Anhang der Konzernrechnung

1  Grundlagen

1.1  Tätigkeit

Die Allreal-Gruppe ist eine Immobiliengesellschaft mit ausschliesslicher Tätigkeit in der Schweiz und mit Konzentration im Wirtschaftsraum ­Zürich. Sie befasst sich mit der Entwicklung und Bewirtschaftung ihres Port­folios von Wohn- und Geschäftsliegenschaften und erbringt Verwaltungstätig­keiten sowohl für die eigenen Renditeliegenschaften als auch für Dritte (Geschäftsfeld Immobilien). Die Tätigkeit als Generalunternehmer umfasst die Projektentwicklung, die Realisation sowie den Kauf und Verkauf von Liegenschaften (Geschäftsfeld Generalunternehmung).

Die Allreal Holding AG (Muttergesellschaft) mit Sitz in Baar ZG ist an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert.

Der Verwaltungsrat der Allreal Holding AG hat am 13. Februar 2018 die Konzernrechnung zur Veröffentlichung genehmigt. Sie unterliegt zusätzlich der Genehmigung durch die Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 20. April 2018.

1.2  Rechnungslegung

Die konsolidierte Jahresrechnung basiert auf den nach einheitlichen Richtlinien erstellten Einzelabschlüssen der Gruppengesellschaften per 31. Dezember 2017. Die Konzernrechnung wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt und steht im Einklang mit dem Kotierungsreglement sowie Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange und mit dem schweizerischen Gesetz.

Es gelten die gleichen Rechnungslegungsgrundsätze wie für die Konzernrechnung 2016. Im Zusammenhang mit den Bewertungsunsicherheiten vgl. 2.29.

Im Geschäftsjahr 2017 hat sich der Konsolidierungskreis der Allreal-Gruppe nicht verändert.

In der Konzernrechnung 2017 hat Allreal die folgenden neuen IFRS-Standards und -Interpretationen erstmals angewendet:

Diese IFRS-Änderungen haben keine wesentlichen Auswirkungen auf die Konzernrechnung.

Es bestehen neue oder geänderte IFRS-Standards und -Interpretationen, die durch das IASB verabschiedet wurden, aber erst in einer späteren Rechnungsperiode in Kraft treten. Die Neuerungen oder Änderungen sind unter Angabe, ab welchem Geschäftsjahr die Anpassung bei Allreal in Kraft tritt, in der nachfolgenden Tabelle aufgeführt.

IFRS 15

Der Standard enthält neue Grundsätze zur Umsatzlegung. Bis anhin erfolgte beim Verkauf von Entwicklungsliegenschaften die Umsatz- und Gewinnerfassung zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung der jeweiligen Entwicklungsliegenschafteneinheit. Ab dem 1. Januar 2018 wird Allreal die Umsatz- und Gewinnerfassung anteilsmässig ab dem Zeitpunkt der Beurkundung einer Entwicklungsliegenschafteneinheit entlang des Baufortschritts mit der POC-Methode vornehmen.

Die Erfassung von Gewinnen aus Verkauf Entwicklungsliegenschaften, die am 31. Dezember 2017 zwar beurkundet, aber noch nicht eigentumsübertragen waren, werden in der Konzernrechnung 2018 erfolgsneutral dem Eigenkapital gutgeschrieben. Davon betroffen sind zwölf Einheiten der Überbauung am Kirschblütenweg in Basel und vier Einheiten der Überbauung Guggach im Umfang von CHF 2.1 Mio. (vor latenten Steuern).

IFRS 16

Der Standard regelt die Grundsätze für den Ansatz, die Bewertung, den Ausweis und die Anhangangaben bezüglich Leasingverhältnissen. Langfristige Mietverträge von Liegenschaften fallen unter die Definitionen von IFRS 16 und sind mit einem Nutzungsrecht zu bilanzieren.

Die detaillierten Auswirkungen von IFRS 16 auf die Konzernrechnung wurden noch nicht analysiert; eine vorzeitige Anwendung ist nicht geplant. Von den übrigen IFRS-Änderungen sind, abgesehen von zusätzlichen Offenlegungspflichten, keine wesentlichen Anpassungen zu erwarten.

1.3  Konsolidierungsmethode

Tochtergesellschaften werden ab dem Erwerbszeitpunkt vollkonsolidiert, und zwar ab jenem Zeitpunkt, zu dem Allreal die Beherrschung erlangt. Die Beherrschung gilt als gegeben, wenn Allreal aufgrund aktuell bestehender Rechte die Möglichkeit hat, diejenigen Aktivitäten der Tochtergesellschaften zu steuern, die einen wesentlichen Einfluss auf deren Rendite haben. Im Weiteren bestehen aufgrund des Engagements Chancen und Risiken auf schwankende Renditen zugunsten Allreal, und die Verfügungsgewalt über die Tochtergesellschaft kann so genutzt werden, dass dadurch die Höhe der Rendite beeinflusst wird.

Zum Datum, an dem die Beherrschung endet, werden Tochtergesellschaften dekonsolidiert.

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt beim Kaufzeitpunkt nach der Erwerbsmethode. Der Kaufpreis für einen Unternehmenserwerb bestimmt sich aus der Summe des Marktwerts der abgegebenen Vermögenswerte, der eingegangenen oder übernommenen Verbindlichkeiten und der von Allreal ausgegebenen Eigenkapitalinstrumente. Transaktionskosten in Zusammenhang mit einem Unternehmenserwerb werden erfolgswirksam erfasst. Der aus einem Unternehmenserwerb entstehende Goodwill wird als Vermögenswert bilanziert und entspricht dem Summenüberschuss von Kaufpreis, Beitrag der Minderheitsanteile am übernommenen Unternehmen und dem Marktwert des zuvor gehaltenen Eigenkapitalanteils über den Saldo der zu Marktwerten bewerteten Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten. Im Falle eines passiven Unterschiedsbetrags wird der Überschuss nach nochmaliger Beurteilung des Marktwerts des übernommenen Nettovermögens sofort erfolgswirksam erfasst.

Alle konzerninternen Saldi, Erträge und Aufwendungen sowie unrealisierten Gewinne und Verluste aus konzerninternen Transaktionen werden vollständig eliminiert.

1.4  Konsolidierungskreis

Sitz

Aktienkapital CHF Mio.

Beteiligungs-
quote 2017

Beteiligungs-
quote 2016

Baar

797.1

Baar

100.5

100%

100%

Zürich

10.0

100%

100%

Zürich

26.5

100%

100%

Zürich

150.0

100%

100%

Zürich

90.0

100%

100%

Zürich

50.0

100%

100%

Zürich

20.0

100%

100%

Zürich

0.9

100%

100%

Cham

0.5

100%

100%

Bülach

0.1

100%

100%

Im Geschäftsjahr 2017 hat sich der Konsolidierungskreis der Allreal-Gruppe nicht verändert.

1.5  Segmentberichterstattung

Die Allreal-Gruppe wird in die beiden Geschäftsfelder Immobilien und Generalunternehmung unterteilt, die eigene Segmente darstellen. Diese Darstellung entspricht dem Managementansatz, mit dem die Gruppenleitung als Entscheidungsträgerin die Ergebnisse der beiden Segmente auf Stufe Unternehmensergebnis vierteljährlich überwacht. Zur Überleitung der Segmentsberichterstattung auf die Gesamtergebnisrechnung vgl. 2.7.

Das Geschäftsfeld Immobilien umfasst die Gesellschaften Allreal Home AG (Wohnliegenschaften), Allreal Office AG (Geschäftsliegenschaften), Allreal Toni AG (Toni-Areal in Zürich-West), Allreal Vulkan AG (Geschäftsliegenschaften in Zürich Altstetten), Allreal West AG (Wohn- und Geschäftsliegenschaften in Zürich-West), Apalux AG (Geschäfts- und Wohnliegenschaften) und die Liegenschaftenverwaltungstätigkeiten von Hammer Retex.

Die Allreal Generalunternehmung AG und die Bülachguss AG entsprechen weitgehend zusammen mit den Generalunternehmertätigkeiten von Hammer Retex dem Geschäftsfeld Generalunternehmung.

Die Tätigkeiten der Allreal Holding AG (Muttergesellschaft) und der Allreal Finanz AG (konzerninterne Finanzierung) sind nicht auf Segmente zugeordnet, da aus deren Geschäftstätigkeit keine betrieblichen Erträge generiert werden. Sie werden in den Segmentsinformationen unter Holding/Eliminationen aufgeführt.

2  Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

2.1  Allgemeines

Die Erstellung der Konzernrechnung verlangt Einschätzungen und Annahmen. Sie betreffen die ausgewiesenen Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverpflichtungen zum Zeitpunkt der Bilanzierung sowie Erträge und Aufwendungen während der Berichtsperiode. Die Bilanzierung erfolgt grundsätzlich zu Anschaffungskosten, mit Ausnahme der Anlageliegenschaften, die zu Marktwerten eingestellt sind. Für die wesentlichen Schätzungen und Annahmen vgl. nachfolgende Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze, insbesondere 2.29. Wenn zu einem späteren Zeitpunkt derartige Einschätzungen und Annahmen, die zum Zeitpunkt der Bilanzierung nach bestem Wissen getroffen wurden, von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen und Annahmen in jenem Berichtsjahr angepasst, in dem sich die Situation geändert hat. Wesentliche Veränderungen werden in der Konzernrechnung offengelegt.

2.2  Derivative Finanzinstrumente

Zur Reduktion des Zinsänderungsrisikos hat Allreal in der Vergangenheit Zinssatzswaps (Swaps) eingesetzt, die mit Beschluss des Verwaltungsrats am 6. Dezember 2016 vorzeitig aufgelöst wurden. Deren verbleibender negativer Wiederbeschaffungswert nach latenten Steuern in der Hedgingreserve wird über die ursprüngliche Restlaufzeit der Swaps über die Erfolgsrechnung amortisiert.

2.3  Erfolg aus Vermietung Anlageliegenschaften

Der Ertrag aus vermieteten Anlageliegenschaften umfasst Nettomieterträge nach Abzug von Leerstandsausfällen und Inkassoverlusten. Kosten für Baurechtszinsen, Verwaltung, Betrieb, Unterhalt und Reparaturen werden erfolgswirksam gesondert als direkter Aufwand für vermietete Anlageliegenschaften ausgewiesen.

Mietzinsfreie Zeiten von Geschäftsflächen werden linear über die Mietvertragslaufzeiten verbucht.

2.4  Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften

Die Gewinne und Verluste aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften entsprechen der Differenz zwischen dem erzielten Nettoerlös nach Abzug von Transaktionskosten und dem zuletzt bilanzierten Marktwert der veräusserten Liegenschaften. Der Erfolg wird zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahren erfolgswirksam realisiert.

2.5  Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften

Die Neubewertung der Renditeliegenschaften und der Anlageliegenschaften im Bau zeigt die Veränderungen des Marktwerts des Immobilienportfolios. Grundlage bildet der Bericht des externen Liegenschaftenschätzers. Die der Neubewertung zugrunde liegende Liegenschaftenbewertung schliesst den Abzug von Transaktionskosten zum Zeitpunkt des Verkaufs aus.

Weitere Ausführungen zur Bilanzierung von Anlageliegenschaften vgl. 2.9.

2.6  Erfolg aus Generalunternehmung

Der Erfolg aus Generalunternehmung umfasst den Erfolg aus Realisation Generalunternehmung (Drittprojekte), den Erfolg aus Verkauf Entwicklung Eigenprojekte), aktivierte Eigenleistungen und diverse Erträge. Der Ertrag aus Realisation Generalunternehmung umfasst das während einer Berichtsperiode abgewickelte Projektvolumen für Dritte (Drittprojekte) undentspricht dem nach Massgabe des Baufortschritts abgegrenzten Total aller Projektkosten, Honorare und Gewinne aus Bautätigkeit nach der Percentage of Completion Method (POC). Bei verlustbringenden Projekten wird der geschätzte Endverlust sofort erfolgswirksam in den Projektsaldi (Forderungen oder Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen) zurückgestellt.

Als Ertrag aus Verkauf Entwicklung werden die realisierten und erhaltenen Verkaufserlöse für Entwicklungsliegenschaften (Eigenprojekte) zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahren, das heisst bei Eigentumsübertragung und Vollzug im Grundbuch einzelner Entwicklungsliegenschafteneinheiten, verbucht. Mit der Umsatzerfassung werden auch die anteiligen Projektkosten und -gewinne mitberücksichtigt; vgl. 1.2 für Rechnungslegung ab dem 1. Januar 2018.

Im direkten Aufwand aus Realisation Generalunternehmung und Verkauf Entwicklung sind sowohl die zeitlich abgegrenzten Projektkosten aller Drittprojekte enthalten, die von Unternehmern hinzugekauft wurden, als auch die kumulierten Anlagekosten inklusive aktivierter Eigenleistungen und anteiliger Gewinne für veräusserte Eigenprojekte.

Aktivierte Eigenleistungen ergeben sich sowohl für Anlageliegenschaften im Bau als auch für Entwicklungsliegenschaften und werden erfolgswirksam zu Herstellkosten berücksichtigt, wenn eigene Projektarbeiten angefallen sind.

2.7  Überleitung Segmentsberichterstattung auf die Gesamtergebnisrechnung

In der internen Berichterstattung wird das Unternehmensergebnis analog zur Segmentsberichterstattung dargestellt. Betreffend das Geschäftsfeld Generalunternehmung besteht eine Differenz zwischen der Segmentsberichterstattung und der Gesamtergebnisrechnung, und zwar in Bezug auf die Quantifizierung der Umsätze.

Bei der Segmentsberichterstattung wird das abgewickelte Projektvolumen für sämtliche Dritt- und Eigenprojekte als massgebende Umsatzgrösse herangezogen.

