5 Ergänzende Erläuterungen
5.1 Steuern
5.1.1 Zusammensetzung Steueraufwand
Der Steueraufwand für die Jahre 2016 und 2015 in der Erfolgsrechnung setzt sich wie folgt zusammen:
CHF Mio. | Anmerkung | 2016 | 2015 | ||
Laufende Steuern aus Geschäftstätigkeit | 5.1.2 | –23.1 | –14.9 | ||
Latente Steuern aus Neubewertung | 5.1.4 | –23.6 | –3.6 | ||
Übrige latente Steuern | 5.1.5 | –7.6 | –11.0 | ||
Total Steueraufwand | –54.3 | –29.5 |
5.1.2 Laufende Steuern aus Geschäftstätigkeit
Bei der Berechnung der laufenden Ertragssteuern gelangen die effektiv gültigen Steuersätze zur Anwendung.
Diese Position setzt sich aus Ertragssteuern und Grundstückgewinnsteuern zusammen:
CHF Mio. | 2016 | 2015 | ||
Ertragssteuern | –9.0 | –8.8 | ||
Grundstückgewinnsteuern | –14.1 | –6.1 | ||
Laufende Steuern aus Geschäftstätigkeit | –23.1 | –14.9 |
Die Aufwendungen für Grundstückgewinnsteuern sind im Geschäftsfeld Generalunternehmung vom Zeitpunkt der Veräusserung von Entwicklungsliegenschaften und im Geschäftsfeld Immobilien von Verkäufen aus dem Portfolio abhängig. Diese Objektsteuern fallen dementsprechend zyklisch an.
5.1.3 Kurzfristige Steuerverbindlichkeiten
Es bestehen folgende Forderungen und Verbindlichkeiten am 31. Dezember gegenüber kommunalen und kantonalen Steuerbehörden:
CHF Mio. | 31.12.2016 | 31.12.2015 | ||
Grundstückgewinnsteuern | 4.8 | 2.5 | ||
Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern 2011 | 0.0 | –0.1 | ||
Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern 2012 | –0.1 | –0.2 | ||
Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern 2013 | –0.6 | –0.3 | ||
Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern 2014 | –0.5 | –0.9 | ||
Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern 2015 | –2.9 | 8.1 | ||
Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern 2016 | 6.7 | 0.0 | ||
Kurzfristige Steuerverbindlichkeiten | 7.4 | 9.1 |
5.1.4 Latente Steuern aus Neubewertung in der Erfolgsrechnung
Die latenten Steuern aus Neubewertung setzen sich wie folgt zusammen:
CHF Mio. | 2016 | 2015 | ||
Aus Neubewertung laufendes Jahr | –23.6 | –3.6 | ||
Total latente Steuern aus Neubewertung | –23.6 | –3.6 |
Die Aufwertung der Anlageliegenschaften von CHF 85.0 Mio. führte zu einer Belastung an latenten Steuern in der Erfolgsrechnung von CHF 23.6 Mio. per Saldo, wovon CHF –1.7 Mio. auf die Anlageliegenschaften im Bau und CHF –21.9 Mio. auf die Renditeliegenschaften entfallen.
5.1.5 Übrige latente Steuern in der Erfolgsrechnung
CHF Mio. | 2016 | 2015 | ||
Aus zeitlichen Bewertungsdifferenzen | –19.7 | –19.6 | ||
Aus aktivierten Steuereffekten aus Verlustvorträgen | 5.9 | 9.4 | ||
Aus Bilanzierung Obligationenanleihen | 0.0 | 0.3 | ||
Aus Bilanzierung Vorsorgeverpflichtungen | 0.2 | 0.3 | ||
Aus Auflösung infolge Liegenschaftenverkäufen | 6.0 | –1.4 | ||
Total übrige latente Steuern | –7.6 | –11.0 |
In der Berichtsperiode erhöhten sich die zeitlichen Bewertungsdifferenzen zwischen den steuerlich massgebenden Einzelabschlüssen der Gruppengesellschaften und der Konzernrechnung, sodass der Erfolgsrechnung latente Steuern von CHF 19.7 Mio. belastet wurden.
