1 Grundlagen
1.1 Tätigkeit
Die Allreal-Gruppe ist eine Immobiliengesellschaft mit ausschliesslicher Tätigkeit in der Schweiz und mit Konzentration im Wirtschaftsraum Zürich. Sie befasst sich mit der Entwicklung und Bewirtschaftung ihres Portfolios von Wohn- und Geschäftsliegenschaften und erbringt Verwaltungstätigkeiten sowohl für die eigenen Renditeliegenschaften als auch für Dritte (Geschäftsfeld Immobilien). Die Tätigkeit als Generalunternehmer umfasst die Projektentwicklung, die Realisation sowie den Kauf und Verkauf von Liegenschaften (Geschäftsfeld Generalunternehmung).
Die Allreal Holding AG (Muttergesellschaft) mit Sitz in Baar ZG ist an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert.
Der Verwaltungsrat der Allreal Holding AG hat am 13. Februar 2018 die Konzernrechnung zur Veröffentlichung genehmigt. Sie unterliegt zusätzlich der Genehmigung durch die Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 20. April 2018.
1.2 Rechnungslegung
Die konsolidierte Jahresrechnung basiert auf den nach einheitlichen Richtlinien erstellten Einzelabschlüssen der Gruppengesellschaften per 31. Dezember 2017. Die Konzernrechnung wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt und steht im Einklang mit dem Kotierungsreglement sowie Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange und mit dem schweizerischen Gesetz.
Es gelten die gleichen Rechnungslegungsgrundsätze wie für die Konzernrechnung 2016. Im Zusammenhang mit den Bewertungsunsicherheiten vgl. 2.29.
Im Geschäftsjahr 2017 hat sich der Konsolidierungskreis der Allreal-Gruppe nicht verändert.
In der Konzernrechnung 2017 hat Allreal die folgenden neuen IFRS-Standards und -Interpretationen erstmals angewendet:
Standard/Interpretation | Beschreibung | Inkraftsetzung | Anwendung ab | |||
IAS 7 (Amendment) | Disclosure Initiative | 1. Januar 2017 | 2017 | |||
IAS 12 (Amendment) | Recognition of Deferred Tax Assets for Unrealised Losses | 1. Januar 2017 | 2017 |
Diese IFRS-Änderungen haben keine wesentlichen Auswirkungen auf die Konzernrechnung.
Es bestehen neue oder geänderte IFRS-Standards und -Interpretationen, die durch das IASB verabschiedet wurden, aber erst in einer späteren Rechnungsperiode in Kraft treten. Die Neuerungen oder Änderungen sind unter Angabe, ab welchem Geschäftsjahr die Anpassung bei Allreal in Kraft tritt, in der nachfolgenden Tabelle aufgeführt.
Standard/Interpretation | Beschreibung | Inkraftsetzung | Anwendung ab | |||
IFRS 2 (Amendment) | Classification and Measurement of Share-based Payment Transactions | 1. Januar 2018 | 2018 | |||
IFRS 9 | Financial Instruments: Classification and Measurement | 1. Januar 2018 | 2018 | |||
IFRS 15 | Revenue from Contracts with Customers | 1. Januar 2018 | 2018 | |||
IAS 40 (Amendment) | Investment Property | 1. Januar 2018 | 2018 | |||
IFRS 16 | Leases | 1. Januar 2019 | 2019 | |||
IFRIC 23 | Uncertainty over Income Tax | 1. Januar 2019 | 2019 |
IFRS 15
Der Standard enthält neue Grundsätze zur Umsatzlegung. Bis anhin erfolgte beim Verkauf von Entwicklungsliegenschaften die Umsatz- und Gewinnerfassung zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung der jeweiligen Entwicklungsliegenschafteneinheit. Ab dem 1. Januar 2018 wird Allreal die Umsatz- und Gewinnerfassung anteilsmässig ab dem Zeitpunkt der Beurkundung einer Entwicklungsliegenschafteneinheit entlang des Baufortschritts mit der POC-Methode vornehmen.
Die Erfassung von Gewinnen aus Verkauf Entwicklungsliegenschaften, die am 31. Dezember 2017 zwar beurkundet, aber noch nicht eigentumsübertragen waren, werden in der Konzernrechnung 2018 erfolgsneutral dem Eigenkapital gutgeschrieben. Davon betroffen sind zwölf Einheiten der Überbauung am Kirschblütenweg in Basel und vier Einheiten der Überbauung Guggach im Umfang von CHF 2.1 Mio. (vor latenten Steuern).
IFRS 16
Der Standard regelt die Grundsätze für den Ansatz, die Bewertung, den Ausweis und die Anhangangaben bezüglich Leasingverhältnissen. Langfristige Mietverträge von Liegenschaften fallen unter die Definitionen von IFRS 16 und sind mit einem Nutzungsrecht zu bilanzieren.
Die detaillierten Auswirkungen von IFRS 16 auf die Konzernrechnung wurden noch nicht analysiert; eine vorzeitige Anwendung ist nicht geplant. Von den übrigen IFRS-Änderungen sind, abgesehen von zusätzlichen Offenlegungspflichten, keine wesentlichen Anpassungen zu erwarten.