In der Gesamtergebnisrechnung werden die Umsätze aus Realisation Generalunternehmung und die Umsätze aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften gemäss 2.6 erfasst. In der Segmentsberichterstattung werden die für das Geschäftsfeld Immobilien abgewickelten Projektvolumen (konzerninterner Umsatz) und für Eigenprojekte die Differenz zwischen abgewickeltem Projektvolumen und realisiertem Verkauf aus Entwicklung dargestellt.

2.8  Finanzaufwand /aktivierte Bauzinsen

Die Zinsaufwendungen werden auf Basis der Effektivzinsmethode zeitlich abgegrenzt und erfolgswirksam belastet.

Bei in Bau befindlichen Entwicklungsliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau werden die Fremdkapitalzinsen aktiviert. Der zugrunde liegende Fremdkapitalzins entspricht dem durchschnittlichen Fremdkapitalzinssatz während der Berichtsperiode.

2.9  Anlageliegenschaften

Die im Anlagevermögen bilanzierten Anlageliegenschaften teilen sich auf in Renditeliegenschaften (Wohn- und Geschäftsliegenschaften) und Anlageliegenschaften im Bau. Alle Anlageliegenschaften werden in Übereinstimmung mit IAS 40 und IFRS 13 zum Fair Value bilanziert. Die Bewertung zum Zeitpunkt der Ersterfassung erfolgt zu Anschaffungskosten inklusive direkt zurechenbarer Transaktionskosten. Nach der Ersterfassung werden die Fair Values unter Verwendung der Discounted- Cashflow-Methode (DCF) regelmässig auf den Bilanzstichtag hin durch den externen Liegenschaftenschätzer ermittelt. Einzelheiten zur Bewertungsmethode und zu den wesentlichen Annahmen vgl. 2.29. Zur Wertbestimmung der bestmöglichen Nutzungsart «Highest and Best Use» muss ein Projekt bewilligungsfähig, rechtskonform und finanziell möglich sein. Veränderungen des Fair Value werden unter Berücksichtigung latenter Steuern erfolgswirksam erfasst. Die kumulierte Differenz zwischen Anschaffungskosten und Fair Values aller Anlageliegenschaften mit Einbezug der darauf lastenden latenten Steuern wird im Eigenkapitalnachweis als Teil der Gewinnreserven (Neubewertungsreserven) ausgewiesen. Renditeliegenschaften, deren Buchwert nicht durch fortgesetzte Nutzung, sondern durch ein Veräusserungsgeschäft eingebracht werden soll, werden zu Fair Values separat als zur Veräusserung bestimmte Anlageliegenschaften im Umlaufvermögen ausgewiesen. Voraussetzung dafür ist, dass der Verkauf höchstwahrscheinlich ist und die Anlageliegenschaften in ihrem Zustand unmittelbar zum Abgang bereit sind. Damit ein Verkauf als hoch wahrscheinlich eingestuft werden kann, muss er erwartungsgemäss innerhalb eines Jahres stattfinden. Damit Projekte den Anlageliegenschaften im Bau zugeordnet werden, muss die Realisierung für das Portfolio der Anlageliegenschaften bestimmt sein, was einen diesbezüglich protokollierten Entscheid des Verwaltungsrats voraussetzt. Im Weiteren müssen Aufwendungen und Erträge zuverlässig schätzbar sein, damit eine Schätzung des Fair Value durchgeführt werden kann, und für das Projekt liegen eine Baubewilligung und eine Baufreigabe vor, die von Dritten nicht mehr angefochten werden können.

2.10  Entwicklungsliegenschaften

Die im Umlaufvermögen bilanzierten Entwicklungsliegenschaften beinhalten Entwicklungsreserven, angefangene Bauten sowie fertiggestellte Liegenschaften, die noch nicht an Dritte veräussert wurden. Sofern die in 2.9 erwähnten Kriterien für Anlageliegenschaften im Bau nicht erfüllt sind, werden solche Projekte als Entwicklungsliegenschaften in die Bilanz eingestellt.

Die Bilanzierung der Entwicklungsliegenschaften erfolgt nach IAS 2, wonach diese Liegenschaften zu Anschaffungs- beziehungsweise Herstellkosten oder einem tieferen realisierbaren Nettoveräusserungswert in die Konzernrechnung eingestellt werden. Dieser entspricht dem geschätzten Verkaufspreis abzüglich bis zur Veräusserung noch zu erwartender Projekt-, Bau- und Verkaufskosten. Eine allfällige Wertberichtigung wird im direkten Aufwand aus Verkauf Entwicklung berücksichtigt.

In den Entwicklungsreserven werden bereits im Eigentum von Allreal befindliche Grundstücke oder Anzahlungen für geplante Landkäufe sowie Drittkosten (nicht aber Eigenleistungen) aktiviert, wenn mit der Realisierung des Projekts gerechnet wird, die Ausführungsarbeiten aber noch nicht begonnen haben.

Als angefangene Bauten werden Projekte in Ausführung bilanziert, deren bauliche Vollendung noch nicht abgeschlossen ist, bei denen die objektspezifische Gesamtabrechnung noch nicht vorliegt und die Eigentumsübertragung an Dritte noch nicht vollständig erfolgt ist. Realisierte und baulich abgeschlossene sowie unmittelbar zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften an Dritte werden als fertiggestellte Liegenschaften ausgewiesen.

2.11  Übrige Sachanlagen

Die Bewertung der übrigen Sachanlagen erfolgt zu Anschaffungs- beziehungsweise Herstellkosten abzüglich betriebsnotwendiger Abschreibungen, gegebenenfalls vermindert durch zusätzliche Abschreibungen infolge Wertverminderungen. Die geschätzte Nutzungsdauer von Betriebs- und Geschäftseinrichtungen beträgt vier bis fünf Jahre sowie drei Jahre für die IT-Infrastruktur. Die in den übrigen Sachanlagen aktivierten Kunstgegenstände werden nicht abgeschrieben. Die Abschreibungen werden linear vorgenommen.

2.12  Immaterielle Anlagen

Der Goodwill aus Akquisitionen entspricht dem Summenüberschuss vom Kaufpreis, dem Beitrag der Minderheitsanteile am übernommenen Unternehmen und dem Marktwert des zuvor bereits gehaltenen Eigenkapitalanteils über den Saldo der zu Marktwerten bewerteten Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten. Ein Goodwill wird nicht amortisiert, sondern einem jährlichen Impairment-Test unterzogen.

Bei den anderen immateriellen Anlagen handelt es sich um Software und IT-Entwicklungen, die zu Anschaffungskosten erfasst sind und ab dem Zeitpunkt der Inanspruchnahme linear über die wirtschaftliche Nutzungsdauer von drei Jahren zulasten der Erfolgsrechnung abgeschrieben werden.

2.13  Finanzanlagen

Finanzanlagen beinhalten langfristige Darlehen im Rahmen der üblichen Geschäftstätigkeit und Vorfinanzierung von Mieterausbauten. Die Darlehen werden nach der Amortised Cost Method bilanziert, sind frei verfügbar und nicht verpfändet.

2.14  Kurzfristige Forderungen

Forderungen aus Bautätigkeit für Dritte werden nach dem Nettoprinzip bilanziert, das heisst, erhaltene Anzahlungen der Bauherren und Teilabrechnungen aus der Bautätigkeit werden miteinander verrechnet (Auftragssaldi). Positive Nettopositionen werden unter Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, negative Nettopositionen unter Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen, vgl. auch 2.6.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie übrige Forderungen werden zum Nominalwert abzüglich notwendiger Wertberichtigungen für nicht einbringbare Forderungen ausgewiesen. Die Wertberichtigungen basieren auf einer Einzelbeurteilung der Forderung unter Berücksichtigung von hinterlegten Sicherheiten und beziehen zudem entsprechende historische Erfahrungswerte mit ein. Alle kurzfristigen Forderungen sind frei verfügbar und nicht verpfändet.

2.15  Liquide Mittel

Die flüssigen Mittel beinhalten Kassenbestände, Sichtguthaben bei Banken sowie kurzfristige Festgeldanlagen mit einer maximalen Laufzeit von 90 Tagen. Der Ausweis erfolgt zum Nominalwert.

2.16  Aktienkapital/Eigene Aktien

Das Aktienkapital der Allreal Holding AG wird als Eigenkapital ausgewiesen, da keine Rückzahlungspflicht und keine Dividendengarantie bestehen. Emissionskosten, die bei einer Kapitalerhöhung anfallen und direkt der Ausgabe der neuen Aktien zuordenbar sind, werden mit den Kapitalreserven im Eigenkapital verrechnet. Das mit Kapitalerhöhungen oder durch Konversion Wandelanleihe einbezahlte Agio wird in den Kapitalreserven bilanziert.

Eigene Aktien können durch die Allreal Holding AG oder durch eine ihrer Gruppengesellschaften am Bilanzstichtag gehalten werden. Diese werden zu Anschaffungskosten direkt mit dem Eigenkapital verrechnet und als separate Position im Konzerneigenkapitalnachweis aufgeführt. Gewinne und Verluste aus Transaktionen mit eigenen Aktien werden in den übrigen Gewinnreserven des Eigenkapitals berücksichtigt.

2.17  Obligationenanleihen

Obligationenanleihen werden bei der Emission nach Abzug der Transaktionskosten zum erhaltenen Gegenwert bilanziert. Die Differenz zwischen bilanzierten Finanzverbindlichkeiten und dem Rückzahlungsbetrag wird über die Laufzeit der Obligationenanleihen nach der Effektivzinsmethode erfolgswirksam amortisiert.

2.18  Verbindlichkeiten aus Finanzierung

Die Finanzschulden beinhalten neben den Obligationenanleihen grundpfandgesicherte Bankkredite und werden in Übereinstimmung mit IAS 1 als langfristige Finanzverbindlichkeiten erfasst, sofern die vertraglich vereinbarte Restlaufzeit in den Kreditverträgen grösser als zwölf Monate ist. Alle anderen Finanzverbindlichkeiten werden als kurzfristige Bankschulden bilanziert, auch Amortisationszahlungen, die innerhalb von zwölf Monaten nach Bilanzstichtag fällig werden. Die Bewertung aller Verbindlichkeiten aus Finanzierung erfolgt unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu den fortgeführten Anschaffungswerten.

2.19  Rückstellungen

Rückstellungen werden in dem Masse vorgenommen, als entsprechende Verpflichtungen per Bilanzstichtag bestehen und deren Ereignis in der Vergangenheit liegt. Im Weiteren kann die Höhe zuverlässig geschätzt werden, und die Eintretenswahrscheinlichkeit wird höher eingestuft als die des Nichteintretens. Die Unterteilung in kurz- und in langfristige Rückstellungen erfolgt je nach Einschätzung, ob eine Inanspruchnahme innerhalb eines Jahres oder später erfolgt. Die Bewertung erfolgt zum bestmöglichen Schätzwert jenes Betrags, der zur Erfüllung der Verpflichtungen zum Bilanzstichtag erforderlich ist. Falls der Effekt wesentlich ist, werden Rückstellungen diskontiert.

2.20  Kurzfristige Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten aus Bautätigkeit für Dritte werden nach dem Nettoprinzip bilanziert, das heisst, erhaltene Anzahlungen der Bauherren und Teilabrechnungen aus der Bautätigkeit werden miteinander verrechnet (Auftragssaldi). Negative Nettopositionen werden unter Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, positive Nettopositionen unter Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen.

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie übrige Verbindlichkeiten (passive Rechnungsabgrenzungen), die innerhalb eines Jahres fällig werden, werden zum Nominalwert ausgewiesen.

Die unverzinslichen Zahlungen (Reservationsgebühren und Anzahlungen) von zukünftigen Eigentümern von Entwicklungsliegenschafteneinheiten werden bis zur Eigentumsübertragung als separate Position des Fremdkapitals ausgewiesen.

2.21  Leasing

Leasingverträge werden als finanzielles Leasing bilanziert, wenn im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen des Leasingobjekts auf Allreal übergehen. Die Klassifizierung erfolgt zu Beginn des Leasingverhältnisses. Bei der Ersterfassung wird das Leasingobjekt zum tieferen Wert des Barwerts der Leasingzahlungen oder zum Verkehrswert aktiviert. Die Leasingraten werden in Zins- und Tilgungsbeträge aufgeteilt. Der Leasinggegenstand wird über die geschätzte Nutzungs- oder die kürzere Leasingdauer abgeschrieben.

Geldströme für operatives Leasing werden direkt zum Zahlungszeitpunkt erfolgswirksam berücksichtigt.

2.22  Impairment

Beim Vorliegen von Anhaltspunkten, dass die Werthaltigkeit von Sachanlagen und immateriellen Anlagen beeinträchtigt ist, wird ein Impairment-Test durchgeführt und der realisierbare Wert geschätzt. Der realisierbare Wert ist der tiefere Betrag zwischen Nutz- und Verkehrswert abzüglich Verkaufskosten. Eine allfällige Differenz zwischen dem Aktivum und dem realisierbaren Wert wird erfolgswirksam abgeschrieben und im Anhang der Konzernrechnung separat ausgewiesen.

2.23  Steuern

Die in der Gesamtergebnisrechnung aufgeführte Position des Steueraufwands umfasst laufende Steuern aus Geschäftstätigkeit, latente Steuern aus Neubewertung und übrige latente Steuern.

Die laufenden Steuern aus Geschäftstätigkeit umfassen die geschuldeten Ertragssteuern des Geschäftsjahrs sowie angefallene Grundstückgewinnsteuern aus der Fertigstellung und dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften (Geschäftsfeld Generalunternehmung) und der Veräusserung von Anlageliegenschaften (Geschäftsfeld Immobilien).

Die laufenden Ertragssteuern werden nach Berücksichtigung von steuerlich verwendbaren Verlustvorträgen und unter Zugrundelegung der jeweils gültigen Steuerordnung anhand der von den einzelnen Gruppengesellschaften ausgewiesenen Ergebnisse ermittelt und unter den kurzfristigen Steuerverbindlichkeiten bilanziert.