Im Weiteren wurden zum Konzernsteuersatz von 22% bewertete Steuereffekte aus Verlustvorträgen in Höhe von CHF 5.9 Mio. der Erfolgsrechnung gutgeschrieben. Mit dem Verkauf von vier Anlageliegenschaften wurden latente Steuerverbindlichkeiten von netto CHF 6.0 Mio. aufgelöst.
5.1.6 Latente Steuerverpflichtungen und -guthaben
Latente Steuerverpflichtungen der im langfristigen Fremdkapital ausgewiesenen Rückstellung für latente Steuern setzen sich wie folgt zusammen:
CHF Mio. | 31.12.2016 | 31.12.2015 | ||
Aus Höherbewertung von Anlageliegenschaften | 95.9 | 71.9 | ||
Aus zeitlichen Bewertungsdifferenzen auf Anlageliegenschaften | 96.1 | 91.4 | ||
Aus zeitlichen Bewertungsdifferenzen auf sonstigen Bilanzpositionen | 0.2 | –0.2 | ||
Aus Bilanzierung Obligationenanleihen | 0.3 | 0.3 | ||
Rückstellung für latente Steuern | 192.5 | 163.4 |
Die latenten Steuerverpflichtungen in Zusammenhang mit der Höherbewertung von Anlageliegenschaften (Differenz Markt-/Anschaffungswert) basieren auf einer durchschnittlichen Haltedauer von mindestens zehn Jahren ab Kaufdatum oder Erstellungsjahr bei neuen Liegenschaften und einem Steuersatz von bis zu 31% (2015: 31%). Für jede Anlageliegenschaft wird eine separate Berechnung der latenten Steuern durchgeführt.
Zeitliche Bewertungsdifferenzen auf Anlageliegenschaften (Differenz Anschaffungswert und steuerlicher Buchwert) und sonstigen Bilanzpositionen erfassen die Unterschiede zwischen den Einzelabschlüssen der Allreal-Gruppengesellschaften und der Konzernrechnung. Dabei handelt es sich vor allem um getätigte Abschreibungen auf Anlage- und Entwicklungsliegenschaften, zusätzliche Wertberichtigungen auf Forderungen sowie die Erfassung zusätzlicher Rückstellungen, die bei der laufenden steuerlichen Bemessung in Abzug gebracht werden.
Die Bewertungsdifferenzen auf Abschreibungen auf Anlageliegenschaften im Kanton Zürich sowie auf sonstigen Bilanzpositionen werden mit 21 bis 22% (2015: 22%) berechnet. Bei Bewertungsdifferenzen auf Abschreibungen auf Anlageliegenschaften ausserhalb des Kantons Zürich gelangen Steuersätze von 14 bis 24% zur Anwendung (2015: 15%).
Im Jahr 2016 wurden mit der Amortisation der Obligationenanleihen total CHF 0.1 Mio. an latenten Steuern erfolgswirksam der Erfolgsrechnung gutgeschrieben (2015: CHF 0.3 Mio.) und mit der Emission der 0.625%-Obligationenanleihe 2016–2024 latente Steuern von CHF –0.1 Mio. erfolgswirksam erfasst.
Latente Steuerguthaben bestehen auf folgenden Positionen:
CHF Mio. | 2016 | 2015 | ||
Aus Steuerverlustvorträgen | 31.0 | 25.1 | ||
Aus Bilanzierung Vorsorgeverpflichtungen | 2.8 | 0.9 | ||
Aus zeitlichen Bewertungsdifferenzen auf sonstigen Bilanzpositionen | 0.8 | 0.3 | ||
Aus negativen Wiederbeschaffungswerten Zinssatzswaps | 0.0 | 15.9 | ||
Latente Steuerguthaben | 34.6 | 42.2 |
Per 31. Dezember 2016 bestehen aktive latente Steuern auf Steuerverlustvorträge von CHF 31.0 Mio. (31.12.2015: CHF 25.1 Mio.) und betreffen Gruppengesellschaften mit Sitz in Zürich, die in den Einzelabschlüssen kumulierte Verluste ausweisen und deren Verrechnung mit Gewinnen in den Folgejahren wahrscheinlich ist (Verfall von erstem Steuerverlustvortrag ab dem Jahr 2018). Es wurde ein Steuersatz von 22% angewendet (2015: 22%).
