwandlungssatz in eine Altersrente umgewandelt. Daneben werden auch Leistungen bei einer langfristigen Erwerbsunfähigkeit ausgerichtet.
Alle versicherungstechnischen Risiken, bestehend aus demografischen Risiken (Lebenserwartung) und finanziellen Risiken (Rendite des Planvermögens oder Entwicklung von Löhnen und Renten), werden durch die Vorsorgeeinrichtung getragen und durch den Stiftungsrat regelmässig beurteilt. Bei Eintreten einer Unterdeckung gemäss BVG können verschiedene Massnahmen ergriffen werden. Dabei stehen die Erhöhung der laufenden Beiträge, zusätzliche Sanierungsbeiträge durch den Arbeitgeber oder die Veränderung der Umwandlungssätze im Vordergrund.
Entwicklung Vorsorgeverpflichtungen und Vorsorgevermögen
CHF Mio. | 31.12.2018 | 31.12.2017 | ||
Barwert der Vorsorgeverpflichtungen | –133.2 | –141.4 | ||
Beizulegender Zeitwert des Vorsorgevermögens | 143.8 | 151.3 | ||
Netto-Vorsorgeguthaben | 10.6 | 9.9 |
Der Aufwand der leistungsorientierten Versicherungspläne setzt sich wie folgt zusammen:
CHF Mio. | 2018 | 2017 | ||
Laufender Dienstzeitaufwand | 3.7 | 4.4 | ||
Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand | 0.0 | 0.0 | ||
Dienstzeitaufwand | 3.7 | 4.4 | ||
Nettozinsertrag Personalvorsorge | –0.1 | 0.1 | ||
In der Erfolgsrechnung erfasster Vorsorgeaufwand | 3.6 | 4.5 |
Veränderung der Vorsorgeverpflichtungen
CHF Mio. | 2018 | 2017 | ||
Barwert der Vorsorgeverpflichtungen am 1. Januar | 141.4 | 150.6 | ||
Laufender Dienstzeitaufwand | 3.7 | 4.4 | ||
Zinsaufwand | 0.9 | 0.9 | ||
Beiträge der Versicherten | 1.8 | 2.7 | ||
Ausbezahlte Leistungen | –2.3 | –5.9 | ||
Versicherungsprämien | –0.1 | –0.2 | ||
Verkauf Gesellschaften | –11.4 | 0.0 | ||
Versicherungsmathematische Gewinne | –0.8 | –11.1 | ||
Barwert der Vorsorgeverpflichtungen am 31. Dezember | 133.2 | 141.4 |
Veränderungen des Vermögens der Vorsorgeeinrichtungen zu Marktwerten
CHF Mio. | 2018 | 2017 | ||
Vermögen der Vorsorgeeinrichtungen zu Marktwerten am 1. Januar | 151.3 | 137.7 | ||
Rendite auf Planvermögen (exkl. Zinsertrag) | –1.0 | 13.4 | ||
Zinsertrag | 1.0 | 0.8 | ||
Beiträge des Arbeitgebers | 1.8 | 2.8 | ||
Beiträge der Versicherten | 1.8 | 2.7 | ||
Ausbezahlte Leistungen | –2.3 | –5.9 | ||
Versicherungsprämien | –0.1 | –0.2 | ||
Verkauf Gesellschaften | –8.7 | 0.0 | ||
Vermögen der Vorsorgeeinrichtungen zu Marktwerten am 31. Dezember | 143.8 | 151.3 |
Die Planaktiven teilen sich per Bilanzstichtag wie folgt auf die einzelnen Anlagekategorien auf:
CHF Mio. | 31.12.2018 | in % | 31.12.2017 | in % | ||||
Flüssige Mittel | 5.9 | 4.1 | 4.7 | 3.1 | ||||
Eigenkapitalinstrumente (Aktien) | 53.9 | 37.5 | 53.2 | 35.2 | ||||
Forderungsinstrumente (Obligationen) | 22.4 | 15.6 | 23.4 | 15.5 | ||||
Übrige Aktiven | 0.9 | 0.6 | 9.3 | 6.1 | ||||
Auf aktiven Märkten gehandelte Anlagen | 83.1 | 57.8 | 90.6 | 59.9 | ||||
Immobilien | 60.7 | 42.2 | 60.7 | 40.1 | ||||
Auf aktiven Märkten nicht gehandelte Anlagen | 60.7 | 42.2 | 60.7 | 40.1 | ||||
Vorsorgevermögen | 143.8 | 100.0 | 151.3 | 100.0 |
Dabei erfolgte die Berechnung auf der Basis folgender Annahmen:
31.12.2018 | 31.12.2017 | |||
Diskontierungszinssatz | 0.85% | 0.70% | ||
Erwartete Lohnentwicklung | 0.60% | 0.60% | ||
Erwartete Rentenentwicklung | 0.00% | 0.00% |
Als wesentliche versicherungsmathematische Annahmen wurden der Diskontierungszinssatz und die zukünftige Lohnentwicklung identifiziert.
Sofern der Diskontierungszinssatz 25 Basispunkte höher beziehungsweise tiefer als per Bilanzstichtag wäre und alle anderen Variablen konstant blieben, würde der Barwert der Vorsorgeverpflichtungen um CHF 4.0 Mio. sinken beziehungsweise um CHF 4.3 Mio. steigen (31.12.2017: CHF 4.4 Mio. / CHF 4.6 Mio).