Latente Steuern werden nach der Balance Sheet Liability Method ermittelt und zu den am Bilanzstichtag gültigen beziehungsweise angekündigten Steuersätzen berechnet. Veränderungen der latenten Steuern werden, mit Ausnahme jener im Vorjahr auf den Wiederbeschaffungswerten der Cashflow Hedges und der über das Eigenkapital verbuchten Veränderungen der Personalvorsorge, erfolgswirksam verbucht.

Latente Steuerverbindlichkeiten berücksichtigen die ertrags- und grundstückgewinnsteuerlichen Abweichungen zwischen der Bewertung für die Zwecke der Konzernrechnung und der jeweils gültigen steuerlichen Bewertung einzelner Aktiven und Passiven. Dabei wird auf grundsätzlich allen Abweichungen, die zu zeitlichen Verschiebungen in der Besteuerung führen, eine latente Steuer berechnet. Für die Höherbewertung von Anlageliegenschaften (positive Differenz zwischen Anschaffungskosten und Marktwert) kommt ein individueller Steuersatz zur Anwendung, wobei für jede einzelne Anlageliegenschaft eine realistische Haltedauer festgelegt wird.

Latente Steuerguthaben aus steuerlichen Verlustvorträgen und Tieferbewertung von Anlageliegenschaften (negative Differenz zwischen Steuerwert und Marktwert) werden aktiviert, wenn ihre Verwertbarkeit mit zukünftigen steuerbaren Erträgen gesichert erscheint.

2.24  Personalvorsorge

Mitarbeitende der Allreal Generalunternehmung AG sind für die BVG-obligatorische und -überobligatorische Personalvorsorge bei der Pensionskasse Allreal versichert, während sich Mitarbeitende der Hammer Retex AG für die berufliche Vorsorge der Sammelstiftung einer Schweizer Versicherung angeschlossen haben.

Die Pensionskasse Allreal ist eine rechtlich selbständige Vorsorgeeinrichtung, die nach schweizerischem Recht auf dem Beitragsprimat basiert.

Aufgrund von IAS 19 qualifizieren sich diese Vorsorgepläne als leistungsorientierte Pläne. Das Vermögen und die Verpflichtungen dieser Pläne werden halbjährlich durch einen externen Versicherungsmathematiker neu ermittelt. Gemäss IAS 19 (revised) wird das Planvermögen zum Fair Value und werden die Verbindlichkeiten gemäss der Methode der Einmalprämien (Projected Unit Credit Method) bewertet.

Der Vorsorgeaufwand besteht aus einer Dienstzeit- und einer Nettozinskomponente, die erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst werden, sowie einer Neubewertungskomponente, die versicherungsmathematische Gewinne und Verluste enthält und im übrigen Gesamtergebnis als Veränderung Personalvorsorge verbucht wird.

Für einen Teil der Mitarbeitenden besteht zudem eine mit einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossene Kaderversicherung, die gemäss IAS 19 als Beitragsprimat qualifiziert wird. Die in der Berichtsperiode ausgewiesenen Aufwendungen entsprechen den geleisteten Zahlungen des Arbeitgebers.

2.25  Aktienbasierte Vergütungen

Den Mitgliedern der Gruppenleitung kann ein Teil der variablen Vergütung in Form von Aktien der Allreal Holding AG ausgerichtet werden. Über die erste Hälfte der zugeteilten Aktien kann der Begünstigte sofort verfügen. Die zweite Hälfte wird ihm in zwei Jahren zur Verfügung zugewiesen, sofern das Arbeitsverhältnis ungekündigt ist. Die Ansprüche werden durch die Gesellschaft mittels eigener Aktien abgegolten. Die Erfassung des mit der Aktienzuteilung resultierenden Betrags wird über den Leistungszeitraum erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst. Die Bewertung der Aktien erfolgt zum Verkehrswert im Gewährungszeitpunkt.

2.26  Unternehmensergebnis je Aktie

Der Reingewinn je Aktie errechnet sich aus der Division des Unternehmens­ergebnisses durch den gewichteten Mittelwert der Anzahl ausstehender Aktien während der Berichtsperiode. Der verwässerte Gewinn je Aktie berücksichtigt zusätzliche Aktien, die durch die Ausübung von Options- oder Wandelrechten entstehen können und einen Verwässerungseffekt zur Folge haben.

2.27  Konzerngeldflussrechnung

Als Fonds werden flüssige Mittel (Kassenbestände, Post- und Bankguthaben) sowie kurzfristige Festgeldanlagen mit einer maximalen Laufzeit von 90 Tagen verwendet. Der Geldfluss aus betrieblicher Tätigkeit setzt sich zusammen aus dem betrieblichen Geldfluss vor Veränderung des Nettoumlaufvermögens (NUV), den Veränderungen des NUV (ohne flüssige Mittel und kurzfristige Steuerverbindlichkeiten) sowie den bezahlten Finanzkosten, erhaltenen Finanzerlösen und den bezahlten Ertrags- und Grundstückgewinnsteuern. Die Geldflüsse aus Investitions- und Finanzierungstätigkeiten sind gesondert dargestellt.

2.28  Fremdwährungen

Die Tätigkeit der Allreal-Gruppe beschränkt sich auf die Schweiz. Es bestehen weder Aktiven noch Verbindlichkeiten in Fremdwährungen. Alle Gruppengesellschaften erstellen ihre Jahresrechnung in Schweizer Franken, womit aus der Konsolidierung keine Umrechnungsdifferenzen entstehen.

2.29  Bewertungsunsicherheiten

Anlageliegenschaften

Allreal hält Anlageliegenschaften mit einem Buchwert per 31. Dezember 2017 von CHF 3956.6 Mio. (31.12.2016: CHF 3574.5 Mio.). Die Anlageliegenschaften sind zum Marktwert bewertet, der auf Basis der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) ermittelt wird. Die DCF-Methode basiert auf verschiedenen Schätzungen und Annahmen, wobei das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben hergeleitet wird. Die Marktwerte berücksichtigen keine Transaktionskosten bei Veräusserung. Die per 31. Dezember 2017 zum Fair Value bilanzierten Renditeliegenschaften von CHF 3931.2 Mio. (31.12.2016: CHF 3505.0 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau von CHF 25.4 Mio. (31.12.2016: CHF 69.5 Mio.) qualifizieren sich als Fair Values der Kategorie 3. In der Berichtsperiode gab es keine Anpassungen bei den Bewertungstechniken oder -prozessen und keine Verschiebungen innerhalb der Fair-Value-Kategorien.

Die zukünftigen Mietzinseinnahmen werden auf Basis aktueller Vertragsmieten und jährlicher Soll-Mieteinnahmen prognostiziert. Im Fall auslaufender Geschäftsmietverträge wird eine aus aktueller Sicht nachhaltige und ortsübliche Marktmiete eingesetzt. Bei mieterseitigen Verlängerungsoptionen kommt in der Regel der tiefere Mietzins zwischen Markt- und Vertragsmiete zur Anwendung. Im Fall unbefristeter Mietverträge werden bei deutlicher Abweichung der Vertragsmieten vom Marktniveau im Exitjahr ebenfalls nachhaltige Marktmieten eingesetzt. Im Weiteren werden objektspezifische Annahmen zu temporären und strukturellen Leerständen getroffen, die in die Marktwertermittlung einfliessen.

Bewirtschaftungs- und Gebäudekosten basieren grundsätzlich auf den jeweiligen Liegenschaftenabrechnungen und beinhalten nicht umlagefähige Betriebs- und Unterhaltskosten sowie zukünftige Instandsetzungskosten anhand der mehrjährigen Jahresbudgets von Allreal. Diese Kosten berücksichtigen sowohl Kosten zur Substanzerhaltung, die das der Bewertung zugrunde liegende Vertrags- und Marktzinsniveau langfristig sichert, als auch wertvermehrende Investitionen, die zukünftige Mehrerträge generieren.

Die Diskontierung erfolgt für jede Anlageliegenschaft objektspezifisch nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegment. Die Teuerung wird in den prognostizierten Zahlungsströmen berücksichtigt. Die Diskontierungs- und Kapitalisierungssätze orientieren sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen zuzüglich eines spezifischen Risikozuschlags.

Sollten die tatsächlichen Marktmieten in den Folgejahren tiefer ausfallen, als in den DCF-Bewertungen prognostiziert, kann dies zu einer Anpassung der Fair Values führen. In Kombination mit steigenden Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätzen würde sich ein solcher Abwertungseffekt auf die Anlageliegenschaften noch verstärken.

Bei den Anlageliegenschaften im Bau werden zukünftige Mietzinseinnahmen ebenfalls aufgrund ortsüblicher Marktmieten oder bereits vertraglich vereinbarter Mieten ermittelt. Auf der Kostenseite werden mithilfe von Investitionsrechnungen, zeitlichem Verlauf der Bauphasen und Kostenprognosen die Aufwendungen ermittelt. Sofern die tatsächlichen Baukosten und Mietzinseinnahmen in den Folgeperioden von den Schätzungen und Planwerten abweichen, kann eine Anpassung der Fair Values notwendig sein, vgl. auch 4.1.

Entwicklungsliegenschaften

Allreal hält per 31. Dezember 2017 Entwicklungsliegenschaften mit einem Buchwert von CHF 116.5 Mio. (31.12.2016: CHF 165.7 Mio.). Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungs- beziehungsweise Herstellkosten – inklusive Eigenleistungen für angefangene Bauten – abzüglich Wertberichtigungen für Wertverminderungen. Spätestens am Bilanzstichtag wird für alle Entwicklungsprojekte ein Impairment-Test durchgeführt, indem die aufgelaufenen und die zukünftigen Kosten dem realisierbaren Wert gegenübergestellt werden. Auf der Kostenseite werden – unter anderem aufgrund von Investitionsrechnungen, des zeitlichen Verlaufs der Projekte und von Kostenprognosen – die Aufwendungen ermittelt. Die Erlöse basieren auf Markteinschätzungen, Erfahrungswerten und bisherigen Verkaufserfolgen. Sofern die tatsächlichen Baukosten und Verkaufserlöse in den Folgeperioden von den Schätzungen und Planwerten abweichen, kann eine Anpassung der Buchwerte notwendig sein.

Steuern

Allreal verfügt über wesentliche latente Steuerguthaben von CHF 23.3 Mio. (31.12.2016: CHF 34.6 Mio.) und -verbindlichkeiten von CHF 202.6 Mio. (31.12.2016: CHF 192.5 Mio.), die hauptsächlich auf Bewertungsunterschiede bei den Anlageliegenschaften anfallen, vgl. 2.23. Bei der Berechnung der latenten Steuern auf Anlageliegenschaften wurde für jede Liegenschaft eine Resthaltedauer geschätzt. Sollte die effektive Haltedauer der Anlageliegenschaften nicht der angenommenen Haltedauer entsprechen, kann sich bei Veräusserung eine Steuerlast ergeben, die erheblich von den abgegrenzten latenten Steuern abweicht.

2.30  Angaben über die Durchführung einer Risikobeurteilung

Allreal verfügt über ein umfassendes Managementsystem (PAQ). Dieses beschreibt sämtliche übergeordneten Prozesse und die dazugehörenden Kontrollen und integriert die Aufgaben der Führung, die operativen Prozesse sowie die Unterstützungsprozesse. Das PAQ deckt auch nicht finanzielle Prozesse ab. Daneben besteht ein dokumentiertes internes Kontrollsystem zur Buchführung und zur finanziellen Berichterstattung, um das Risiko einer wesentlichen Falschdarstellung in der Jahresrechnung zu vermeiden beziehungsweise zu vermindern oder aufzudecken. Die Kontrollen zur finanziellen Berichterstattung richten sich nach dem COSO-Rahmenkonzept.

Der Verwaltungsrat beurteilt vierteljährlich die von der Gruppenleitung erstellte Risikobeurteilung auf Unternehmensstufe (Identifikation, Quantifizierung, Kontrolle und Steuerung). Die Risikobeurteilung hat insbesondere die Zuverlässigkeit und Vollständigkeit von finanziellen Informationen (Ordnungsmässigkeit), die Vermögenssicherung, die Einhaltung von Gesetzen, Bestimmungen und Verträgen sowie die Gefahr von Bilanzbetrügereien explizit zu berücksichtigen.

Um die Übereinstimmung des Konzernabschlusses der Allreal-Gruppe mit den anzuwendenden Rechnungslegungsregeln und die Ordnungsmässigkeit der Berichterstattung zu gewährleisten, sind wirksame interne Kontroll- und Steuerungssysteme eingerichtet. Bei der Bilanzierung und Bewertung werden zukunftsgerichtete Einschätzungen und Annahmen getroffen. Schätzungen und Annahmen, die ein wesentliches Risiko in Form einer Anpassung der Buchwerte von Vermögen und Schulden innerhalb des nächsten Geschäftsjahrs darstellen, sind unter den einzelnen Positionen im Anhang dargestellt, vgl. 2.29.

3  Erläuterungen zur Konzerngesamtergebnisrechnung

3.1  Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften

 

2017

 

2016

 

33.6

 

32.7

 

145.6

 

140.6

 

179.2

 

173.3

Der Mietertrag ermittelt sich wie folgt:

 

187.8

 

186.9

 

–4.9

 

–9.6

 

–3.7

 

–4.0

 

179.2

 

173.3

Die kumulierte Leerstandsquote betrug im Geschäftsjahr 2017 gesamthaft 2.6% des Soll-Mietertrags (2016: 5.1%), aufgeteilt auf die Wohnliegenschaften mit 1.6% und die Geschäftsliegenschaften mit 2.8% (2016: 2.4% bzw. 5.7%).

Im Übrigen setzt sich der Mietertrag wie folgt zusammen:

 

2017

 

2016

 

33.6

 

32.1

 

142.3

 

139.7

 

3.3

 

0.6

 

0.0

 

0.9

 

179.2

 

173.3

3.2  Direkter Aufwand für vermietete Anlageliegenschaften

2017

2016

–1.6

–1.6

–5.5

–7.0

–4.7

–2.7

–12.8

–13.1

–24.6

–24.4

Der Liegenschaftenaufwand betrifft ausschliesslich die Renditeliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien.

