2 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
2.1 Allgemeines
Die Erstellung der Konzernrechnung verlangt Einschätzungen und Annahmen. Sie betreffen die ausgewiesenen Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverpflichtungen zum Zeitpunkt der Bilanzierung sowie Erträge und Aufwendungen während der Berichtsperiode. Die Bilanzierung erfolgt grundsätzlich zu Anschaffungskosten, mit Ausnahme der Anlageliegenschaften, die zu Marktwerten eingestellt sind. Für die wesentlichen Schätzungen und Annahmen vgl. nachfolgende Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze, insbesondere 2.27.
2.2 Derivative Finanzinstrumente
Zur Reduktion des Zinsänderungsrisikos hat Allreal in der Vergangenheit Zinssatzswaps (Swaps) eingesetzt, die mit Beschluss des Verwaltungsrats am 6. Dezember 2016 vorzeitig aufgelöst wurden. Deren verbleibender negativer Wiederbeschaffungswert nach latenten Steuern in der Hedgingreserve wird über die ursprüngliche Restlaufzeit der Swaps über die Erfolgsrechnung amortisiert.
2.3 Erfolg aus Vermietung Anlageliegenschaften
Der Ertrag aus vermieteten Anlageliegenschaften umfasst Nettomieterträge nach Abzug von Leerstandsausfällen und Inkassoverlusten. Kosten für Baurechtszinsen, Verwaltung, Betrieb, Unterhalt und Reparaturen werden erfolgswirksam gesondert als direkter Aufwand für vermietete Anlageliegenschaften ausgewiesen.
Mietzinsfreie Zeiten von Geschäftsflächen werden linear über die Mietvertragslaufzeiten verbucht.
2.4 Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften
Die Gewinne und Verluste aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften entsprechen der Differenz zwischen dem erzielten Nettoerlös nach Abzug von Transaktionskosten und dem zuletzt bilanzierten Marktwert der veräusserten Liegenschaften. Der Erfolg wird zum Zeitpunkt des Kontrollübergangs erfolgswirksam realisiert.
2.5 Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften
Die Neubewertung der Renditeliegenschaften und der Anlageliegenschaften im Bau zeigt die Veränderungen des Marktwerts des Immobilienportfolios. Grundlage bildet der Bericht des externen Liegenschaftenschätzers. Die der Neubewertung zugrunde liegende Liegenschaftenbewertung schliesst den Abzug von Transaktionskosten zum Zeitpunkt des Verkaufs aus.
2.6 Erfolg aus Generalunternehmung
Der Erfolg aus Generalunternehmung umfasst den Erfolg aus Realisation Generalunternehmung (Drittprojekte), den Erfolg aus Verkauf Entwicklung (Eigenprojekte), aktivierte Eigenleistungen und diverse Erträge.
Der Ertrag aus Realisation Generalunternehmung umfasst das während einer Berichtsperiode abgewickelte Projektvolumen für Dritte (Drittprojekte) und entspricht dem nach Massgabe des Baufortschritts abgegrenzten Total aller Projektkosten, Honorare und Gewinne aus Bautätigkeit nach der Percentage of Completion Method (POC). Bei verlustbringenden Projekten wird der geschätzte Endverlust sofort erfolgswirksam in den Projektsaldi (Vertragsvermögenswerte oder -verbindlichkeiten) zurückgestellt.
Im direkten Aufwand aus Realisation Generalunternehmung sind die abgegrenzten Projektkosten aller Drittprojekte enthalten.
Der Ertrag aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften erfolgt ab dem Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrags einer Entwicklungsliegenschafteneinheit. Die Erfassung erfolgt entlang des Baufortschritts mit der Percentage of Completion Method (POC) und umfasst anteilsmässig die Projektkosten und den Gewinn der beurkundeten Einheiten.
Im direkten Aufwand aus Verkauf Entwicklung sind die zeitlich abgegrenzten Projektkosten enthalten.
