Geschäftsfeld Generalunternehmung

Das Geschäftsfeld Generalunternehmung entwickelt und realisiert Bauprojekte im Auftrag von Dritten, für den Verkauf und für das eigene Portfolio. Der damit von den beiden Sparten Projektentwicklung und Realisation erzielte Erfolg aus Generalunternehmung lag im Geschäftsjahr 2017 bei CHF 66.7 Millionen.

Aufgrund des mit CHF 11.8 Millionen markant tieferen Gewinns aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften (2016: CHF 34.6 Mio.) liegt das Ergebnis wie erwartet 20.6 Prozent unter dem vom Verkaufserfolg des Grossprojekts Guggach in Zürich Unterstrass geprägten Vergleichswert des Vorjahrs.

Aus der Realisation von Projekten für Dritte resultierte in der Berichtsperiode ein gegenüber der Vergleichsperiode höherer Erfolg aus Realisation Generalunternehmung von CHF 45.0 Millionen. Dies entspricht einer im Vergleich zum Geschäftsjahr 2016 nochmals verbesserten und im Marktvergleich ausserordentlich hohen Bruttomarge von 13.1 Prozent.

Durch die im Geschäftsjahr 2017 neu in Angriff genommenen Eigenprojekte verzeichneten die aktivierten Eigenleistungen einen Anstieg auf CHF 7.5 Millionen.

Von dem in der Berichtsperiode erzielten Erfolg aus Generalunternehmung entfielen damit CHF 19.4 Millionen beziehungsweise 29.0 Prozent auf Eigenprojekte (2016: CHF 40.7 Mio. / 48.5%) und CHF 47.4 Millionen beziehungsweise 71.0 Prozent auf Projekte für Dritte (2016: CHF 43.3 Mio. / 51.5%).

Durch den in den Vorjahren an das tiefere Projektvolumen angepassten Personalbestand und die in der Berichtsperiode damit verbundene Reduktion des Personalaufwands lag der Betriebsaufwand mit CHF 51.2 Millionen 6.6 Prozent unter dem Vergleichswert des Vorjahrs; obwohl eine erfolgswirksame Belastung von CHF 1.7 Millionen im Zusammenhang mit dem Rechnungslegungsstandard IAS 19 (Personalvorsorge) angefallen ist.

Da der höhere Erfolg aus Realisation und die Zunahme der aktivierten Eigenleistungen die markant tieferen Gewinne aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften erwartungsgemäss nur teilweise zu kompensieren vermochten, lag das Betriebsergebnis (EBIT) des Geschäftsfelds Generalunternehmung mit CHF 20.8 Millionen trotz des tieferen Betriebsaufwands 39.5 Prozent unter dem Vergleichswert des Vorjahrs.

Das Unternehmensergebnis des Geschäftsfelds belief sich in der Berichtsperiode auf ansprechende CHF 15.1 Millionen (2016: CHF 21.4 Mio.).

Projektentwicklung

Die seit 1. Januar 2018 von Stefan Dambacher geleitete Projektentwicklung war in der Berichtsperiode gut ausgelastet. Mit der Entwicklung von Projekten für Dritte und für das eigene Portfolio sowie von für den Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften leistete die Sparte im Geschäftsjahr 2017 erneut einen massgeblichen Beitrag zum Erfolg des Unternehmens.

In der Berichtsperiode erfolgte die Übergabe einer für eine private Bauherrschaft in Zürich Seebach bis zur Baureife entwickelten Wohnüberbauung an die Realisation. Das aus einem Architekturwettbewerb hervorgegangene Projekt umfasst vier siebengeschossige Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 66 Mietwohnungen sowie – auf einem angrenzenden Grundstück – einen Ersatzneubau mit elf Mietwohnungen und Büroflächen. Die Bausumme beläuft sich auf rund CHF 39 Millionen. Der Baubeginn des in Etappen zu realisierenden Projekts wird im ersten Halbjahr 2018 erfolgen.

Im Hinblick auf den geplanten Ersatz einer im Jahr 1962 erstellten und den heutigen Anforderungen nicht mehr entsprechenden Liegenschaft auf dem Escher-Wyss-Areal in Zürich-West führte die Projektentwicklung einen Studienauftrag mit acht teilnehmenden Architekturbüros durch. Das von der Jury einstimmig empfohlene Projekt von Caruso St John Architects verfügt auf sechs Geschossen über vermietbare Flächen von insgesamt rund 5800 Quadratmetern. Davon entfallen gegen 4900 Quadratmeter auf Büroflächen und rund 900 Quadratmeter auf gewerbliche Nutzungen. Der mit öffentlichem Verkehr ausgezeichnet erschlossene Ersatzneubau an der Hardstrasse grenzt an das in der Berichtsperiode fertiggestellte und ins eigene Portfolio übernommene Geschäftshaus am Schiffbauplatz. Der Start der Abbruch- und Bauarbeiten für das Eigenprojekt, das nach seiner Fertigstellung ins Portfolio der Renditeliegenschaften übernommen wird, ist für das Jahr 2018 geplant. Der Zeitplan ist jedoch abhängig vom Verlauf des Bewilligungsverfahrens. Für die Planung und die Ausführung des Projekts verwendet die Generalunternehmung das Building Information Modeling (BIM). Die Digitalisierung ermöglicht die umfassende Optimierung des Planungs- und Bauprozesses bezüglich Koordination, Terminen, Qualität und Kosten. Das Investitionsvolumen des Ersatzneubaus beläuft sich auf rund CHF 40 Millionen.