Der Verwaltungs- und Betriebsaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

2017

2016

–2.7

–3.9

–1.6

–1.5

–0.5

–0.6

–2.3

–2.6

–7.1

–8.6

Der Liegenschaftenaufwand für nicht vermietete Objekte belief sich im Jahr 2017 auf CHF 0.5 Mio. (2016: CHF 0.6 Mio.).

3.3  Ertrag aus Liegenschaftenverwaltung

 

2017

 

2016

 

3.7

 

4.0

 

0.5

 

0.7

 

4.2

 

4.7

3.4  Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften

 

2017

 

2016

 

0.0

 

100.4

 

0.0

 

–1.6

 

0.0

 

–93.2

 

0.0

 

5.6

In der Berichtsperiode wurden keine Renditeliegenschaften verkauft. In der Vorjahresperiode wurden vier Liegenschaften mit einem Verkaufserfolg von CHF 5.6 Mio. veräussert.

3.5  Erfolg aus Generalunternehmung

2017

2016

343.2

414.7

–298.2

–372.0

45.0

42.7

86.4

232.1

–74.6

–197.5

11.8

34.6

7.5

6.1

2.4

0.6

66.7

84.0

Der Erfolg aus Realisation Generalunternehmung setzt sich aus Architektur- und Generalunternehmerhonoraren (CHF 27.1 Mio.) und Gewinnen aus Bautätigkeit (CHF 23.5 Mio.) zusammen (2016: CHF 29.3 Mio. / CHF 16.9 Mio.). Demgegenüber stehen direkt verrechnete Erlösminderungen von CHF –5.6 Mio. für Garantieaufwendungen, Bauversicherungen und -garantien, Erfüllungsgarantien, Delkredere sowie Drittaufwand aus Offerten (2016: CHF –3.5 Mio.).

Im Geschäftsjahr 2017 wurden bei den Projekten Fangleten-/Solistrasse Bülach (CHF 29.7 Mio.), Guggach Zürich (CHF 30.3 Mio.), Pfruendmatt Mettmenstetten CHF 8.6 Mio.), Lerchenbergstrasse Erlenbach (CHF 15.7 Mio.), Stauffacher Steinen (CHF 1.7 Mio.) und Cholplatz Bülach (CHF 0.4 Mio.) Grundstücke zu Eigentum an Dritte übertragen, woraus Verkaufsgewinne von CHF 11.8 Mio. resultierten (2016: acht Projekte / CHF 34.6 Mio.).

In den diversen Erträgen sind Honorare für die Tätigkeit von Projektentwicklungen Dritter von CHF 0.6 Mio. sowie übrige Erfolge aus Kommissionen und Dienstleistungen für Dritte von CHF 0.5 Mio. und Mieterträge von Entwicklungsliegenschaften im Umfang von CHF 1.3 Mio. enthalten.

3.6  Personalaufwand

 

2017

 

2016

 

–36.2

 

–38.9

 

–3.6

 

–3.6

 

–5.4

 

–4.5

 

–0.1

 

–0.1

 

–2.3

 

–2.3

 

–47.6

 

–49.4

Im Personalvorsorgeaufwand ist ein Aufwand in Höhe von CHF 4.5 Mio. aus der Anwendung von IAS 19 berücksichtigt (2016: CHF 4.2 Mio.), vgl. 3.11. Der übrige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für effektive und pauschalierte Spesen von Mitarbeitenden (CHF –1.5 Mio.), Aus- und Weiterbildung (CHF −0.2 Mio.), Kosten für Rekrutierung neuer Mitarbeitender (CHF –0.1 Mio.) sowie weitere direkt zurechenbare Mitarbeiteraufwendungen (CHF –0.5 Mio.).

Am Bilanzstichtag betrug der Personalbestand 274 Mitarbeitende, entsprechend 259 Vollzeitstellen (31.12.2016: 292 Mitarbeitende / 276 Vollzeitstellen).

3.7  Übriger Betriebsaufwand

 

2017

 

2016

 

–1.3

 

–1.2

 

–3.6

 

–3.6

 

–1.2

 

–1.8

 

–3.0

 

–3.5

 

–2.1

 

–1.9

 

–0.7

 

–0.8

 

–11.9

 

–12.8

Der Mietaufwand betrifft Geschäftsräumlichkeiten und Parkplätze in Zürich, Basel, Bern, Cham und St. Gallen. Für den Sitz in Zürich besteht ein Mietvertrag mit einer Laufzeit bis 31. Januar 2021 und einem jährlichen Mietzins von CHF 2.7 Mio. Die Mietverträge für die anderen Standorte mit jährlichen Mietzinsen von CHF 0.7 Mio. haben fixe Laufzeiten bis maximal Januar 2022.

 

31.12.2017

 

31.12.2016

 

3.4

 

3.5

 

6.6

 

1.6

 

0.5

 

0.9

 

0.0

 

0.0

 

10.5

 

6.0

Im Verwaltungsaufwand sind Kosten für Unternehmenskommunikation, Telekommunikation, Sachversicherungen und Büromaterial berücksichtigt.

Der übrige allgemeine Betriebsaufwand enthält im Wesentlichen Kosten für Betrieb, Unterhalt und Reparaturen von Betriebseinrichtungen sowie Porti und Kosten aus Vorsteuerkürzungen der Mehrwertsteuer.

3.8  Finanzertrag

2017

2016

1.7

1.8

1.7

1.8

3.9  Finanzaufwand

 

2017

 

2016

 

–13.3

 

–23.1

 

–9.0

 

–9.6

 

–7.3

 

–7.4

 

0.4

 

0.6

 

–29.2

 

–39.5

Der Aufwand für Derivate steht im Zusammenhang mit dem Recycling der Hedgingreserven, wovon der Erfolgsrechnung in der Berichtsperiode CHF 13.3 Mio. als nicht liquiditätswirksamer Aufwand belastet werden.

Der Zinsaufwand für Obligationenanleihen enthält bezahlte und abgegrenzte Zinsen per Bilanzstichtag von CHF –8.7 Mio. (2016: CHF –9.4 Mio.) und die Amortisation zwischen Schuldkomponenten und Rückzahlungsbeträgen von CHF –0.3 Mio. (2016: CHF –0.2 Mio.).

Die aktivierten Bauzinsen von CHF 0.4 Mio. (2016: CHF 0.6 Mio.) teilen sich auf in im Bau befindliche Entwicklungsliegenschaften (CHF 0.0 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau (CHF 0.4 Mio.) unter Verwendung eines durchschnittlichen Zinssatzes von 0.85% (2016: 1.67–2.31%).

Der durchschnittliche Zinssatz auf den ausstehenden Finanzverbindlichkeiten beträgt 1.53%, mit einer durchschnittlichen Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten von 49 Monaten (2016: 1.67% und 36 Monate).

3.10  Unternehmensergebnis / Eigenkapital (NAV) je Aktie

2017

2016

15 931

15 910

–18

21

15 913

15 931

15 929

15 929

113.3

112.2

21.8

85.0

–5.9

–23.6

129.2

173.6

8.11

10.90

7.11

7.04

8.11

10.90

7.11

7.04

Bedingt durch die aktienbasierten Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung ergibt sich ein Verwässerungseffekt auf dem Unternehmensergebnis pro Aktie. Für diese Berechnung erhöht sich die Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien von 15 928 874 auf 15 929 790 Aktien.

2017

2016

15 913

15 931

2 150.7

2 086.8

135.15

131.00

2 330.0

2 244.7

146.40

140.90

Der Börsenkurs lag am Jahresende bei CHF 164.80 (31.12.2016: CHF 151.30). Dies entspricht einem Aufschlag von 21.9% gegenüber dem Eigenkapital je Aktie nach latenten Steuern von CHF 135.15 (31.12.2016: Aufschlag 15.5%).

3.11  Personalvorsorge

Schweizer Vorsorgeeinrichtungen werden durch das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) geregelt. Das BVG schreibt vor, dass Vorsorgeeinrichtungen unabhängig und als rechtlich selbständige Institutionen verwaltet werden.

Der Stiftungsrat als leitendes Organ der Vorsorgeeinrichtung setzt sich paritätisch aus Arbeitnehmer- und Arbeitgebervertretern zusammen. Ihm obliegen die Festlegung und die Umsetzung der Anlagestrategie.

Die Planteilnehmer sind gegen die wirtschaftlichen Folgen von Alter, Invalidität und Tod versichert; das BVG schreibt diesbezüglich Mindestleistungen vor. Die Beiträge an die Vorsorgeeinrichtung werden anteilig von Arbeitgeber und Arbeitnehmer geleistet; sie basieren auf dem versicherten Lohn und sind abhängig vom Alter der Planteilnehmer. Den individuellen Sparkonten werden Vorsorgebeiträge und jährliche Zinsen gutgeschrieben. Bei Pensionierung wird das Sparkonto eines Planteilnehmers entweder ausbezahlt oder basierend auf einem reglementarisch festgelegten Umwandlungssatz in eine Altersrente umgewandelt. Daneben werden auch Leistungen bei einer langfristigen Erwerbsunfähigkeit ausgerichtet.

Alle versicherungstechnischen Risiken, bestehend aus demografischen Risiken (Lebenserwartung) und finanziellen Risiken (Rendite des Planvermögens oder Entwicklung von Löhnen und Renten), werden durch die Vorsorgeeinrichtung getragen und durch den Stiftungsrat regelmässig beurteilt. Bei Eintreten einer Unterdeckung gemäss BVG können verschiedene Massnahmen ergriffen werden. Dabei stehen die Erhöhung der laufenden Beiträge, zusätzliche Sanierungsbeiträge durch den Arbeitgeber oder die Veränderung der Umwandlungssätze im Vordergrund.

Entwicklung Vorsorgeverpflichtungen und Vorsorgevermögen

31.12.2017

31.12.2016

–141.4

–150.6

151.3

137.7

9.9

–12.9

Der Aufwand der leistungsorientierten Versicherungspläne setzt sich wie folgt zusammen:

2017

2016

4.4

5.4

0.0

–1.2

4.4

4.2

0.1

0.0

4.5

4.2

In der Berichtsperiode gab es keinen nachzuverrechnenden Dienstzeitaufwand. (2016: CHF –1.2 Mio.)

Veränderung der Vorsorgeverpflichtungen

2017

2016

150.6

141.8

4.4

5.4

0.0

–1.2

0.9

1.3

2.7

2.8

–5.9

–8.4

–0.2

–0.2

–11.1

9.1

141.4

150.6

Veränderungen des Vermögens der Vorsorgeeinrichtungen zu Marktwerten

2017

2016

137.7

137.6

13.4

1.5

0.8

1.2

2.8

3.2

2.7

2.8

–5.9

–8.4

–0.2

–0.2

151.3

137.7

Die Planaktiven teilen sich per Bilanzstichtag wie folgt auf die einzelnen Anlagekategorien auf:

31.12.2017

in %

31.12.2016

in %

4.7

3.1

3.5

2.5

53.2

35.2

41.2

29.9

23.4

15.5

34.0

24.7

9.3

6.1

0.9

0.7

90.6

59.9

79.6

57.8

60.7

40.1

58.0

42.2

60.7

40.1

58.0

42.2

151.3

100.0

137.6

100.0

Dabei erfolgte die Berechnung auf der Basis folgender Annahmen:

31.12.2017

31.12.2016

0.70%

0.30%

0.60%

0.60%

0.00%

0.00%

Als wesentliche versicherungsmathematische Annahmen wurden der Diskontierungszinssatz und die zukünftige Lohnentwicklung identifiziert.

Sofern der Diskontierungszinssatz 25 Basispunkte höher beziehungsweise tiefer als per Bilanzstichtag wäre und alle anderen Variablen konstant blieben, würde der Barwert der Vorsorgeverpflichtungen um CHF 4.4 Mio. sinken beziehungsweise um CHF 4.6 Mio. steigen (31.12.2016: CHF 4.9 Mio. / CHF 5.3 Mio).

Sofern sich die Lohnentwicklung um 25 Basispunkte höher beziehungsweise tiefer als die per Bilanzstichtag getroffenen Annahmen verändern würde und alle anderen Variablen konstant blieben, würde der Barwert der Vorsorgeverpflichtungen um CHF 0.4 Mio. steigen beziehungsweise CHF 0.4 Mio. sinken.

Die Neubewertung der im übrigen Gesamtergebnis erfassten Personalvorsorge setzt sich wie folgt zusammen:

2017

2016

0.0

0.0

1.8

–11.0

9.3

1.6

13.4

1.5

24.5

–7.9

Innerhalb der nächsten zwölf Monate werden voraussichtlich CHF 4.8 Mio. und für die darauffolgenden neun Jahre voraussichtlich CHF 42.2 Mio. im Rahmen der leistungsorientierten Verpflichtungen ausbezahlt.

Die durchschnittliche Laufzeit der leistungsorientierten Verpflichtungen beträgt zum Ende des Berichtszeitraums 16.2 Jahre (31.12.2016: 16.8 Jahre).

Für das Folgejahr werden Planbeiträge von CHF 2.9 Mio. (Arbeitgeber) und CHF 2.6 Mio. (Arbeitnehmer) (2016: CHF 3.0 Mio. bzw. 2.7 Mio.) erwartet.

Neben der Pensionskasse besteht für einen Teil der Allreal-Mitarbeitenden eine mit einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossene Kaderversicherung. Hier besteht die Verpflichtung von Allreal ausschliesslich in der Erbringung der jährlichen Beitragsleistungen. Diese beliefen sich in der Berichtsperiode auf CHF 0.9 Mio. (2016: CHF 0.7 Mio.). Der Kaderplan qualifiziert sich nach IAS 19 als Beitragsprimat.