Aktivierte Eigenleistungen ergeben sich sowohl für Anlageliegenschaften im Bau als auch für Entwicklungsliegenschaften und werden erfolgswirksam zu Herstellkosten berücksichtigt.
2.7 Überleitung Segmentsberichterstattung auf die Gesamtergebnisrechnung
In der internen Berichterstattung wird das Unternehmensergebnis analog zur Segmentsberichterstattung dargestellt. Bezüglich des Geschäftsfelds Generalunternehmung besteht eine Differenz zwischen der Segmentsberichterstattung und der Gesamtergebnisrechnung, und zwar in Bezug auf die Quantifizierung der Umsätze.
Bei der Segmentsberichterstattung wird das abgewickelte Projektvolumen für sämtliche Dritt- und Eigenprojekte als massgebende Umsatzgrösse herangezogen.
In der Gesamtergebnisrechnung werden die Umsätze aus Realisation Generalunternehmung und die Umsätze aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften gemäss 2.6 erfasst. In der Segmentsberichterstattung werden die für das Geschäftsfeld Immobilien abgewickelten Projektvolumen (konzerninterner Umsatz) und für Eigenprojekte die Differenz zwischen abgewickeltem Projektvolumen und realisiertem Verkauf aus Entwicklung dargestellt.
2.8 Finanzaufwand / aktivierte Bauzinsen
Die Zinsaufwendungen werden auf Basis der Effektivzinsmethode zeitlich abgegrenzt und erfolgswirksam belastet.
Bei im Bau befindlichen Entwicklungsliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau werden die Fremdkapitalzinsen aktiviert. Der zugrunde liegende Fremdkapitalzins entspricht dem durchschnittlichen Fremdkapitalzinssatz während der Berichtsperiode.
2.9 Anlageliegenschaften
Die im Anlagevermögen bilanzierten Anlageliegenschaften teilen sich auf in Renditeliegenschaften (Wohn- und Geschäftsliegenschaften) und Anlageliegenschaften im Bau. Alle Anlageliegenschaften werden zum Fair Value bilanziert. Die Bewertung zum Zeitpunkt der Ersterfassung erfolgt zu Anschaffungskosten inklusive direkt zurechenbarer Transaktionskosten. Nach der Ersterfassung werden die Fair Values unter Verwendung der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) regelmässig auf den Bilanzstichtag hin durch den externen Liegenschaftenschätzer ermittelt. Einzelheiten zur Bewertungsmethode und zu den wesentlichen Annahmen vgl. 2.27. Zur Wertbestimmung der bestmöglichen Nutzungsart «Highest and Best Use» muss ein Projekt bewilligungsfähig, rechtskonform und finanziell möglich sein. Veränderungen des Fair Value werden unter Berücksichtigung latenter Steuern erfolgswirksam erfasst. Die kumulierte Differenz zwischen Anschaffungskosten und Fair Values aller Anlageliegenschaften mit Einbezug der darauf lastenden latenten Steuern wird im Eigenkapitalnachweis als Teil der Gewinnreserven (Neubewertungsreserven) ausgewiesen. Renditeliegenschaften, deren Buchwert nicht durch fortgesetzte Nutzung, sondern durch ein Veräusserungsgeschäft eingebracht werden soll, werden zu Fair Values separat als zur Veräusserung bestimmte Anlageliegenschaften im Umlaufvermögen ausgewiesen. Voraussetzung dafür ist, dass der Verkauf höchst wahrscheinlich ist und die Anlageliegenschaften in ihrem Zustand unmittelbar zum Abgang bereit sind. Damit ein Verkauf als hoch wahrscheinlich eingestuft werden kann, muss er erwartungsgemäss innerhalb eines Jahres stattfinden. Damit Projekte den Anlageliegenschaften im Bau zugeordnet werden, muss die Realisation für das Portfolio der Anlageliegenschaften bestimmt sein, was einen diesbezüglich protokollierten Entscheid des Verwaltungsrats voraussetzt. Im Weiteren müssen Aufwendungen und Erträge zuverlässig schätzbar sein und für das Projekt eine Baubewilligung und eine Baufreigabe vorliegen, die von Dritten nicht mehr angefochten werden können.