Aus dem von Immobilien Basel-Stadt durchgeführten Gesamtleistungswettbewerb für einen Neubau der Hochschule für Wirtschaft FHNW ist das von Allreal in Zusammenarbeit mit der E2A Piet Eckert und Wim Eckert Architekten AG entwickelte Projekt als Sieger hervorgegangen. Das auf dem Dreispitz-Areal in Basel zu realisierende Schulgebäude bietet Platz für etwa 1200 Studierende und rund 150 Mitarbeitende. Die Hochschule wird ihren Betrieb im Neubau im Herbstsemester 2020 aufnehmen. Die Bausumme beläuft sich auf rund CHF 69 Millionen.

Die Realisation von Neu- und Ersatzbauten sowie die Sanierung bestehender Gebäude auf dem 7870 Quadratmeter grossen Grünhof-Areal in Zürich Aussersihl ermöglichen eine höhere Ausnutzung und damit verbunden eine Aufwertung des eigenen Grundstücks. Das Projekt verfügt über eine rechtskräftige Baubewilligung. Die Realisation erfolgt in zwei Etappen ab dem zweiten Halbjahr 2018. Das Investitionsvolumen des Gesamtprojekts beläuft sich auf rund CHF 50 Millionen.

Weitere Projektentwicklungen, die im Geschäftsjahr 2017 neu in Angriff genommen oder massgeblich weiterbearbeitet wurden, waren:

   
   
   
   
   
   
   
   
   

*Auftrag für Dritte

Realisation

Das von der Sparte Realisation in der Berichtsperiode abgewickelte Projektvolumen betrug CHF 420.0 Millionen. Der gegenüber dem Vorjahr 14.9 Prozent tiefere Wert widerspiegelt die konsequente Ausrichtung auf profitable Neu- und Umbauprojekte mit kalkulierbaren Risiken und realistischen Vertragsbedingungen. In der Folge erzielte die Sparte im Geschäftsjahr 2017 mit den für Dritte realisierten Projekten eine Bruttomarge von 13.1 Prozent.

Der Anteil der Drittprojekte am abgewickelten Projektvolumen belief sich in der Berichtsperiode auf CHF 343.3 Millionen beziehungsweise 81.7 Prozent (2016: CHF 414.7 Mio. / 84.0%). Auf Eigenprojekte entfielen CHF 56.6 Millionen beziehungsweise 13.5 Prozent (2016: CHF 51.8 Mio. / 10.5%) und auf Entwicklungsprojekte für den Verkauf an Dritte CHF 20.2 Millionen beziehungsweise 4.8 Prozent (2016: CHF 27.1 Mio. / 5.5%). Wie angestrebt wird der Anteil der Eigen- und Entwicklungsprojekte in den Folgejahren weiter zunehmen.

Mit CHF 297 Millionen lag der Anteil der Neubauprojekte am abgewickelten Projektvolumen bei 70.7 Prozent (2016: CHF 353.4 Mio. / 71.6%), jener der Renovations- und Umbauprojekte mit CHF 123 Millionen bei 29.3 Prozent (2016: CHF 140.3 Mio. / 28.4%).

Der am Stichtag gesicherte Arbeitsvorrat von CHF 710.8 Millionen (31.12.2016: CHF 702 Mio.) ermöglicht die Auslastung der vorhandenen Kapazitäten während rund 18 Monaten.

Im Geschäftsjahr 2017 abgeschlossene Projekte

Für zwei institutionelle Investoren realisierte Allreal auf dem Tonwerk-Areal in Lausen BL eine Wohnüberbauung. Das Projekt umfasst elf an den Rändern des Grundstücks angeordnete Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 115 Mietwohnungen, 580 Quadratmetern Dienstleistungsfläche, eine grosszügig bemessene Grünfläche im Innenhof und eine zentrale Tiefgarage. Der Baubeginn der im Sommer 2017 termingerecht fertiggestellten Überbauung erfolgte im Sommer 2015. Die Bausumme belief sich auf rund CHF 40 Millionen.

Im Dorfzentrum von Bülach ZH realisierte Allreal für eine genossenschaftliche Bauherrschaft zwei Neubauten mit insgesamt 47 altersgerechten Mietwohnungen, 18 Pflegezimmern, einem Quartiertreff, einer Kinderkrippe und einem Quartierladen. Das von Allreal gemeinsam mit zwei Genossenschaften auf dem rund 6300 Quadratmeter grossen Grundstück entwickelte Projekt gewann im Jahr 2010 einen von der Stadt Bülach ausgeschriebenen Investorenwettbewerb. Der Baubeginn des Projekts mit einer Bausumme von rund CHF 26 Millionen erfolgte im April 2016, die Übergabe an die Bauherrschaft Ende 2017.