Gesamthaft betrugen die verbuchten Personalvorsorgeaufwendungen 2017 CHF 5.4 Mio. (2016: CHF 4.9 Mio.).

3.12  Aktienbasierte Vergütungen

Die Mitglieder der Gruppenleitung erhalten eine zusätzliche Vergütung in Form von Aktien der Allreal Holding AG. Die Ansprüche werden durch die Gesellschaft mittels eigener Aktien abgegolten. Die Erfassung des im Zusammenhang mit der Aktienzuteilung stehenden Betrags wird über den Leistungszeitraum erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst.

Anzahl
Allreal-Aktien

Aktienkurs
in CHF

Aufwand
in CHF Mio.

Verfügbarkeit

581

134.00

0.039

30.04.2018

502

166.50

0.028

30.04.2019

502

166.50

0.083

sofort

Sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind, werden damit in Zukunft 1083 Aktien der Allreal Holding AG an die Anspruchsberechtigten ausgeliefert.

Der Gesamtaufwand für aktienbasierte Vergütungen betrug in der Berichtsperiode CHF 0.15 Mio. (2016: 0.14 Mio.).

4  Erläuterungen zur Konzernbilanz

4.1  Anlageliegenschaften

Wohnliegenschaften

Geschäftsliegenschaften

Anlageliegen-
schaften im Bau

Total Anlageliegenschaften

2017

2016

2017

2016

2017

2016

2017

2016

558.4

535.8

2 671.4

2 748.2

54.2

36.8

3 284.0

3 320.8

0.0

0.0

329.0

0.0

0.0

0.0

329.0

0.0

0.6

0.0

16.5

17.6

29.4

31.9

46.5

49.5

0.0

0.0

0.0

0.0

0.4

0.2

0.4

0.2

0.0

0.0

0.0

–95.0

0.0

0.0

0.0

–95.0

0.2

0.0

0.1

0.6

0.0

0.1

0.3

0.7

0.0

22.6

31.9

0.0

–56.8

–14.8

–24.9

7.8

559.2

558.4

3 048.9

2 671.4

27.2

54.2

3 635.3

3 284.0

247.4

183.8

27.8

7.5

15.3

13.1

290.5

204.4

17.5

59.2

48.8

49.2

5.4

8.6

71.6

117.0

–5.5

0.0

–44.4

–30.1

0.0

–1.9

–49.8

–32.0

0.0

0.0

0.0

1.8

0.0

0.0

0.0

1.8

–0.2

0.0

–0.1

–0.6

0.0

–0.1

–0.3

–0.7

0.0

4.4

31.8

0.0

–22.5

–4.4

9.3

0.0

259.2

247.4

63.9

27.8

–1.8

15.3

321.3

290.5

805.8

719.6

2 699.2

2 755.7

69.5

49.9

3 574.5

3 525.2

818.4

805.8

3 112.8

2 699.2

25.4

69.5

3 956.6

3 574.5

768.8

619.1

2 387.4

2 436.5

0.0

0.0

3 156.2
79.8%

3 055.6

85.5%

Bei den Zukäufen handelt es sich um die per 1. November 2017 erworbenen Geschäftsliegenschaften an der Soodmattstrasse 2/4/6/8/10 in Adliswil ZH und an der Avenue Perdtemps in Nyon VD.

Die wertvermehrenden Investitionen betreffen bei den Geschäftsliegenschaften Bellerivestrasse 30, Zürich (CHF 4.6 Mio.), Schiffbaustrasse 2 (Schiffbauplatz) (CHF 6.5 Mio.), Grüngasse 27–31 / Badenerstrasse 119–133, Zürich (CHF 1.7 Mio.), sowie sechs weitere Liegenschaften (CHF 3.7 Mio.).

Die Umklassierung von den Anlageliegenschaften im Bau zu den Renditeliegenschaften betrifft das per 1. Oktober 2017 fertiggestellte Geschäftshaus am Schiffbauplatz, Zürich, zu CHF 79.3 Mio. (CHF 56.8 Mio. Anschaffungskosten und CHF 22.5 Mio. Neubewertung).

Die Liegenschaft Grindelstrasse 3 / 5 in Bassersdorf ZH wurde mit CHF 15.6 Mio. von den Renditeliegenschaften in die Entwicklungsliegenschaften umklassiert. Durch die Zusammenlegung mit einem unbebauten 6000 Quadratmeter grossen Nachbargrundstück, das seit dem Jahr 2008 als Entwicklungsreserve bilanziert wird, vergrössert sich die für eine Projektentwicklung oder den Verkauf vorgesehene Grundstücksfläche auf rund 12 000 Quadratmeter.

Bezogen auf die einzelnen Regionen und Liegenschaftenarten, verteilen sich Anschaffungskosten und Marktwerte per 31. Dezember wie folgt:

Anschaffungskosten

Marktwert

Marktwert-
veränderung1

2017

2016

2017

2016

2017

2016

143.8

143.0

212.0

204.6

6.6

22.3

331.1

331.1

495.5

494.4

1.3

31.7

84.3

84.3

110.9

106.8

4.1

5.2

559.2

558.4

818.4

805.8

12.0

59.2

1 642.4

1 569.6

1 758.8

1 629.5

34.0

32.9

986.8

798.5

961.0

784.1

–20.7

–7.7

419.7

303.3

393.0

285.6

–8.9

–6.1

3 048.9

2 671.4

3 112.8

2 699.2

4.4

19.1

0.0

42.3

0.0

59.6

0.0

8.6

27.2

11.9

25.4

9.9

5.4

–1.9

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

27.2

54.2

25.4

69.5

5.4

6.7

1 Aus Neubewertung im Vergleich zum Vorjahr

Unter den Anschaffungskosten werden mit dem Erwerb entstandene Kosten (Kaufpreis, Notariats- und Handänderungskosten, Provisionen), die effektiven Gestehungskosten der Zugänge aus Bautätigkeit sowie wertvermehrende Investitionen und Gesamterneuerungen erfasst.

Die Neubewertung der Anlageliegenschaften beruht auf dem per 31. Dezember durchgeführten Bewertungsgutachten des externen Liegenschaftenschätzers nach der Discounted-Cashflow-Methode (vgl. Seiten 127 bis 133 des Geschäftsberichts).

Dabei wird das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf der Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen den aktuellen sowie den prognostizierten Netto-Cashflows. Die jährlichen Zahlungsströme werden auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Der dazu verwendete Diskontierungszinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen und einem spezifischen Risikozuschlag. Dieser berücksichtigt Marktrisiken und die damit verbundene Illiquidität einer Immobilie. Die Diskontierungszinssätze variieren je nach Makro- und Mikrolage und nach Immobiliensegment.

Für diesen Bewertungsprozess besichtigt der Liegenschaftenschätzer mindestens alle drei Jahre sowie nach Zukauf oder nach Beendigung grösserer Umbauarbeiten jede Liegenschaft. Bei der Ermittlung der Zahlungsströme stützt sich der Liegenschaftenschätzer auf von Allreal zur Verfügung gestellte Mieterspiegel (Stichtag 1. Januar des Folgejahrs), alle Geschäftsmietverträge, Detailbudgets und Mittelfristplanungen pro Liegenschaft sowie geplante und ausgeführte Investitionsvorhaben. Davon ausgehend leitet der Liegenschaftenschätzer aus seiner Sicht die vertraglichen und nachhaltig erzielbaren Marktmieten sowie die zukünftigen Liegenschaftenaufwendungen ab. Die Bewertungsresultate werden mit der Gruppenleitung besprochen und durch diese plausibilisiert.

Als Liegenschaftenschätzer ist wie im Vorjahr Jones Lang LaSalle AG im Auftragsverhältnis tätig. Es bestehen keine weiteren Geschäftsverbindungen oder Beteiligungen zwischen Allreal und dem Liegenschaftenschätzer.

Bei der Bewertung der Renditeliegenschaften per 31. Dezember 2017 kamen bezogen auf die Regionen und Liegenschaftenarten folgende Bandbreiten der Mieten zur Anwendung:

Wohnliegenschaften

Geschäftsliegenschaften

Vertragsmieten

Marktmieten

Vertragsmieten

Marktmieten

Minimum

Maximum

Minimum

Maximum

Minimum

Maximum

Minimum

Maximum

220

410

220

410

220

600

210

600

150

270

160

260

120

390

110

290

200

320

230

360

210

500

210

450

150

410

160

410

120

600

110

600

Eine Erhöhung respektive eine Reduktion der den Bewertungen zugrunde liegenden Marktmieten aller Anlageliegenschaften um 5% hätte eine Werterhöhung respektive eine Wertreduktion von CHF 182.9 Mio. zur Folge (2016: CHF 161.0 Mio.).

Im Zusammenhang mit der Wertbestimmung nach dem Konzept des «Highest and Best Use» hat der externe Liegenschaftenschätzer mit dem Escher-Wyss-Areal Zürich eine Renditeliegenschaft identifiziert, die die Vorgaben gemäss IFRS 13 erfüllt. Das Nichtausnützen dieser Wertpotenziale hängt mit bestehenden und nicht sofort kündbaren Mietvertragsverhältnissen zusammen, die sich teils über mehrere Jahre erstrecken.

Aufgrund einer Sensitivitätsanalyse bei den Anlageliegenschaften mit einem Marktwert von CHF 3956.6 Mio. am Bilanzstichtag (31.12. 2016: CHF 3574.5 Mio.) würde die isolierte Veränderung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze um 50 Basispunkte zu einer Wertveränderung um CHF 597.7 Mio. beziehungsweise um CHF 457.2 Mio. führen (31.12.2016: CHF 530.0 Mio. / CHF –408.2 Mio.). Die Bandbreiten für die in der Sensitivitätsanalyse verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze bewegen sich bei den tieferen Zinssätzen zwischen 3.00 und 3.50% (Wohnliegenschaften) und zwischen 3.50 und 4.00% (Geschäftsliegenschaften) sowie bei den höheren Zinssätzen zwischen 3.60 und 4.10% (Wohnliegenschaften) und zwischen 5.20 und 5.70% (Geschäftsliegenschaften).

4.2  Entwicklungsliegenschaften

  

Entwicklungs-
reserven

 

Angefangene
Bauten

 

Fertiggestellte
Liegenschaften

 

Total Entwicklungsliegenschaften

 

2017

 

2016

 

2017

 

2016

 

2017

 

2016

 

2017

 

2016

 

101.6

 

71.4

 

8.3

 

171.4

 

55.8

 

52.7

 

165.7

 

295.5

 

5.3

 

2.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

5.3

 

2.0

 

0.0

 

39.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

39.0

 

9.1

 

7.6

 

13.0

 

26.9

 

–2.2

 

0.0

 

19.9

 

34.5

 

0.5

 

1.0

 

0.0

 

30.3

 

11.3

 

3.3

 

11.8

 

34.6

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

–29.7

 

–4.6

 

0.0

 

–185.5

 

–56.7

 

–42.0

 

–86.4

 

–232.1

 

–8.4

 

–14.8

 

8.6

 

–34.8

 

0.0

 

41.8

 

0.2

 

–7.8

 

78.3

 

101.6

 

29.9

 

8.3

 

8.3

 

55.8

 

116.4

 

165.7

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

Die Umklassierung von den Anlageliegenschaften zu den Entwicklungsliegenschaften betrifft die Liegenschaft an der Grindelstrasse in Bassersdorf ZH (CHF 15.6 Mio). Von den Entwicklungsliegenschaften wurde das Projekt Bülachguss infolge Verkaufs an einen Dritten und Baubeginns zu den Forderungen aus Lieferung und Leistung umgegliedert (CHF 15.4 Mio.). Zudem wurden aufgelaufene Kosten im Zusammenhang mit der Liegenschaft an der Solistrasse in Bülach von CHF 8.6 Mio. von den Entwicklungsreserven zu den angefangenen Bauten umgegliedert.

4.3  Übrige Sachanlagen

 

2017

 

2016

    
 

5.9

 

7.3

 

0.2

 

0.1

 

0.0

 

–1.5

 

6.1

 

5.9

    
 

4.8

 

5.7

 

0.2

 

0.4

 

0.0

 

–1.3

 

5.0

 

4.8

 

1.1

 

1.1

 

0.0

 

0.0

Bei den übrigen Sachanlagen handelt es sich um aktivierte Ausbaukosten und Einrichtungen für Geschäfts- und Verkaufsräumlichkeiten am Standort Zürich (CHF 0.1 Mio.), Informatikausrüstung (CHF 0.1 Mio.) und Kunstgegenstände (CHF 0.9 Mio.).

4.4  Finanzanlagen

 

31.12.2017

 

31.12.2016

 

133.2

 

136.8

 

9.9

 

0.0

 

143.1

 

136.8

Für Innenausbauten von Geschäfts- und Gewerbeflächen wurden Mietern im Geschäftsfeld Immobilien die Kosten durch Allreal vorfinanziert, die über die Laufzeit der Mietverträge auf Annuitätsbasis durch die Mieter vollständig zurückbezahlt werden. Die vorfinanzierten Mieterausbauten haben Laufzeiten mit Endfälligkeiten bis ins Jahr 2034 und werden abhängig von den vertraglichen Einzelbestimmungen mit 1.00 bis 5.55% p. a. verzinst. Die grösste Einzelposition für Mieterausbauten auf dem Toni-Areal, Zürich, und an der Zürcherstrasse, Winterthur, entfällt auf den Kanton Zürich als Gegenpartei mit CHF 116.1 Mio. (31.12.2016: CHF 123.9 Mio.). Die in der Berichtsperiode vereinnahmten Zinserträge beliefen sich auf CHF 1.7 Mio. und wurden dem Finanzertrag gutgeschrieben (2016: CHF 1.8 Mio.).