2.10 Entwicklungsliegenschaften
Die Entwicklungsliegenschaften beinhalten Entwicklungsreserven, angefangene Bauten sowie fertiggestellte Liegenschaften, die noch nicht beurkundet wurden. Sofern die in 2.9 erwähnten Kriterien für Anlageliegenschaften im Bau nicht erfüllt sind, werden solche Projekte als Entwicklungsliegenschaften in die Bilanz eingestellt.
Die Bilanzierung der Entwicklungsliegenschaften erfolgt zu Anschaffungs- beziehungsweise Herstellkosten oder einem tieferen realisierbaren Nettoveräusserungswert. Dieser entspricht dem geschätzten Verkaufspreis abzüglich bis zur Veräusserung noch zu erwartender Projekt-, Bau- und Verkaufskosten. Eine allfällige Wertberichtigung wird im direkten Aufwand aus Verkauf Entwicklung berücksichtigt.
In den Entwicklungsreserven werden bereits im Eigentum von Allreal befindliche Grundstücke oder Anzahlungen für geplante Landkäufe sowie Drittkosten (nicht aber Eigenleistungen) aktiviert, wenn mit der Realisation des Projekts gerechnet wird, die Ausführungsarbeiten aber noch nicht begonnen haben.
Als angefangene Bauten werden Projekte in Ausführung bilanziert, bei denen die Beurkundung an Dritte noch nicht erfolgt ist. Realisierte und baulich abgeschlossene sowie unmittelbar zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften an Dritte werden als fertiggestellte Liegenschaften ausgewiesen.
2.11 Übrige Sachanlagen
Die Bewertung der übrigen Sachanlagen erfolgt zu Anschaffungs- beziehungsweise Herstellkosten abzüglich betriebsnotwendiger Abschreibungen, gegebenenfalls vermindert durch zusätzliche Abschreibungen infolge Wertverminderungen. Die geschätzte Nutzungsdauer von Betriebs- und Geschäftseinrichtungen beträgt vier bis fünf Jahre sowie drei Jahre für die IT-Infrastruktur. Die in den übrigen Sachanlagen aktivierten Kunstgegenstände werden nicht abgeschrieben. Die Abschreibungen werden linear vorgenommen.
2.12 Finanzanlagen
Finanzanlagen beinhalten langfristige Darlehen im Rahmen der üblichen Geschäftstätigkeit und Vorfinanzierung von Mieterausbauten. Die Darlehen werden nach der Amortised Cost Method bilanziert, da die Zahlungen nur Tilgung und Zinsen betreffen, sind frei verfügbar und nicht verpfändet.
2.13 Immaterielle Anlagen
Bei den immateriellen Anlagen handelt es sich um Software und IT- Entwicklungen, die zu Anschaffungskosten erfasst sind und ab dem Zeitpunkt der Inanspruchnahme linear über die wirtschaftliche Nutzungsdauer von drei Jahren zulasten der Erfolgsrechnung abgeschrieben werden.
2.14 Vertragsvermögenswerte und -verbindlichkeiten
Diese Position umfasst die aufgelaufenen Anlagekosten (Land und Projektkosten) der beurkundeten Entwicklungsliegenschaften in Verrechnung mit den Anzahlungen der Käufer. Positive Nettopositionen werden als Vertragsvermögenswerte und negative Nettopositionen als Vertragsverbindlichkeiten ausgewiesen.