Aus der Erfassung von Vorsorgeverpflichtungen bestehen am Bilanzstichtag latente Steuerguthaben von CHF 2.8 Mio. (31.12.2015: CHF 0.9 Mio.), die sich gegenüber dem Vorjahr um CHF 1.9 Mio. erhöht haben und mit CHF 1.7 Mio. direkt im sonstigen Erbebnis und mit CHF 0.2 Mio. in der Erfolgsrechnung berücksichtigt sind.
5.1.7 Überleitungsrechnung
Die folgende Aufstellung zeigt die Überleitung zwischen den für die Gruppe massgebenden theoretischen Steuersätzen und den effektiven Steuern.
CHF Mio. | 2016 | 2015 | ||
Unternehmensergebnis vor Steuern | 227.9 | 151.4 | ||
Referenzsteuersatz % | 22.0 | 22.0 | ||
Erwarteter Steueraufwand zum Referenzsteuersatz | 50.1 | 33.3 | ||
Anpassung Steuereffekte auf Neubewertungen | 4.9 | –0.1 | ||
Gutschrift laufende Steuern Vorjahre | –2.8 | –3.2 | ||
Erträge mit tieferem Steuersatz | –2.4 | –1.9 | ||
Erträge mit höherem Steuersatz | 4.5 | 1.4 | ||
Effektiver Steueraufwand | 54.3 | 29.5 |
Der angewendete Referenzsteuersatz ist die Gesamtsumme der nationalen, kantonalen und kommunalen Ertragssteuersätze, die im Durchschnitt zur Anwendung kommen.
Die Anpassung Steuereffekte auf Neubewertungen beinhaltet die Veränderung der Auf- und Abwertungen von Anlageliegenschaften sowie deren kumulierten Saldo, belastet mit bis zu 31% latenten Steuern und in Differenz zum Referenzsteuersatz von 22%.
Die Gutschrift von CHF 2.8 Mio. für laufende Steuern der Vorjahre resultiert aus der Neuberechnung des Steuerstatus pro Gruppengesellschaft aufgrund eingereichter Steuererklärungen oder definitiv erhaltener Steuereinschätzungen.
Erträge mit tieferem Steuersatz beinhalten den Effekt, dass ein Teil der Gruppengesellschaften seinen Sitz an einem Standort hat, dessen gesamte Steuerbelastung deutlich unter dem Konzernsteuersatz von 22% liegt.
Erträge mit einem höheren Steuersatz berücksichtigen den Effekt, dass Liegenschaftengewinne, die der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, mit totalen Steuersätzen von bis zu 35% belastet sind und deshalb über dem Konzernsteuersatz von 22% liegen. Dabei handelt es sich insbesondere um Gewinne, die bei der Abrechnung von abgeschlossenen Projekten im Geschäftsfeld Generalunternehmung zur Besteuerung gelangen oder aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien stammen.
5.2 Kaufverpflichtungen, Eventualverbindlichkeiten und Rechtsstreitigkeiten
CHF Mio. | 31.12.2016 | 31.12.2015 | ||
Kaufverpflichtungen | 18.5 | 35.0 | ||
Garantien und Bürgschaften | 0.0 | 0.0 |
Die Kaufverpflichtungen stehen im Zusammenhang mit vertraglichen Vereinbarungen zum Erwerb von Entwicklungsliegenschaften. Die Inanspruchnahme der Verpflichtung hängt von der Erfüllung der mit den Gegenparteien vereinbarten Bedingungen ab.