Per Bilanzstichtag setzten sich die vorfinanzierten Mieterausbauten wie folgt zusammen:

 

2017

 

2016

    
 

139.1

 

144.8

 

5.3

 

4.8

 

–8.9

 

–10.5

 

135.5

 

139.1

    
 

2.3

 

1.4

 

0.0

 

1.6

 

0.0

 

–0.7

 

2.3

 

2.3

 

133.2

 

136.8

Aufgrund der positiven Entwicklung der Pensionskasse besteht am Bilanzstichtag ein Guthaben aus Personalvorsorge (IAS 19) von CHF 9.9 Mio. (Vorjahr: Verbindlichkeit von CHF 12.9 Mio.).

4.5  Kauf Gesellschaften

In der Vorjahresperiode erwarb die Allreal Generalunternehmung AG 100% des Aktienkapitals der Bülachguss AG, Bülach, zu einem bar bezahlten Kaufpreis von CHF 39.3 Mio. Es fielen keine Transaktionskosten an.

4.6  Immaterielle Vermögenswerte

2017

2016

0.2

7.1

0.2

0.2

0.0

–7.1

0.4

0.2

0.0

7.1

0.1

0.0

0.0

7.1

0.1

0.0

0.3

0.2

4.7  Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

31.12.2017

31.12.2016

26.9

24.4

46.8

22.1

4.9

8.8

78.6

55.3

Die Debitoren des Geschäftsfelds Immobilien in Höhe von CHF 5.2 Mio. beinhalten nicht fällige Guthaben gegenüber Liegenschaftenverwaltungsgesellschaften.

Die effektiven Debitorenausfälle im Geschäftsfeld Generalunternehmung beliefen sich auf CHF 0.0 Mio. (2016: CHF 0.0 Mio.). Für Ertragsausfälle im Geschäftsfeld Immobilien vgl. 3.1.

Für die nicht wertberichtigten Debitoren Generalunternehmung besteht folgende Fälligkeitsstruktur per 31. Dezember:

2017

2016

14.1

22.1

4.6

1.2

0.0

0.1

8.2

1.0

0.0

0.0

26.9

24.4

Die bilanzierten Werte verstehen sich in Übereinstimmung mit den unter 2.14 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen nach Abzug geleisteter Anzahlungen pro Projekt, die sich per 31. Dezember in Bau für Dritte befinden beziehungsweise noch nicht abgerechnet und bezahlt sind.

2017

2016

452.1

672.0

44.6

59.7

24.3

14.2

521.0

745.9

–494.9

–745.4

26.1

0.5


46.8


22.1


20.7


21.6

4.8  Übrige Forderungen

 

31.12.2017

 

31.12.2016

 

0.2

 

0.5

 

0.6

 

0.0

 

0.1

 

1.2

 

0.4

 

0.4

 

0.6

 

1.2

 

1.9

 

3.3

4.9  Liquide Mittel

Von den flüssigen Mitteln in Höhe von CHF 38.1 Mio. (31.12.2016: CHF 21.4 Mio.) sind CHF 18.2 Mio. als Kontokorrentguthaben frei verfügbar und CHF 19.9 Mio. nur für bestimmte Drittbauprojekte der Generalunternehmung verwendbar. Per Bilanzstichtag sind alle Gelder zu marktüblichen Konditionen bei Schweizer Banken angelegt, die, sofern sie ein Rating haben, mit mindestens «BBB+» beurteilt werden.

4.10  Aktienkapital

Das Aktienkapital der Allreal Holding AG besteht per Bilanzstichtag aus 15 942 821 Namenaktien zu je CHF 50 Nennwert (zu 100% liberiert). Jede Aktie verfügt über eine Stimme und berechtigt bei Eintragung ins Aktienregister zur Teilnahme an der Generalversammlung.

Der Aktienbestand hat sich wie folgt entwickelt:

Ausgegebene Aktien

Eigene Aktien

Ausstehende Aktien

15 942 821

33 220

15 909 601

130 555

–150 713

–1 062

15 942 821

12 000

15 930 821

15 942 821

12 000

15 930 821

164 174

–146 144

–502

15 942 821

29 528

15 913 293

Am 31. Dezember 2017 hielt Allreal 29 528 eigene Aktien (31.12.2016: 12 000 Aktien). Der durchschnittliche Einstandspreis pro Aktie beträgt CHF 165.25 (31.12.2016: CHF 139.97). Der Gesamterwerbspreis wird vom konsolidierten Eigenkapital in Abzug gebracht.

Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung ermächtigt, das Aktienkapital – gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts – bis 15. April 2018 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen Platzierung von Aktien um maximal CHF 50.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 1 000 000 Namenaktien à nominal CHF 50 zu erhöhen (genehmigtes Kapital).

Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten hat die Generalversammlung vom 31. März 2006 – unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre – ein bedingtes Kapital von maximal CHF 125.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 2 500 000 Namenaktien à nominal CHF 50 geschaffen. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jeweiligen Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt. Dieses bedingte Kapital hat sich infolge Konversion von Wandelobligationen in Aktien in den Vorjahren um CHF 0.2 Mio. auf CHF 124.8 Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2017).

Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 10.0 Mio. (200 000 Namenaktien à nominal CHF 50) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung. Dieses bedingte Kapital ist nicht beansprucht.

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 20. April 2018 eine Ausschüttung von CHF 6.25 pro Aktie, was einem Gesamtbetrag von CHF 99.6 Mio. in Form einer Nennwertreduktion entspricht. Im Jahr 2017 wurden CHF 91.7 Mio. Reserven aus Kapitaleinlagen an die Aktionäre ausgeschüttet (CHF 5.75 pro Aktie). Eigene Aktien sind nicht ausschüttungsberechtigt.

4.11  Verbindlichkeiten aus Finanzierung

Fristigkeit der Finanzierung zu Nominalwerten

< 1 Jahr

1–3 Jahre

3–5 Jahre

> 5 Jahre

Total

683.0

131.0

327.0

460.3

1 601.3

42.7

8.2

20.4

28.7

100.0

558.0

306.0

359.3

689.7

1 913.0

29.2

16.0

18.8

36.0

100.0

Die Finanzschulden der Allreal-Gruppe bestehen aus grundpfandgesicherten Bankkrediten (feste Vorschüsse und Festhypotheken) und sieben Obligationenanleihen. Die Bankkredite in Form von festen Vorschüssen werden auf rollender Basis verlängert. Als langfristige Finanzverbindlichkeiten sind neben den Obligationenanleihen nur Bankkredite erfasst, die eine vertraglich vereinbarte Restlaufzeit von mehr als zwölf Monaten haben.

In den Verbindlichkeiten aus Finanzierung sind folgende Obligationenanleihen mit einem totalen Nominalwert von CHF 955.0 Mio. und einem Buchwert von CHF 954.7 Mio. bilanziert:

0.875%-Obligationenanleihe 2017–2027

Am 31. Dezember 2017 ist die 0.875%-Obligationenanleihe mit CHF 160.2 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.0 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 0.875% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 0.86% entspricht, abgegrenzt.

0.75%-Obligationenanleihe 2017–2026

Am 31. Dezember 2017 ist die 0.75%-Obligationenanleihe mit CHF 149.9 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.0 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 0.75% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 0.76% entspricht, abgegrenzt.

1.375%-Obligationenanleihe 2015–2025

Am 31. Dezember 2017 ist die 1.375%-Obligationenanleihe mit CHF 100.4 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.0 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 1.375% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 1.32% entspricht, abgegrenzt.

0.625%-Obligationenanleihe 2016–2024

Am 31. Dezember 2017 ist die 0.625%-Obligationenanleihe mit CHF 149.5 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert, und es wurden in der Berichtsperiode CHF 0.1 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 0.625% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 0.68% entspricht, abgegrenzt.

0.75%-Obligationenanleihe 2015–2021

Am 31. Dezember 2017 ist die 0.75%-Obligationenanleihe mit CHF 120.3 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.1 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 0.75% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 0.67% entspricht, abgegrenzt.

2.00%-Obligationenanleihe 2013–2020

Am 31. Dezember 2017 ist die 2.00%-Obligationenanleihe mit CHF 149.5 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.2 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 2.00% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 2.12% entspricht, abgegrenzt.

1.25%-Obligationenanleihe 2014–2019

Am 31. Dezember 2017 ist die 1.25%-Obligationenanleihe mit CHF 124.9 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.1 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 1.25% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 1.32% entspricht, abgegrenzt.

Per 31. Dezember 2017 bestehen feste Vorschüsse in der Höhe von CHF 555.0 Mio. und Festhypotheken von CHF 403.3 Mio. (zu Nominalwerten), die zu 100% bei Schweizer Gegenparteien aufgenommen wurden.

Am Bilanzstichtag verteilen sich die Verbindlichkeiten aus Finanzierung (ohne Obligationenanleihen) zu Nominalwerten auf folgende Gegenparteien:

2017

2016

Betrag

Anteil in %

Betrag

Anteil in %

410.0

42.8

395.0

41.3

238.0

24.8

351.0

36.7

70.0

7.3

100.0

10.5

140.3

14.7

110.3

11.5

100.0

10.4

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

0.0

958.3

100.0

956.3

100.0

Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2017 beträgt 1.53% (31. Dezember 2016: 1.67%).

Die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2017 beträgt 49 Monate (31. Dezember 2016: 36 Monate).

4.12  Rückstellungen

Die Rückstellungen für Baugarantien decken bestehende Risiken aus abgeschlossenen Projekten des Geschäftsfelds Generalunternehmung ab. Die übrigen Rückstellungen beinhalten mögliche Mittelabflüsse aus pendenten Rechtsfällen.

Kurzfristige Rückstellungen

  

Baugarantien

 

Übriges

 

Total

 

2017

 

2016

 

2017

 

2016

 

2017

 

2016

 

4.2

 

2.5

 

1.6

 

1.6

 

5.8

 

4.1

 

4.5

 

2.7

 

0.0

 

0.0

 

4.5

 

2.7

 

–4.4

 

–0.7

 

–0.7

 

0.0

 

–5.1

 

–0.7

 

–0.2

 

–0.3

 

0.0

 

0.0

 

–0.2

 

–0.3

 

4.1

 

4.2

 

0.9

 

1.6

 

5.0

 

5.8

Langfristige Rückstellungen

  

Baugarantien

 

Übriges

 

Total

 

2017

 

2016

 

2017

 

2016

 

2017

 

2016

 

1.8

 

2.5

 

13.4

 

4.7

 

15.2

 

7.2

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

8.7

 

0.0

 

8.7

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

–0.3

 

–0.7

 

–12.9

 

0.0

 

–13.2

 

–0.7

 

1.5

 

1.8

 

0.5

 

13.4

 

2.0

 

15.2

Die Auflösung bei den übrigen langfristigen Rückstellungen von CHF 12.9 Mio. betreffen die Veränderung der Netto-Vorsorgeverpflichtung aus Personalvorsorge, vgl. 3.11.

Die Rückstellungen wurden auf den Bilanzstichtag hin neu beurteilt und angepasst. Nach Beurteilung der Gesellschaft sind die gebildeten Rückstellungen notwendig, um rechtliche oder faktische Verpflichtungen aus bisherigen Ereignissen abzubilden, bei denen ein Mittelabfluss wahrscheinlich ist. Beträge und zeitliche Klassierung basieren auf Schätzungen, die dementsprechend mit Unsicherheiten behaftet sind.

Die Unterteilung in kurz- und in langfristige Rückstellungen erfolgt je nach Einschätzung, ob eine Inanspruchnahme innerhalb eines Jahres oder später erfolgt.

4.13  Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

 

31.12.2017

 

31.12.2016

 

33.5

 

35.5

 

20.7

 

20.0

 

54.2

 

55.5

Die bilanzierten Werte verstehen sich als Verbindlichkeiten nach Abzug entsprechender Gegenforderungen je Projekt, in Übereinstimmung mit den unter 2.20 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen, vgl. auch 4.7.

4.14  Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften

31.12.2017

31.12.2016

2.7

0.6

1.2

0.0

0.0

1.0

0.0

1.3

0.0

0.1

1.1

3.8

5.0

6.8

4.15  Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten

 

31.12.2017

 

31.12.2016

 

0.4

 

0.1

 

1.5

 

1.6

 

15.1

 

20.5

 

17.0

 

22.2

Auf den Bilanzstichtag werden sämtliche durch die Mitarbeitenden noch nicht bezogenen Ferienguthaben mit den individuellen Lohnansätzen bewertet und als Abgrenzung in der Konzernrechnung berücksichtigt, die sich per 31.12.2017 auf CHF 1.5 Mio. belaufen (31.12.2016: CHF 1.6 Mio.).

In den passiven Rechnungsabgrenzungen sind im Wesentlichen abgegrenzte Zinsaufwendungen aus Finanzverbindlichkeiten, noch nicht abgerechnete Liegenschaften- oder Betriebsaufwendungen sowie noch nicht ausbezahlte Vergütungen an Verwaltungsrat und Gruppenleitung erfasst.

5  Ergänzende Erläuterungen

5.1  Steuern

5.1.1  Zusammensetzung Steueraufwand

Der Steueraufwand für die Jahre 2017 und 2016 in der Erfolgsrechnung setzt sich wie folgt zusammen:

 

Anmerkung

 

2017

 

2016

 

5.1.2

 

–17.7

 

–23.1

 

5.1.4

 

–5.9

 

–23.6

 

5.1.5

 

–7.2

 

–7.6

   

–30.8

 

–54.3

5.1.2  Laufende Steuern aus Geschäftstätigkeit

Bei der Berechnung der laufenden Ertragssteuern gelangen die effektiv gültigen Steuersätze zur Anwendung.

Diese Position setzt sich aus Ertragssteuern und Grundstückgewinnsteuern zusammen:

 

2017

 

2016

 

–11.5

 

–9.0

 

–6.2

 

–14.1

 

–17.7

 

–23.1

Die Aufwendungen für Grundstückgewinnsteuern sind im Geschäftsfeld Generalunternehmung vom Zeitpunkt der Veräusserung von Entwicklungsliegenschaften und im Geschäftsfeld Immobilien von Verkäufen aus dem Portfolio abhängig. Diese Objektsteuern fallen dementsprechend zyklisch an.