Weiter umfasst diese Position die Forderungen aus Bautätigkeit für Dritte, die nach dem Nettoprinzip bilanziert werden. Das heisst, erhaltene Anzahlungen der Bauherren und Teilabrechnungen aus der Bautätigkeit werden miteinander verrechnet (Auftragssaldi). Positive Nettopositionen werden als Vertragsvermögenswerte, negative Nettopositionen als Vertragsverbindlichkeiten ausgewiesen.
2.15 Kurzfristige Forderungen
Vertragsvermögenswerte, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie übrige Forderungen werden zum Transaktionspreis abzüglich notwendiger Wertberichtigungen für nicht einbringbare Forderungen ausgewiesen. Die Wertberichtigungen basieren auf einer Einzelbeurteilung der Forderung unter Berücksichtigung von hinterlegten Sicherheiten und beziehen historische Erfahrungswerte wie auch zukunftsbezogene Faktoren mit ein. Alle kurzfristigen Forderungen sind frei verfügbar und nicht verpfändet.
2.16 Liquide Mittel
Die flüssigen Mittel beinhalten Kassenbestände, Sichtguthaben bei Banken sowie kurzfristige Festgeldanlagen mit einer maximalen Laufzeit von 90 Tagen. Der Ausweis erfolgt zum Nominalwert und entspricht dem Fonds für die Geldflussrechnung.
2.17 Aktienkapital/Eigene Aktien
Das Aktienkapital der Allreal Holding AG wird als Eigenkapital ausgewiesen, da keine Rückzahlungspflicht und keine Dividendengarantie bestehen. Emissionskosten, die bei einer Kapitalerhöhung anfallen und direkt der Ausgabe der neuen Aktien zuordenbar sind, werden mit den Kapitalreserven im Eigenkapital verrechnet. Das mit Kapitalerhöhungen oder durch Konversion Wandelanleihe einbezahlte Agio wird in den Kapitalreserven bilanziert.
2.18 Obligationenanleihen
Obligationenanleihen werden bei der Emission nach Abzug der Transaktionskosten zum erhaltenen Gegenwert bilanziert. Die Differenz zwischen bilanzierten Finanzverbindlichkeiten und dem Rückzahlungsbetrag wird über die Laufzeit der Obligationenanleihen nach der Effektivzinsmethode erfolgswirksam amortisiert.
2.19 Verbindlichkeiten aus Finanzierung
Die Finanzschulden beinhalten neben den Obligationenanleihen grundpfandgesicherte Bankkredite und werden als Finanzverbindlichkeiten erfasst. Die Bewertung aller Verbindlichkeiten aus Finanzierung erfolgt unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu den fortgeführten Anschaffungswerten.
2.20 Rückstellungen
Rückstellungen werden in dem Masse vorgenommen, als entsprechende Verpflichtungen per Bilanzstichtag bestehen und deren Ereignis in der Vergangenheit liegt. Im Weiteren kann die Höhe zuverlässig geschätzt werden, und die Eintretenswahrscheinlichkeit wird höher eingestuft als die des Nichteintretens. Falls der Effekt wesentlich ist, werden Rückstellungen diskontiert.
2.21 Kurzfristige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften sowie übrige Verbindlichkeiten (passive Rechnungsabgrenzungen), die innerhalb eines Jahres fällig werden, werden zum Nominalwert ausgewiesen.
2.22 Impairment
Beim Vorliegen von Anhaltspunkten, dass die Werthaltigkeit von Sachanlagen und immateriellen Anlagen beeinträchtigt ist, wird ein Impairment-Test durchgeführt und der realisierbare Wert geschätzt. Der realisierbare Wert ist der tiefere Betrag zwischen Nutz- und Verkehrswert abzüglich Verkaufskosten. Eine allfällige Differenz zwischen dem Aktivum und dem realisierbaren Wert wird erfolgswirksam abgeschrieben und im Anhang der Konzernrechnung separat ausgewiesen.
