Geschäftsfeld Immobilien

Die Mieterträge stiegen in der Berichtsperiode um 3.4 Prozent auf CHF 179.2 Millionen. Die Zunahme des Ertrags aus Vermietung gründet einerseits auf der erfolgreichen Vermietungstätigkeit und dem damit verbundenen Rückgang der leerstandsbedingten Ertragsausfälle. Andererseits trug der im zweiten Halbjahr 2017 durch Fertigstellung des Geschäftshauses am Schiffbauplatz in Zürich-West und den durch Zukauf von vier Geschäftsliegenschaften erfolgte Portfolioausbau zum Anstieg bei.

Da es sich bei den Zugängen zum Portfolio ausschliesslich um Geschäftsliegenschaften handelt, verringerte sich der Anteil der Wohnliegenschaften am Total der Mieterträge im Geschäftsjahr 2017 auf 18.7 Prozent. Demgegenüber erhöhte sich der Anteil der Geschäftsliegenschaften auf CHF 145.6 Millionen beziehungsweise auf 81.3 Prozent (2016: CHF 32.7 Mio. / CHF 140.6 Mio.).

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Per Stichtag belief sich der gerundete Anteil von Büro und Dienstleistung auf 56.6 Prozent, jener von Wohnen auf 21.3 Prozent, jener von Gewerbe und Lager auf 7.4 Prozent, jener von Parking auf 6.6 Prozent und jener von Verkauf auf 5.4 Prozent. Die restlichen 2.7 Prozent entfielen auf übrige Nutzungen.

Per 31. Dezember 2017 verfügten die befristeten Verträge für Geschäftsliegenschaften über eine durchschnittliche Laufzeit von 6.8 Jahren. Der Anteil der 2018 zu erneuernden Mietverträge belief sich auf geringe 3.0 Prozent.

Von dem in der Berichtsperiode mit der Vermietung von Geschäftsliegenschaften erzielten Mietertrag entfielen 55.8 Prozent auf die zehn grössten und 42.8 Prozent auf die fünf grössten Mieter (2016: 59.4% / 45.0%).

Im Geschäftsjahr 2017 sank die bereits im Vorjahr markant reduzierte kumulierte Leerstandsquote um nochmals 2.5 Prozentpunkte auf sehr tiefe 2.6 Prozent (2016: 5.1%). Zum fortgesetzten Abbau der Leerstände wesentlich beigetragen haben mehrere grössere, bereits im Vorjahr abgeschlossene Mietverträge, die in der Berichtsperiode ertragswirksam wurden. Dabei handelt es sich insbesondere um die Geschäftsliegenschaften Boulevard Lilienthal 2–8 in Opfikon ZH, Bellerivestrasse 30 in Zürich Riesbach und Herostrasse 12 in Zürich Altstetten. Als wichtige Faktoren für eine erfolgreiche Vermietung bestätigte sich erneut die enge Zusammenarbeit mit der eigenen Generalunternehmung, sowohl bei der Kalkulation als auch bei der Realisation der von den Mietern gewünschten Um- und Ausbauten.

Im Geschäftsjahr 2017 wurden Mietverträge über insgesamt rund 23 000 Quadratmeter neu abgeschlossen oder verlängert. Dazu zählen unter anderem die Liegenschaften Hohlstrasse 600 in Zürich Altstetten, Zollstrasse 58/62 in Zürich City, Dreieckareal in Winterthur und White Plaza in Basel. Ein Grossteil der erwähnten Verträge wurde bereits in der Berichtsperiode ertragswirksam.

Die grössten am Stichtag noch unvermieteten Flächen mit einem kumulierten Ertragsausfall von rund CHF 2.7 Millionen und einem Anteil an der gesamten Leerstandsquote von rund 54.9 Prozent betrafen die Erdgeschossflächen Richti Wallisellen ZH sowie die Geschäftsliegenschaften In der Luberzen 29 in Urdorf ZH, Dreieckareal in Winterthur, Baarermatte in Baar ZG und Route François-Perrot 10–14 in Le Grand Saconnex GE.

Der Liegenschaftenaufwand lag in der Berichtsperiode bei CHF 24.6 Millionen, was einer am Gesamtmietertrag gemessenen Aufwandquote von 13.7 Prozent entspricht (2016: CHF 24.4 Mio. / 14.1%). Die im Mehrjahresvergleich jeweils auftretenden Schwankungen widerspiegeln die bezüglich Umfang, Komplexität und Zeitbedarf unterschiedlichen Sanierungsvorhaben.

Positiv beeinflusst von der hohen Vermietungsquote und vom gegenüber der Vorjahresperiode nur geringfügig höheren Liegenschaftenaufwand lag die Nettorendite bei im Marktvergleich sehr guten 4.3 Prozent.

In der Berichtsperiode stieg der am Marktwert gemessene Anteil der von Hammer Retex verwalteten Allreal-Liegenschaften von 48 auf gegen 60 Prozent. Die Bewirtschaftung und die Verwaltung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften durch Hammer Retex garantieren ein ausgeprägtes Mass an Kundennähe, eine hohe Servicequalität, kurze Reaktionszeiten und einen für stabile Mietverhältnisse unverzichtbaren regelmässigen Informationsaustausch zwischen Mieter und Vermieter.