1.3 Konsolidierungsmethode
Tochtergesellschaften werden ab dem Erwerbszeitpunkt vollkonsolidiert, und zwar ab jenem Zeitpunkt, zu dem Allreal die Beherrschung erlangt. Die Beherrschung gilt als gegeben, wenn Allreal aufgrund aktuell bestehender Rechte die Möglichkeit hat, diejenigen Aktivitäten der Tochtergesellschaften zu steuern, die einen wesentlichen Einfluss auf deren Rendite haben. Im Weiteren bestehen aufgrund des Engagements Chancen und Risiken auf schwankende Renditen zugunsten Allreal, und die Verfügungsgewalt über die Tochtergesellschaft kann so genutzt werden, dass dadurch die Höhe der Rendite beeinflusst wird.
Zum Datum, an dem die Beherrschung endet, werden Tochtergesellschaften dekonsolidiert.
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt beim Kaufzeitpunkt nach der Erwerbsmethode. Der Kaufpreis für einen Unternehmenserwerb bestimmt sich aus der Summe des Marktwerts der abgegebenen Vermögenswerte, der eingegangenen oder übernommenen Verbindlichkeiten und der von Allreal ausgegebenen Eigenkapitalinstrumente. Transaktionskosten in Zusammenhang mit einem Unternehmenserwerb werden erfolgswirksam erfasst. Der aus einem Unternehmenserwerb entstehende Goodwill wird als Vermögenswert bilanziert und entspricht dem Summenüberschuss von Kaufpreis, Beitrag der Minderheitsanteile am übernommenen Unternehmen und dem Marktwert des zuvor gehaltenen Eigenkapitalanteils über den Saldo der zu Marktwerten bewerteten Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten. Im Falle eines passiven Unterschiedsbetrags wird der Überschuss nach nochmaliger Beurteilung des Marktwerts des übernommenen Nettovermögens sofort erfolgswirksam erfasst.
Alle konzerninternen Saldi, Erträge und Aufwendungen sowie unrealisierten Gewinne und Verluste aus konzerninternen Transaktionen werden vollständig eliminiert.
1.4 Konsolidierungskreis
Gesellschaft | Sitz | Aktienkapital CHF Mio. | Beteiligungs- | Beteiligungs- | ||||
Allreal Holding AG | Baar | 797.1 | – | – | ||||
Allreal Finanz AG | Baar | 100.5 | 100% | 100% | ||||
Allreal Generalunternehmung AG | Zürich | 10.0 | 100% | 100% | ||||
Allreal Home AG | Zürich | 26.5 | 100% | 100% | ||||
Allreal Office AG | Zürich | 150.0 | 100% | 100% | ||||
Allreal Toni AG | Zürich | 90.0 | 100% | 100% | ||||
Allreal Vulkan AG | Zürich | 50.0 | 100% | 100% | ||||
Allreal West AG | Zürich | 20.0 | 100% | 100% | ||||
Apalux AG | Zürich | 0.9 | 100% | 100% | ||||
Hammer Retex AG | Cham | 0.5 | 100% | 100% | ||||
Bülachguss AG | Bülach | 0.1 | 100% | 100% |
Im Geschäftsjahr 2017 hat sich der Konsolidierungskreis der Allreal-Gruppe nicht verändert.
1.5 Segmentberichterstattung
Die Allreal-Gruppe wird in die beiden Geschäftsfelder Immobilien und Generalunternehmung unterteilt, die eigene Segmente darstellen. Diese Darstellung entspricht dem Managementansatz, mit dem die Gruppenleitung als Entscheidungsträgerin die Ergebnisse der beiden Segmente auf Stufe Unternehmensergebnis vierteljährlich überwacht. Zur Überleitung der Segmentsberichterstattung auf die Gesamtergebnisrechnung vgl. 2.7.
Das Geschäftsfeld Immobilien umfasst die Gesellschaften Allreal Home AG (Wohnliegenschaften), Allreal Office AG (Geschäftsliegenschaften), Allreal Toni AG (Toni-Areal in Zürich-West), Allreal Vulkan AG (Geschäftsliegenschaften in Zürich Altstetten), Allreal West AG (Wohn- und Geschäftsliegenschaften in Zürich-West), Apalux AG (Geschäfts- und Wohnliegenschaften) und die Liegenschaftenverwaltungstätigkeiten von Hammer Retex.
Die Allreal Generalunternehmung AG und die Bülachguss AG entsprechen weitgehend zusammen mit den Generalunternehmertätigkeiten von Hammer Retex dem Geschäftsfeld Generalunternehmung.
Die Tätigkeiten der Allreal Holding AG (Muttergesellschaft) und der Allreal Finanz AG (konzerninterne Finanzierung) sind nicht auf Segmente zugeordnet, da aus deren Geschäftstätigkeit keine betrieblichen Erträge generiert werden. Sie werden in den Segmentsinformationen unter Holding/Eliminationen aufgeführt.