2.23 Steuern
Der Steueraufwand umfasst laufende Steuern aus Geschäftstätigkeit, latente Steuern aus Neubewertung und übrige latente Steuern.
Die laufenden Steuern aus Geschäftstätigkeit umfassen die geschuldeten Ertragssteuern des Geschäftsjahrs sowie angefallene Grundstückgewinnsteuern aus der Fertigstellung und dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften (Geschäftsfeld Generalunternehmung) und der Veräusserung von Anlageliegenschaften (Geschäftsfeld Immobilien).
Die laufenden Ertragssteuern werden nach Berücksichtigung von steuerlich verwendbaren Verlustvorträgen und unter Zugrundelegung der jeweils gültigen Steuerordnung ermittelt.
Latente Steuern werden nach der Balance Sheet Liability Method ermittelt und zu den am Bilanzstichtag gültigen beziehungsweise angekündigten Steuersätzen berechnet. Veränderungen der latenten Steuern werden, mit Ausnahme jener im Vorjahr auf den Wiederbeschaffungswerten der Cashflow Hedges und der über das Eigenkapital verbuchten Veränderungen der Personalvorsorge, erfolgswirksam verbucht.
Latente Steuerverbindlichkeiten berücksichtigen die ertrags- und grundstückgewinnsteuerlichen Abweichungen zwischen der Bewertung für die Zwecke der Konzernrechnung und der jeweils gültigen steuerlichen Bewertung einzelner Aktiven und Passiven. Dabei wird auf Abweichungen, die zu zeitlichen Verschiebungen in der Besteuerung führen, eine latente Steuer berechnet. Für die Höherbewertung von Anlageliegenschaften kommt ein individueller Steuersatz zur Anwendung, wobei für die Anlageliegenschaften eine Haltedauer von mindestens zehn Jahren festgelegt wird. Im Anschluss an die zehn Jahre wird eine dreijährige Haltedauer angenommen.
Latente Steuerguthaben aus steuerlichen Verlustvorträgen und Tieferbewertung von Anlageliegenschaften (negative Differenz zwischen Steuerwert und Marktwert) werden zum aktuellen Steuersatz aktiviert, wenn ihre Verwertbarkeit mit zukünftigen steuerbaren Erträgen gesichert erscheint.
2.24 Personalvorsorge
Mitarbeitende der Allreal Generalunternehmung AG sind für die BVG-obligatorische und -überobligatorische Personalvorsorge bei der Pensionskasse Allreal versichert.
Die Pensionskasse Allreal ist eine rechtlich selbständige Vorsorgeeinrichtung, die nach schweizerischem Recht auf dem Beitragsprimat basiert.
Diese Vorsorgepläne qualifizieren sich als leistungsorientierte Pläne, dabei wird das Planvermögen zum Fair Value und werden die Verbindlichkeiten gemäss der Methode der Einmalprämien (Projected Unit Credit Method) bewertet.
Der Vorsorgeaufwand besteht aus einer Dienstzeit- und einer Nettozinskomponente, die erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst werden, sowie einer Neubewertungskomponente, die versicherungsmathematische Gewinne und Verluste enthält und im übrigen Gesamtergebnis als Veränderung Personalvorsorge verbucht wird.
Für einen Teil der Mitarbeitenden besteht zudem eine mit einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossene Kaderversicherung, die sich als Beitragsprimat qualifiziert. Die in der Berichtsperiode ausgewiesenen Aufwendungen entsprechen den geleisteten Zahlungen des Arbeitgebers.
2.25 Aktienbasierte Vergütungen
Den Mitgliedern der Gruppenleitung kann ein Teil der variablen Vergütung in Form von Aktien der Allreal Holding AG ausgerichtet werden. Über die erste Hälfte der zugeteilten Aktien kann der Begünstigte sofort verfügen. Die zweite Hälfte wird ihm in zwei oder drei Jahren zur Verfügung zugewiesen, sofern das Arbeitsverhältnis ungekündigt ist. Die Ansprüche werden durch die Gesellschaft mittels eigener Aktien abgegolten. Die Erfassung des mit der Aktienzuteilung resultierenden Betrags wird über den Leistungszeitraum erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst. Die Bewertung der Aktien erfolgt zum Verkehrswert im Gewährungszeitpunkt.