5.1.3  Kurzfristige Steuerverbindlichkeiten

Es bestehen folgende Forderungen und Verbindlichkeiten am 31. Dezember gegenüber kommunalen und kantonalen Steuerbehörden:

 

31.12.2017

 

31.12.2016

 

4.2

 

4.8

 

0.0

 

–0.1

 

0.0

 

–0.6

 

–0.4

 

–0.5

 

–0.6

 

–2.9

 

–0.9

 

6.7

 

7.8

 

0.0

 

10.1

 

7.4

5.1.4  Latente Steuern aus Neubewertung in der Erfolgsrechnung

Die latenten Steuern aus Neubewertung setzen sich wie folgt zusammen:

 

2017

 

2016

 

–5.9

 

–23.6

 

–5.9

 

–23.6

Die Aufwertung der Anlageliegenschaften von CHF 21.8 Mio. führte zu einer Belastung an latenten Steuern in der Erfolgsrechnung von CHF –5.9 Mio. per Saldo, wovon CHF –1.3 Mio. auf die Anlageliegenschaften im Bau und CHF –4.6 Mio. auf die Renditeliegenschaften entfallen.

5.1.5  Übrige latente Steuern in der Erfolgsrechnung

 

2017

 

2016

 

–2.3

 

–19.7

 

–8.4

 

5.9

 

0.2

 

0.0

 

0.4

 

0.2

 

0.0

 

6.0

 

2.9

 

0.0

 

–7.2

 

–7.6

In der Berichtsperiode erhöhten sich die zeitlichen Bewertungsdifferenzen zwischen den steuerlich massgebenden Einzelabschlüssen der Gruppengesellschaften und der Konzernrechnung, so dass der Erfolgsrechnung latente Steuern von CHF – 2.3 Mio. belastet wurden.

Im Weiteren wurden zum Konzernsteuersatz von 22% bewertete Steuereffekte aus Verlustvorträgen in Höhe von CHF 8.4 Mio. der Erfolgsrechnung belastet.

Das Recycling der Hedgingreserve, vgl. 3.9, führt zu latenten Steuern von CHF 2.9 Mio.

5.1.6  Latente Steuerverpflichtungen und -guthaben

Latente Steuerverpflichtungen der im langfristigen Fremdkapital ausgewiesenen Rückstellung für latente Steuern setzen sich wie folgt zusammen:

 

31.12.2017

 

31.12.2016

 

97.3

 

95.9

 

103.7

 

96.1

 

–0.7

 

0.2

 

2.2

 

0.0

 

0.1

 

0.3

 

202.6

 

192.5

Die latenten Steuerverpflichtungen in Zusammenhang mit der Höherbewertung von Anlageliegenschaften (Differenz Markt-/Anschaffungswert) basieren auf einer durchschnittlichen Haltedauer von mindestens zehn Jahren ab Kaufdatum oder Erstellungsjahr bei neuen Liegenschaften und einem Steuersatz von bis zu 32% (2016: 31%). Für jede Anlageliegenschaft wird eine separate Berechnung der latenten Steuern durchgeführt.

Zeitliche Bewertungsdifferenzen auf Anlageliegenschaften (Differenz Anschaffungswert und steuerlicher Buchwert) und sonstigen Bilanzpositionen erfassen die Unterschiede zwischen den Einzelabschlüssen der Allreal-Gruppengesellschaften und der Konzernrechnung. Dabei handelt es sich vor allem um getätigte Abschreibungen auf Anlage- und Entwicklungsliegenschaften, zusätzliche Wertberichtigungen auf Forderungen sowie die Erfassung zusätzlicher Rückstellungen, die bei der laufenden steuerlichen Bemessung in Abzug gebracht werden.

Die Bewertungsdifferenzen auf Abschreibungen auf Anlageliegenschaften im Kanton Zürich sowie auf sonstigen Bilanzpositionen werden mit 20 bis 22% (2016: 21–22%) berechnet. Bei Bewertungsdifferenzen auf Abschreibungen auf Anlageliegenschaften ausserhalb des Kantons Zürich gelangen Steuersätze von 14 bis 24% zur Anwendung (2016: 14–24%).

Im Jahr 2017 wurden mit der Amortisation der Obligationenanleihen total CHF 0.2 Mio. an latenten Steuern erfolgswirksam der Erfolgsrechnung gutgeschrieben (2016: CHF 0.1 Mio.).

Latente Steuerguthaben bestehen auf folgenden Positionen:

 

2017

 

2016

 

23.0

 

31.0

 

0.0

 

2.8

 

0.3

 

0.8

 

23.3

 

34.6

Per 31. Dezember 2017 bestehen aktive latente Steuern auf Steuerverlustvorträge von CHF 23.0 Mio. (31.12.2016: CHF 31.0 Mio.) und betreffen Gruppengesellschaften mit Sitz in Zürich, die in den Einzelabschlüssen kumulierte Verluste ausweisen und deren Verrechnung mit Gewinnen in den Folgejahren wahrscheinlich ist (Verfall von erstem Steuerverlustvortrag ab dem Jahr 2018). Es wurde ein Steuersatz von 22% angewendet (2016: 22%).

Aus der Erfassung von Vorsorgeverpflichtungen bestehen am Bilanzstichtag latente Steuerverpflichtungen von CHF 2.2 Mio. (31.12.2016: latentes Steuerguthaben CHF 2.8 Mio.), die sich gegenüber dem Vorjahr um CHF 5.0 Mio. reduziert haben und mit CHF 5.4 Mio. direkt im sonstigen Ergebnis und mit CHF 0.4 Mio. in der Erfolgsrechnung berücksichtigt sind.

5.1.7  Überleitungsrechnung

Die folgende Aufstellung zeigt die Überleitung zwischen den für die Gruppe massgebenden theoretischen Steuersätzen und den effektiven Steuern.

 

2017

 

2016

 

160.0

 

227.9

 

22.0

 

22.0

 

35.2

 

50.1

 

1.1

 

4.9

 

–0.5

 

–2.8

 

–8.6

 

–2.4

 

3.6

 

4.5

 

30.8

 

54.3

Der angewendete Referenzsteuersatz ist die Gesamtsumme der nationalen, kantonalen und kommunalen Ertragssteuersätze, die im Durchschnitt zur Anwendung kommen.

Die Anpassung Steuereffekte auf Neubewertungen beinhaltet die Veränderung der Auf- und Abwertungen von Anlageliegenschaften sowie deren kumulierten Saldo, belastet mit bis zu 32% latenten Steuern und in Differenz zum Referenzsteuersatz von 10%.

Die Gutschrift von CHF 0.5 Mio. für laufende Steuern der Vorjahre resultiert aus der Neuberechnung des Steuerstatus pro Gruppengesellschaft aufgrund eingereichter Steuererklärungen oder definitiv erhaltener Steuereinschätzungen.

Erträge mit tieferem Steuersatz beinhalten den Effekt, dass ein Teil der Gruppengesellschaften seinen Sitz an einem Standort hat, dessen gesamte Steuerbelastung deutlich unter dem Referenzsteuersatz von 22% liegt.

Erträge mit einem höheren Steuersatz berücksichtigen den Effekt, dass Liegenschaftengewinne, die der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, mit totalen Steuersätzen von bis zu 40% belastet sind und deshalb über dem Referenzsteuersatz von 22% liegen. Dabei handelt es sich insbesondere um Gewinne, die bei der Abrechnung von abgeschlossenen Projekten im Geschäftsfeld Generalunternehmung zur Besteuerung gelangen oder aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien stammen.

5.2  Kaufverpflichtungen, Eventualverbindlichkeiten und Rechtsstreitigkeiten

 

31.12.2017

 

31.12.2016

 

18.5

 

18.5

 

0.0

 

0.0

Die Kaufverpflichtungen stehen im Zusammenhang mit vertraglichen Vereinbarungen zum Erwerb von Entwicklungsliegenschaften. Die Inanspruchnahme der Verpflichtung hängt von der Erfüllung der mit den Gegenparteien vereinbarten Bedingungen ab.

Es bestehen wie im Vorjahr keine Garantien und Bürgschaften zugunsten Dritter. Darüber hinaus hat die Allreal Holding AG im Einzelabschluss Garantien und Bürgschaften in der Höhe von zusätzlich CHF 346.0 Mio. im Zusammenhang mit Finanzierungen mit Dritten für einzelne Tochtergesellschaften abgegeben (2016: CHF 421.6 Mio.).

Per 31. Dezember 2017 bestehen keine pendenten Rechtsfälle, die geeignet sind, die Vermögens- und Ertragslage der Allreal-Gruppe massgeblich zu beeinflussen, ohne dass dafür entsprechende Rückstellungen bestehen.

5.3  Verpfändete Aktiven zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten

 

31.12.2017

 

31.12.2016

 

3 956.6

 

3 574.5

 

116.5

 

165.7

 

4 073.1

 

3 740.2

 

3 272.9

 

3 055.6

 

958.3

 

956.3

5.4  Finanzinstrumente

5.4.1  Finanzierungs- und Kapitalmanagement

Im Rahmen der Finanzierungsstrategie hat der Verwaltungsrat mit den letztmals am 1. Oktober 2013 angepassten Anlage- und Finanzierungsrichtlinien Vorgaben erlassen, inwiefern eine Fremdverschuldung durch die Allreal-Gruppe möglich ist. Der konsolidierte Eigenkapitalanteil muss am Bilanzstichtag über 35% liegen, das Net Gearing darf 150% nicht übersteigen, der Zinsdeckungsfaktor den Faktor 2.0 nicht unterschreiten, und die Bilanzpositionen Anlage- und Entwicklungsliegenschaften dürfen mit maximal 70% verzinslichem Fremdkapital refinanziert werden.

Der Verwaltungsrat überprüft vierteljährlich die Kapitalstruktur und überwacht insbesondere die Einhaltung der Grenzwerte gemäss Anlage- und Finanzierungsrichtlinien. Das Kapitalmanagement umfasst dabei sowohl das Eigenkapital als auch das verzinsliche Fremdkapital (Nettofinanzschulden).

Die mit Kreditgebern vereinbarten Vertragsklauseln betreffend Mindestkapitalisierung (Financial Covenants) sind deckungsgleich mit jenen der internen Anlage- und Finanzierungsrichtlinien. Sie wurden während der Berichtsperiode ausnahmslos eingehalten und sind per Bilanzstichtag wie folgt:

Eigenkapitalquote

(Konzerneigenkapital in Prozent der Bilanzsumme)

31.12.2017

31.12.2016

2 150.7

2 086.8

4 359.6

3 992.9

49.3%

52.3%

Net Gearing

(Nettofinanzschulden in Prozent des Konzerneigenkapitals)

31.12.2017

31.12.2016

1 913.0

1 600.7

–38.1

–21.4

1 874.9

1 579.3

2 150.7

2 086.8

87.2%

75.7%

Zinsdeckungsfaktor

(EBITDA exklusive Erfolg aus Neubewertung, dividiert durch Nettofinanzaufwand)

31.12.2017

31.12.2016

166.0

181.0

27.5

37.7

6.0

4.8

Refinanzierung Liegenschaften

(Verbindlichkeiten aus Finanzierung in Prozent des Buchwerts Anlage- und Entwicklungsliegenschaften)

31.12.2017

31.12.2016

1 913.0

1 600.7

3 956.6

3 574.5

116.5

165.7

4 073.1

3 740.2

47.0%

42.8%

Falls die Financial Covenants nicht eingehalten würden, steht den Kreditgebern vertraglich das Recht zu, die Margen für die Finanzierung zu erhöhen, Amortisationspflichten einzuführen oder vollständige Kreditrückzahlungen zu verlangen.

5.4.2  Finanzielles Risikomanagement

Die Allreal-Gruppe ist verschiedenen Finanzrisiken aus Markt, Zinsänderungen, Forderungen, Refinanzierung und Liquidität ausgesetzt. Das Risikomanagement wird in Übereinstimmung mit den vom Verwaltungsrat genehmigten Anlage- und Finanzierungsrichtlinien durchgeführt. Die operative Umsetzung der Richtlinien erfolgt durch den Vorsitzenden der Gruppenleitung oder den Leiter Finanzen, der mindestens einmal pro Monat der Gruppenleitung über die wichtigsten Finanzkennzahlen Bericht erstattet. Der Verwaltungsrat wird schriftlich alle drei Monate durch die Gruppenleitung über die Entwicklung der Finanzrisiken informiert.

5.4.3  Marktrisiko aus Zinsänderungen

Aus der Schwankung des Marktzinssatzes entstehen für Allreal Zinsänderungsrisiken, da ein Teil der Verbindlichkeiten aus Finanzierung in Form von festen Vorschüssen mit hypothekarischer Deckung bestehen, die auf kurzfristiger Basis bis maximal sechs Monate bei Banken ausschliesslich in Schweizer Franken aufgenommen werden. Per Bilanzstichtag betragen diese CHF 555.0 Mio. und entsprechen 29.0% aller Finanzververbindlichkeiten.

Die restlichen Finanzschulden werden über Obligationenanleihen und Festhypotheken refinanziert, so dass während deren Laufzeit kein Zinsänderungsrisiko besteht.

Die Zinsfälligkeitsstruktur wird durch Verwaltungsrat und Gruppenleitung mindestens quartalsweise mittels eines vereinfachten Liability-Managements überprüft. Es wird eine gleichmässige Verteilung der Fälligkeitsstruktur der Finanzverbindlichkeiten angestrebt.

Für eine Sensitivitätsanalyse wurde die Annahme getroffen, dass alle Bilanzpositionen per 31. Dezember während eines ganzen Jahres in gleichem Umfang bestehen und sich das Zinsniveau zu Beginn der Periode um einen Prozentpunkt verändert. Dies würde dazu führen, dass das Unternehmensergebnis unverändert bliebe, wenn die Zinsen um 1% sinken. Bei 1% höheren Zinsen sinkt das Unternehmensergebnis um CHF –1.4 Mio. (2016: CHF 0.0 Mio. / CHF –0.7 Mio.).