Ausbau des Portfolios durch ein Eigenprojekt und Zukäufe

Per 1. Oktober 2017 erfolgte die Umklassierung des termingerecht fertiggestellten Geschäftshauses am Schiffbauplatz in Zürich-West von den Anlageliegenschaften im Bau in das Portfolio der Renditeliegenschaften. Das fünfgeschossige Gebäude aus eigener Entwicklung und Realisation verfügt über eine vermietbare Fläche von rund 13 000 Quadratmetern für Büro, Gewerbe und Gastronomie. Das Investitionsvolumen der vollständig vermieteten Liegenschaft mit einem Soll-Jahresmietertrag von CHF 4.7 Millionen belief sich auf rund CHF 75 Millionen.

Einen weiteren substanziellen Zugang verzeichnete das Portfolio der Renditeliegenschaften durch den per 1. November 2017 erfolgten Erwerb von drei Geschäftsliegenschaften in Adliswil ZH und einer Geschäftsliegenschaft in Nyon VD mit einer Nutzfläche von insgesamt rund 54 000 Quadratmetern. Das als Verkäufer auftretende Versicherungsunternehmen Generali Schweiz wird die Gebäude weiterhin nutzen und hat dafür langjährige Mietverträge mit Allreal abgeschlossen. Diese wurden ab Erwerbsdatum ertragswirksam. Der Soll-Jahresmietertrag der vier voll vermieteten Liegenschaften beläuft sich auf insgesamt CHF 12.5 Millionen. Aufgrund der mit Generali abgeschlossenen Mietverträge werden sämtliche Liegenschaftenaufwendungen über die gesamte Laufzeit durch den Mieter getragen.

Zu einem Abgang aus dem Portfolio der Renditeliegenschaften kam es in der Berichtsperiode durch die Umklassierung der nahezu vollständig vermieteten Geschäftsliegenschaft Grindelstrassse 3/5 in Bassersdorf ZH zu den Entwicklungsreserven. Durch die Zusammenlegung mit einem unbebauten 6000 Quadratmeter grossen Nachbargrundstück, das bereits seit 2008 als Entwicklungsreserve bilanziert wird, vergrösserte sich die Grundstücksfläche auf 12 000 Quadratmeter. Das nach der Umklassierung der Generalunternehmung zugeordnete Grundstück eignet sich sowohl für eine Projektentwicklung als auch für den Verkauf.

Unter Berücksichtigung der beschriebenen Veränderungen im Bestand umfasste das Portfolio der Renditeliegenschaften per Stichtag 20 Wohn- und 43 Geschäftsliegenschaften.

Nach Umklassierung des Geschäftshauses am Schiffbauplatz zu den Renditeliegenschaften verblieb im Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau die Wohnüberbauung Fangletenstrasse in Bülach ZH mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 39 Millionen und einem Marktwert per Stichtag von CHF 25.4 Millionen. Die Fertigstellung der vier Mehrfamilienhäuser in Bülach-Nord mit insgesamt 76 Mietwohnungen und einem Soll-Jahresmietertrag von CHF 2.0 Millionen ist für das zweite Halbjahr 2018 geplant.

Die vom externen Liegenschaftenschätzer per 31. Dezember 2017 vorgenommene Bewertung der 64 Anlageliegenschaften resultierte in einer in der Summe positiven Wertveränderung vor Steuern um CHF 21.8 Millionen (2016: CHF 85 Mio.).

Per Stichtag verzeichneten die 20 Wohnliegenschaften eine positive Wertkorrektur um CHF 11.8 Millionen (31.12.2016: CHF 59.2 Mio.), die 43 Geschäftsliegenschaften eine solche von CHF 4.6 Millionen (31.12.2016: CHF 19.1 Mio.) und die Anlageliegenschaft im Bau eine solche von CHF 5.4 Millionen (31.12.2016: CHF 6.7 Mio.).

Die Veränderungen im Bestand und die positive Wertkorrektur resultierten in der Summe in einem Marktwert des gesamten Portfolios per Stichtag von CHF 3.96 Milliarden (31.12.2016: 3.57 Mia.). Dabei beläuft sich der Anteil der Renditeliegenschaften auf CHF 3.93 Milliarden beziehungsweise 99.4 Prozent (31.12.2016: CHF 3505.0 Mio. / 98.6%) und jener der Anlageliegenschaften im Bau auf CHF 25.4 Millionen beziehungsweise 0.6 Prozent (31.12.2016: CHF 69.5 Mio. / 1.9%).

Im Portfolio der Renditeliegenschaften entfielen per 31. Dezember 2017 CHF 818.4 Millionen beziehungsweise 20.8 Prozent (31.12.2016: CHF 805.8 Mio. / 23%) auf die 20 Wohnliegenschaften und CHF 3112.8 Millionen beziehungsweise 79.2 Prozent (31.12.2016: CHF 2699.2 Mio. / 77%) auf die 43 Geschäftsliegenschaften.

Durch den in der Berichtsperiode erfolgten Ausbau des Portfolios ergaben sich geringfügige Veränderungen bei der am Marktwert gemessenen geografischen Verteilung der Renditeliegenschaften. Per Stichtag betrug der Anteil der Stadt Zürich 50.1 Prozent (31.12.2016: 52.3%), jener des übrigen Kantons Zürich 37.1 Prozent (31.12.2016: 36.5%), jener der Kantone Genf und Waadt 6.2 Prozent (31.12.2016: 3.8%), jener der beiden Basel 5.8 Prozent (31.12.2016: 6.4%) und jener des Kantons Zug 0.8 Prozent (31.12.2016: 1.0%).

Das in der Berichtsperiode vom Geschäftsfeld Immobilien erzielte Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt von CHF 101.0 Millionen entspricht einem Anteil am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt der Gruppe von 87.0 Prozent.

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Kennzahlen (grafische Darstellung)