2.26 Unternehmensergebnis je Aktie
Der Reingewinn je Aktie errechnet sich aus der Division des Unternehmensergebnisses durch den gewichteten Mittelwert der Anzahl ausstehender Aktien während der Berichtsperiode. Der verwässerte Gewinn je Aktie berücksichtigt zusätzliche Aktien, die durch die Ausübung von Options- oder Wandelrechten entstehen können und einen Verwässerungseffekt zur Folge haben.
2.27 Bewertungsunsicherheiten
Anlageliegenschaften
Allreal hält Anlageliegenschaften mit einem Buchwert per 31. Dezember 2018 von CHF 4159.9 Mio. (31.12.2017: CHF 3956.6 Mio.). Die Anlageliegenschaften sind zum Marktwert bewertet, der auf Basis der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) ermittelt wird. Die DCF-Methode basiert auf verschiedenen Schätzungen und Annahmen, wobei das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben hergeleitet wird. Die Marktwerte berücksichtigen keine Transaktionskosten bei Veräusserung. Die per 31. Dezember 2018 zum Fair Value bilanzierten Renditeliegenschaften von CHF 4101.8 Mio. (31.12.2017: CHF 3931.2 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau von CHF 58.1 Mio. (31.12.2017: CHF 25.4 Mio.) qualifizieren sich als Fair Values der Kategorie 3.
Die zukünftigen Mietzinseinnahmen werden auf Basis aktueller Vertragsmieten und jährlicher Soll-Mieteinnahmen prognostiziert. Im Fall auslaufender Geschäftsmietverträge wird eine aus aktueller Sicht nachhaltige und ortsübliche Marktmiete eingesetzt. Im Weiteren werden objektspezifische Annahmen zu temporären und strukturellen Leerständen getroffen, die in die Marktwertermittlung einfliessen.
Bewirtschaftungs- und Gebäudekosten basieren grundsätzlich auf den jeweiligen Liegenschaftenabrechnungen und beinhalten nicht umlagefähige Betriebs- und Unterhaltskosten sowie zukünftige Instandsetzungskosten anhand der mehrjährigen Jahresbudgets von Allreal. Diese Kosten berücksichtigen sowohl Kosten zur Substanzerhaltung, die das der Bewertung zugrunde liegende Vertrags- und Marktzinsniveau langfristig sichert, als auch wertvermehrende Investitionen, die zukünftige Mehrerträge generieren.
Die Diskontierung erfolgt für jede Anlageliegenschaft objektspezifisch nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegment. Die Teuerung wird in den prognostizierten Zahlungsströmen berücksichtigt. Die Diskontierungs- und Kapitalisierungssätze orientieren sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen zuzüglich eines spezifischen Risikozuschlags.
Sollten die tatsächlichen Marktmieten in den Folgejahren tiefer ausfallen als in den DCF-Bewertungen prognostiziert, kann dies zu einer Anpassung der Fair Value führen. In Kombination mit steigenden Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätzen würde sich ein solcher Abwertungseffekt auf die Anlageliegenschaften noch verstärken.
Bei den Anlageliegenschaften im Bau werden zukünftige Mietzinseinnahmen ebenfalls aufgrund ortsüblicher Marktmieten oder bereits vertraglich vereinbarter Mieten ermittelt. Auf der Kostenseite werden mithilfe von Investitionsrechnungen, zeitlichem Verlauf der Bauphasen und Kostenprognosen die Aufwendungen ermittelt.