5.4.4  Kreditrisiko

Das Kreditrisiko besteht für Allreal darin, dass eine Gegenpartei infolge eines Ausfalls ihre finanziellen Verpflichtungen nicht einhalten kann und es zu Verlusten für die Gruppe kommt. Zahlungsausstände und Bonität der Kunden sowohl im Geschäftsfeld Generalunternehmung als auch im Geschäftsfeld Immobilien werden laufend überwacht. Es bestehen monatliche Berichterstattungen mit Kommentierung der grössten Positionen an die Gruppenleitung.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und die übrigen Forderungen setzen sich aus einer Vielzahl von Guthaben gegenüber Gegenparteien im Geschäftsfeld Generalunternehmung sowie gegenüber Mietern und Liegenschaftenverwaltungen im Geschäftsfeld Immobilien zusammen. Forderungen aus Mietverhältnissen sind in der Regel über separate Bankgarantien oder Mieterkautionen abgesichert. Es bestehen keine Forderungsverhältnisse, bei denen ein einzelner Schuldner mehr als 20% der gesamten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausmacht. Für laufende Bauvorhaben werden periodisch Akontozahlungen einverlangt. Allreal verfolgt eine enge Debitorenüberwachung, weshalb die historische Ausfallrate sehr gering ist.

Das Kreditrisiko bei den liquiden Mitteln und den derivativen Finanzinstrumenten wird als klein erachtet, da als Gegenparteien nur Banken und Versicherungen mit guter Bonität bestehen (Rating langfristig mindestens «BBB+»). Es wird darauf geachtet, mit vielen Banken zusammenzuarbeiten, die vorwiegend in der Schweiz tätig sind. Das maximale Ausfallrisiko bei den liquiden Mitteln ist mit CHF 23.9 Mio. geringer als der Buchwert von CHF 38.1 Mio., da mit einigen kreditgebenden Banken der Verrechnungsverzicht zwischen Guthaben und Verbindlichkeiten vertraglich wegbedungen wurde.

Das maximale Ausfallrisiko bei den Debitoren und übrigen Forderungen entspricht dem Buchwert. Aus abgegebenen Garantien und Bürgschaften zugunsten von Banken im Zusammenhang mit Finanzierungen sind keine zusätzlichen Belastungen zu erwarten, die höher sind als die bilanzierten Verbindlichkeiten aus Finanzierung gegenüber Banken und Versicherungen von CHF 958.3 Mio.

Das Kreditrisiko bei den Finanzanlagen beträgt per Bilanzstichtag CHF 133.2 Mio. und entspricht, mit Ausnahme der Guthaben aus Personalvorsorge (IAS 19) von CHF 9.9 Mio., der Bilanzposition.

5.4.5  Refinanzierungs- und Liquiditätsrisiko

Per Bilanzstichtag bestehen von Banken zugesagte und sofort abrufbare Kreditlimiten in Höhe von CHF 544 Mio., die nicht benützt sind. Die in den Kreditverträgen mit Banken vereinbarten und einzuhaltenden Finanzkennzahlen entsprechen denjenigen der Anlage- und Finanzierungsrichtlinien und wurden in der Berichtsperiode jederzeit eingehalten. Es besteht eine dreijährige Mittelfristplanung für die Allreal-Gruppe, die sicherstellt, dass die Grenzwerte durch frühzeitige Verlängerung auslaufender Kredite auf rollender Basis eingehalten werden. Aufgrund der Financial Covenants besteht für Allreal die Möglichkeit, rund CHF 1.35 Mia. an neuen Verbindlichkeiten aus Finanzierung aufzunehmen, bevor neue Eigenmittel zugeführt werden müssen.

Die nachstehende Aufstellung zeigt die nicht diskontierten Zahlungsabflüsse von bestehenden Verbindlichkeiten. Es werden jeweils die frühestmöglichen Rückzahlungen gemäss vertraglichen Vereinbarungen als Enddatum eingesetzt.

Zins- und Nominalbetragszahlungen aus Verbindlichkeiten

 

Buchwert

 

< 1 Jahr

 

1–3 Jahre

 

> 3 Jahre

        
 

1 600.7

 

695.1

 

152.7

 

810.8

 

35.5

 

35.5

 

0.0

 

0.0

 

20.6

 

19.7

 

0.9

 

0.0

 

1 656.8

 

750.3

 

153.6

 

810.8

        
 

1 913.0

 

573.1

 

332.0

 

1 083.6

 

33.5

 

33.5

 

0.0

 

0.0

 

17.0

 

17.0

 

0.0

 

0.0

 

1 963.6

 

623.7

 

332.0

 

1 083.6

5.4.6  Marktbewertung von Finanzaktiven und -passiven

Finanzanlagen und Verbindlichkeiten aus Finanzierung werden unter Anwendung der Amortised Cost Method zu fortgeführten Anschaffungswerten bilanziert.

Mit Ausnahme der nachstehend dargestellten Verbindlichkeiten aus Finanzierung ist davon auszugehen, dass die Buchwerte der Finanzaktiven und der übrigen Finanzpassiven den Fair Values entsprechen.

Fair Value

Kategorie

Nominal-
betrag

31.12.2017
Buchwert

31.12.2017
Fair Value

31.12.2016
Buchwert

31.12.2016
Fair Value

1

160.0

160.2

163.5

1

150.0

149.9

150.6

1

100.0

100.4

106.3

100.4

106.6

1

150.0

149.5

152.0

149.4

150.0

1

120.0

120.3

122.3

120.4

122.2

1

150.0

149.5

157.8

149.4

159.9

1

125.0

124.9

127.3

124.8

128.4

2

403.3

403.3

411.5

276.3

286.6

Die Fair Values der Anleihen entsprechen dem Börsenkurs per Bilanzstichtag. Bei den Festhypotheken werden die Fair Values mithilfe der per 31. Dezember aktuellen CHF-Zinssätze für die jeweiligen Restlaufzeiten (mindestens 0.0%) unter Einbezug einer Kreditmarge von 0.7% (2016: 0.7%) ermittelt.

Aus der nachfolgenden Tabelle sind die Buch- und Marktwerte (Fair Values) aller bilanzierten Finanzinstrumente ersichtlich.

31.12.2017
Buchwert

31.12.2017
Marktwert

31.12.2016
Buchwert

31.12.2016
Marktwert

221.8

221.8

192.1

192.1

38.1

38.1

21.4

21.4

249.9

249.9

213.5

213.5

1 913.0

1 946.5

1 600.7

1 633.5

49.0

49.0

56.1

56.1

5.5  Transaktionen mit nahestehenden Personen

Als nahestehende Personen gelten der Verwaltungsrat, die Gruppenleitung und die Pensionskasse Allreal. Zudem galten die Parteien des Aktionärsbindungsvertrags bis zu dessen Auflösung am 24. April 2017 ebenfalls als nahestehende Personen.

Die sieben Mitglieder des Verwaltungsrats erhalten Fixhonorare von total CHF 0.63 Mio. (2016: CHF 0.63 Mio.), die nach Genehmigung der Jahresrechnung durch die Generalversammlung ausbezahlt werden. Weitere Vergütungen an diese Personen bestehen nicht.

2017

2016

0.15

0.15

0.08

0.08

0.08

0.08

0.08

0.08

0.08

0.08

0.08

0.08

0.08

0.08

Die Vergütungen an den Verwaltungsrat werden durch die Allreal Holding AG direkt ausgerichtet. Die Mitglieder der Gruppenleitung sind bei der zu 100% der Allreal Holding AG gehörenden Tochtergesellschaft Allreal Generalunternehmung AG angestellt, die die Vergütungen an diese Personen ausbezahlt. Alle Beträge sind brutto ausgewiesen vor Sozialversicherungsbeiträgen zulasten der Vergütungsempfänger. Der Arbeitgeberanteil an den Sozialversicherungsbeiträgen ist nicht berücksichtigt.

In der Berichtsperiode wurde für die Gruppenleitung eine Gesamtvergütung von CHF 3.35 Mio. (2016: CHF 3.12 Mio.) in der Konzernrechnung berücksichtigt, davon CHF 1.17 Mio. (2016: CHF 1.15 Mio.) als höchste Gesamtvergütung für Roger Herzog.

Die variablen Boni in Form einer Barzahlung werden nach Genehmigung der Jahresrechnung und des Vergütungsberichts durch die Generalversammlung ausbezahlt.

2017

2016

0.73

0.73

0.19

0.10

0.18

0.25

0.07

0.07

1.17

1.15

1.22

1.24

0.29

0.23

0.55

0.41

0.12

0.09

2.18

1.97

1 berechnet zum Marktwert per Zuteilungsdatum

Zusammenfassend wurden an den Verwaltungsrat und an die Gruppenleitung insgesamt folgende Vergütungen in der Konzernrechnung berücksichtigt:

2017

2016

3.79

 

3.59

0.00

0.00

0.00

0.00

0.19

0.16

0.00

0.00

3.98

3.75

Weder in der Berichtsperiode noch im Vorjahr wurden Darlehen, Kredite oder Sicherheiten an die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung oder an ihnen nahestehende Personen sowie ehemalige Organmitglieder gewährt.

Folgende Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Gruppenleitung halten per Bilanzstichtag direkt oder indirekt eine Beteiligung an der Allreal Holding AG:

Anzahl

Aktien

Wert in

CHF Mio.

Anzahl

Aktien

Wert in

CHF Mio.

2017

2016

18 180

3.00

18 180

2.75

400

0.07

400

0.06

261 047

43.02

266 000

40.25

1 000

0.16

1 000

0.15

470

0.08

220

0.03

1 693

0.28

1 471

0.22

0

0.0

142

0.02

763

0.13

682

0.10

805

0.13

712

0.11

Die Beteiligung der Helvetia Gruppe, St. Gallen, bei der Dr. Ralph-Thomas Honegger die Funktion des Bereichsleiters Anlagen (CIO) ausübt und Mitglied der Geschäftsleitung ist, ist in der Tabelle nicht enthalten.

Die auf Verwaltungsrat und Gruppenleitung entfallenden Aktien entsprechen einer Beteiligungsquote von 1.78% am Aktienkapital der Gesellschaft (31.12.2016: 1.81%).

Die Generalunternehmung hat im Berichtsjahr für mehrere Parteien des Aktionärsbindungsvertrags bis zur Auflösung am 24. April 2017 Bauprojekte für total CHF 6.5 Mio. (2016: CHF 18.7 Mio.) zu marktüblichen Konditionen ausgeführt, was 1.8% des Ertrags aus Realisation Generalunternehmung entspricht (2016: 4.5%).

Die Helvetia Gruppe, die 10.6% des Aktienkapitals der Allreal Holding AG hält, ist mit Dr. Ralph-Thomas Honegger im Verwaltungsrat der Allreal Holding AG vertreten. Es bestehen Versicherungsverträge (Gebäude-, Bau- und Personenversicherungen) zwischen der Helvetia Gruppe und einzelnen Allreal-Gesellschaften mit einem jährlichen Prämienvolumen von CHF 1.4 Mio. (2016: CHF 1.2 Mio.).

Seit mehreren Jahren steht Allreal in Geschäftsbeziehung mit der Banque Cantonale Vaudoise, bei der Olivier Steimer, Mitglied des Verwaltungsrats der Allreal Holding AG, die Funktion des Präsidenten des Verwaltungsrats bis am 31. Dezember 2017 ausübte. Per Bilanzstichtag bestehen hypothekarisch gesicherte Kredite in Höhe von CHF 50.0 Mio. (Zinssatz 0.6% mit Laufzeiten bis Februar 2018).

Allreal bezieht Beratungsdienstleistungen in rechtlichen Angelegenheiten von mehreren Kanzleien, unter anderem auch von Meyerlustenberger Lachenal Rechtsanwälte, in der Andrea Sieber Partnerin ist. Im Geschäftsjahr 2017 wurden Allreal Honorare in der Höhe von CHF 0.032 Mio. in Rechnung gestellt (2016: CHF 0.057 Mio.).

Die Pensionskasse Allreal hält Allreal-Namenaktien im Wert von CHF 1.9 Mio. (2016: CHF 1.7 Mio.). Es bestehen keine Forderungen oder Verbindlichkeiten zwischen der Pensionskasse Allreal und den Allreal-Gesellschaften zum Bilanzstichtag. Die Arbeitgeberbeiträge von Allreal betrugen in der Berichtsperiode CHF 2.4 Mio. (2016: CHF 2.5 Mio.).

Per Bilanzstichtag bestehen unter Berücksichtigung der vorerwähnten Sachverhalte gegenüber allen nahestehenden Personen keine wesentlichen offenen Forderungen oder Verbindlichkeiten, und im Jahr 2017 haben keine weiteren Transaktionen mit nahestehenden Personen stattgefunden.

5.6  Gruppeninterne Beziehungen

Die Transaktionen zwischen den einzelnen Gruppengesellschaften erfolgen zu «At arm’s length»-Bedingungen. Dies gilt insbesondere auch für bauliche Leistungen der Generalunternehmung an das Geschäftsfeld Immobilien.

Ferner erbringt die Generalunternehmung Managementleistungen zugunsten der übrigen Unternehmensbereiche. Hierfür erhielt sie 2017 vom Geschäftsfeld Immobilien CHF 5.0 Mio. (2016: CHF 5.0 Mio.) sowie von der Allreal Holding AG CHF 0.6 Mio. (2016: CHF 0.6 Mio.), die in der Konzernrechnung wieder eliminiert wurden.

5.7  Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Zwischen dem 31. Dezember 2017 und dem 13. Februar 2018 (Datum der Genehmigung der Konzernrechnung durch den Verwaltungsrat) sind keine weiteren Ereignisse eingetreten, die eine Anpassung der Buchwerte von Aktiven und Passiven zur Folge haben oder an dieser Stelle offengelegt werden müssten.