Sofern sich die Lohnentwicklung um 25 Basispunkte höher beziehungsweise tiefer als die per Bilanzstichtag getroffenen Annahmen verändern würde und alle anderen Variablen konstant blieben, würde der Barwert der Vorsorgeverpflichtungen um CHF 0.4 Mio. steigen beziehungsweise CHF 0.4 Mio. sinken.
Die Neubewertung der im übrigen Gesamtergebnis erfassten Personalvorsorge setzt sich wie folgt zusammen:
CHF Mio. | 2018 | 2017 | ||
Änderung demografische Annahmen | 0.0 | 0.0 | ||
Änderung finanzielle Annahmen | 2.5 | 1.8 | ||
Effekt erfahrungsbedingte Anpassungen | –1.8 | 9.3 | ||
Rendite auf Planvermögen (exklusive Zinsertrag) | –1.0 | 13.4 | ||
Total im übrigen Gesamtergebnis erfasste Neubewertung | –0.3 | 24.5 |
Innerhalb der nächsten zwölf Monate werden voraussichtlich CHF 5.1 Mio. und für die darauffolgenden neun Jahre voraussichtlich CHF 41.5 Mio. im Rahmen der leistungsorientierten Verpflichtungen ausbezahlt.
Die durchschnittliche Laufzeit der leistungsorientierten Verpflichtungen beträgt zum Ende des Berichtszeitraums 15.7 Jahre (31.12.2017: 16.2 Jahre).
Für das Folgejahr werden Planbeiträge von CHF 2.4 Mio. (Arbeitgeber) und CHF 2.4 Mio. (Arbeitnehmer) (2017: CHF 2.9 Mio. bzw. 2.6 Mio.) erwartet.
Neben der Pensionskasse besteht für einen Teil der Allreal-Mitarbeitenden eine mit einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossene Kaderversicherung. Hier besteht die Verpflichtung von Allreal ausschliesslich in der Erbringung der jährlichen Beitragsleistungen. Diese beliefen sich in der Berichtsperiode auf CHF 1.0 Mio. (2017: CHF 0.9 Mio.).
Gesamthaft betrugen die verbuchten Personalvorsorgeaufwendungen 2018 CHF 4.6 Mio. (2017: CHF 5.4 Mio.).
3.11 Aktienbasierte Vergütungen
Die Mitglieder der Gruppenleitung erhalten eine Vergütung in Form von Aktien der Allreal Holding AG. Die Ansprüche werden durch die Gesellschaft mittels eigener Aktien abgegolten.
Gewährungszeitpunkt | Anzahl | Aktienkurs | Aufwand | Verfügbarkeit | ||||
18.04.2016 | 581 | 134.00 | 0.013 | 30.04.2018 | ||||
25.04.2017 | 502 | 166.50 | 0.042 | 30.04.2019 | ||||
20.04.2018 | 612 | 159.50 | 0.033 | 30.04.2020 | ||||
20.04.2018 | 612 | 159.50 | 0.098 | sofort |
Sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind, werden damit in Zukunft 1114 Aktien der Allreal Holding AG an die Anspruchsberechtigten ausgeliefert.
Der Gesamtaufwand für aktienbasierte Vergütungen betrug in der Berichtsperiode CHF 0.19 Mio. (2017: 0.15 Mio.).
3.12 Verkauf Gesellschaften
Am 28. März 2018 wurde die Hammer Retex AG mit der Liegenschaftsbewirtschaftung für Dritte für CHF 0.75 Mio. veräussert. Vom Kaufpreis wurden CHF 0.25 Mio. zum Verkaufszeitpunkt und CHF 0.125 Mio. am 31. Dezember 2018 in bar beglichen. Die weiteren Zahlungen erfolgen gestaffelt bis 31. März 2020.
Der Umsatz des veräusserten Geschäftsteils lag bis zur Dekonsolidierung bei CHF 0.9 Mio. und das Unternehmensergebnis bei CHF 0.0 Mio.
Die Veräusserung der Nettoaktiven führte zu einem Erfolg aus Verkauf Gesellschaften von CHF 2.05 Mio. und wurde in der Erfolgsrechnung als Bestandteil der Position Ertrag aus Liegenschaftenverwaltung berücksichtigt.
CHF Mio. | 28.03.2018 | |||
Sachanlagen | 0.04 | |||
Latente Steuerguthaben aus IAS 19 | 0.60 | |||
Übrige Forderungen | 0.86 | |||
Liquide Mittel | 0.48 | |||
Aktiven | 1.98 | |||
Verbindlichkeiten aus Nettovorsorgeverpflichtung (IAS 19) | 2.73 | |||
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten | 0.25 | |||
Kurzfristige Rückstellungen Baurisiken | 0.25 | |||
Kurzfristige Steuerverbindlichkeiten | 0.05 | |||
Passiven | 3.28 | |||
Veräusserte Nettoaktiven | –1.30 | |||
Kaufpreis | –0.75 | |||
Erfolg aus Verkauf von Gesellschaften | 2.05 | |||
Kaufpreis in liquiden Mitteln | 0.25 | |||
Veräusserte liquide Mittel | –0.48 | |||
Nettoabgang liquide Mittel | –0.23 |