Entwicklungsliegenschaften
Allreal hält per 31. Dezember 2018 Entwicklungsliegenschaften mit einem Buchwert von CHF 147.6 Mio. (31.12.2017: CHF 116.5 Mio.). Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungs- beziehungsweise Herstellkosten – inklusive Eigenleistungen für angefangene Bauten – abzüglich Wertberichtigungen für Wertverminderungen. Spätestens am Bilanzstichtag wird für alle Entwicklungsprojekte ein Impairment-Test durchgeführt, indem die aufgelaufenen und die zukünftigen Kosten dem realisierbaren Wert gegenübergestellt werden. Auf der Kostenseite werden – unter anderem aufgrund von Investitionsrechnungen, des zeitlichen Verlaufs der Projekte und von Kostenprognosen – die Aufwendungen ermittelt. Die Erlöse basieren auf Markteinschätzungen, Erfahrungswerten und bisherigen Verkaufserfolgen. Sofern die tatsächlichen Baukosten und Verkaufserlöse in den Folgeperioden von den Schätzungen und Planwerten abweichen, kann eine Anpassung der Buchwerte notwendig sein.
Steuern
Allreal verfügt über wesentliche latente Steuerguthaben von CHF 27.8 Mio. (31.12.2017: CHF 23.3 Mio.) und -verbindlichkeiten von CHF 237.2 Mio. (31.12.2017: CHF 202.6 Mio.), die hauptsächlich auf Bewertungsunterschiede bei den Anlageliegenschaften anfallen, vgl. 2.23. Bei der Berechnung der latenten Steuern auf Anlageliegenschaften wurde für jede Liegenschaft eine Resthaltedauer geschätzt. Sollte die effektive Haltedauer der Anlageliegenschaften nicht der angenommenen Haltedauer entsprechen, kann sich bei Veräusserung eine Steuerlast ergeben, die erheblich von den abgegrenzten latenten Steuern abweicht.
2.28 Angaben über die Durchführung einer Risikobeurteilung
Allreal verfügt über ein umfassendes Managementsystem (PAQ). Dieses beschreibt sämtliche übergeordneten Prozesse und die dazugehörenden Kontrollen und integriert die Aufgaben der Führung, die operativen Prozesse sowie die Unterstützungsprozesse. PAQ deckt auch nicht finanzielle Prozesse ab. Daneben besteht ein dokumentiertes internes Kontrollsystem zur Buchführung und zur finanziellen Berichterstattung, um das Risiko einer wesentlichen Falschdarstellung in der Jahresrechnung zu vermeiden beziehungsweise zu vermindern oder aufzudecken. Die Kontrollen zur finanziellen Berichterstattung richten sich nach dem COSO-Rahmenkonzept.
Der Verwaltungsrat beurteilt vierteljährlich die von der Gruppenleitung erstellte Risikobeurteilung auf Unternehmensstufe (Identifikation, Quantifizierung, Kontrolle und Steuerung). Die Risikobeurteilung hat insbesondere die Zuverlässigkeit und Vollständigkeit von finanziellen Informationen (Ordnungsmässigkeit), die Vermögenssicherung, die Einhaltung von Gesetzen, Bestimmungen und Verträgen sowie die Gefahr von Bilanzbetrügereien explizit zu berücksichtigen.
Um die Übereinstimmung des Konzernabschlusses der Allreal-Gruppe mit den anzuwendenden Rechnungslegungsregeln und die Ordnungsmässigkeit der Berichterstattung zu gewährleisten, sind wirksame interne Kontroll- und Steuerungssysteme eingerichtet. Bei der Bilanzierung und Bewertung werden zukunftsgerichtete Einschätzungen und Annahmen getroffen. Schätzungen und Annahmen, die ein wesentliches Risiko in Form einer Anpassung der Buchwerte von Vermögen und Schulden innerhalb des nächsten Geschäftsjahrs darstellen, sind unter den einzelnen Positionen im Anhang dargestellt, vgl. 2.27.