Weitere in der Berichtsperiode fertiggestellte Projekte waren:

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

*Eigenprojekt

Laufende Projekte

Im Auftrag der BVK saniert Allreal an der Kanzleistrasse in Zürich Aussersihl eine in den 80er-Jahren des letzten Jahrhunderts erstellte sechsgeschossige Wohnüberbauung mit 125 Mietwohnungen und Gewerbeflächen. Die Übergabe der Ende 2016 in Angriff genommenen Gesamtsanierung mit einer Bausumme von rund CHF 19 Millionen erfolgt im ersten Halbjahr 2018.

Für einen institutionellen Auftraggeber realisiert Allreal beim Bahnhof Aarau ein achtgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit 91 Mietwohnungen und rund 7000 Quadratmeter Detailhandels- und Gewerbeflächen. Der an den Bahnhof angrenzende Neubau mit einer Bausumme von rund CHF 55 Millionen wurde im ersten Halbjahr 2016 in Angriff genommen. Die Fertigstellung des logistisch und aufgrund der unmittelbaren Nähe zur Bahnlinie auch bezüglich Sicherheit ausgesprochen anspruchsvollen Projekts ist für das zweite Halbjahr 2018 geplant.

Im Geschäftsjahr 2017 neu in Angriff genommene Projekte

Nach termingerecht erfolgtem Abschluss der Vorbereitungs- und Abbrucharbeiten startete Allreal im zweiten Halbjahr 2017 mit den Bauarbeiten auf dem in sechs Baubereiche eingeteilten Bülachguss-Areal in Bülach-Nord. Das Grossprojekt aus eigener Entwicklung umfasst 15 neu zu erstellende Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 343 Miet- und 73 Eigentumswohnungen, den Umbau und die Sanierung eines denkmalgeschützten, ehemals industriell genutzten Gebäudes mit einer Nutzfläche von 5640 Quadratmetern für Büro, Gastronomie und Verkauf sowie einen öffentlich zugänglichen, 4300 Quadratmeter grossen Park. Bei der Bauherrschaft der Mietwohnungen und des Industriebaus handelt es sich um zwei Immobilienfonds der Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG. Die fünf Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 73 Eigentumswohnungen und einem Investitionsvolumen von rund CHF 55 Millionen realisiert Allreal auf eigenem Land. Die Fertigstellung des gesamten Projekts ist für das zweite Halbjahr 2019 geplant. Auf einem an das Bülachguss-Areal angrenzenden Grundstück nahm Allreal bereits im Vorjahr die Bauarbeiten für ein Eigenprojekt in Angriff. Es handelt sich um vier Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 76 Mietwohnungen und einem Investitionsvolumen von rund CHF 39 Millionen. Die Fertigstellung und die Umklassierung in das Portfolio der Renditeliegenschaften werden im zweiten Halbjahr 2018 erfolgen.

Weitere in der Berichtsperiode in Angriff genommene Projekte waren:

 
 
 
 
 
 
 
 
 

Verkauf von Entwicklungsliegenschaften

Von den 13 Wohneinheiten, die bei Jahresbeginn zum Verkauf standen, wurden in der Berichtsperiode deren 12 abgesetzt.

Mit den im Geschäftsjahr 2017 erfolgten Eigentumsübertragungen bei den Projekten Lerchenbergstrasse in Erlenbach ZH, Pfruendmatt in Mettmenstetten ZH und Stauffacher in Steinen SZ wurden diese erfolgreich abgeschlossen.

Im zweiten Halbjahr 2017 startete der Verkauf beim Projekt Bülachguss in Bülach-Nord. Von den 73 Eigentumswohnungen waren am 31. Dezember 2017 deren 29 bereits verkauft.

In der Berichtsperiode erfolgte der Verkauf von Wohneigentum für CHF 86.4 Millionen (2016: CHF 232.1 Mio.). Der damit erzielte Gewinn belief sich auf CHF 11.8 Millionen (2016: CHF 34.6 Mio.).

Per 31. Dezember 2017 standen damit bei den beiden Projekten Guggach in Zürich Unterstrass und Fangletenstrasse in Bülach ZH insgesamt noch 45 Einheiten zum Verkauf, eine davon ausbaubereit (31.12.2016: 13 /13).

    

Anzahl
Wohnungen

 

davon
verkauft bis
Ende 2017

 

davon bis Ende
2017 eigentums-
übertragen

 

Bezugs-
bereitschaft

 

Zürich Unterstrass

 

197

 

196

 

192

 

Q1 2016

 

Basel

 

12

 

12

 

0

 

Q1 2018

 

Bülach

 

73

 

29

 

0

 

Q3 2019

Das in der Berichtsperiode vom Geschäftsfeld Generalunternehmung erzielte Unternehmensergebnis von CHF 15.1 Millionen entspricht einem Anteil am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt der Gruppe von 13.0 Prozent.