Es bestehen wie im Vorjahr keine Garantien und Bürgschaften zugunsten Dritter. Darüber hinaus hat die Allreal Holding AG im Einzelabschluss Garantien und Bürgschaften in der Höhe von zusätzlich CHF 421.6 Mio. im Zusammenhang mit Finanzierungen und derivativen Finanzgeschäften mit Dritten für einzelne Tochtergesellschaften abgegeben (2015: CHF 539.6 Mio.).
Per 31. Dezember 2016 bestehen keine pendenten Rechtsfälle, die geeignet sind, die Vermögens- und Ertragslage der Allreal-Gruppe massgeblich zu beeinflussen, ohne dass dafür entsprechende Rückstellungen bestehen.
5.3 Verpfändete Aktiven zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten
CHF Mio. | 31.12.2016 | 31.12.2015 | ||
Anlageliegenschaften | 3 574.5 | 3 525.2 | ||
Entwicklungsliegenschaften | 165.7 | 295.5 | ||
Total betroffene Aktiven | 3 740.2 | 3 820.7 | ||
davon verpfändet bzw. eingeschränkt verfügbar | 3 055.6 | 3 223.1 | ||
davon effektiv beansprucht (Verbindlichkeiten aus Finanzierung) | 956.3 | 1 132.8 |
5.4 Finanzinstrumente
5.4.1 Finanzierungs- und Kapitalmanagement
Im Rahmen der Finanzierungsstrategie hat der Verwaltungsrat mit den letztmals am 1. Oktober 2013 angepassten Anlage- und Finanzierungsrichtlinien Vorgaben erlassen, inwiefern eine Fremdverschuldung durch die Allreal-Gruppe möglich ist. Der konsolidierte Eigenkapitalanteil muss am Bilanzstichtag über 35% liegen, das Net Gearing darf 150% nicht übersteigen, der Zinsdeckungsfaktor den Faktor 2.0 nicht unterschreiten, und die Bilanzpositionen Anlage- und Entwicklungsliegenschaften dürfen mit maximal 70% verzinslichem Fremdkapital refinanziert werden.
Der Verwaltungsrat überprüft vierteljährlich die Kapitalstruktur und überwacht insbesondere die Einhaltung der Grenzwerte gemäss Anlage- und Finanzierungsrichtlinien. Das Kapitalmanagement umfasst dabei sowohl das Eigenkapital als auch das verzinsliche Fremdkapital (Nettofinanzschulden).
Die mit Kreditgebern vereinbarten Vertragsklauseln betreffend Mindestkapitalisierung (Financial Covenants) sind deckungsgleich mit jenen der internen Anlage- und Finanzierungsrichtlinien. Sie wurden während der Berichtsperiode ausnahmslos eingehalten und sind per Bilanzstichtag wie folgt:
Eigenkapitalquote
(Konzerneigenkapital in Prozent der Bilanzsumme)
CHF Mio. | 31.12.2016 | 31.12.2015 | ||
Konzerneigenkapital | 2 086.8 | 1 994.1 | ||
Bilanzsumme | 3 992.9 | 4 136.0 | ||
Eigenkapitalquote | 52.3% | 48.2% |
Net Gearing
(Nettofinanzschulden in Prozent des Konzerneigenkapitals)
CHF Mio. | 31.12.2016 | 31.12.2015 | ||
Verbindlichkeiten aus Finanzierung | 1 600.7 | 1 777.6 | ||
Liquide Mittel | –21.4 | –23.4 | ||
Nettofinanzschulden | 1 579.3 | 1 754.2 | ||
Konzerneigenkapital | 2 086.8 | 1 994.1 | ||
Net Gearing | 75.7% | 88.0% |
Zinsdeckungsfaktor
(EBITDA exkl. Erfolg aus Neubewertung, dividiert durch Nettofinanzaufwand)
CHF Mio. | 31.12.2016 | 31.12.2015 | ||
EBITDA exkl. Erfolg aus Neubewertung | 181.0 | 179.7 | ||
Nettofinanzaufwand | 37.7 | 41.8 | ||
Zinsdeckungsfaktor | 4.8 | 4.3 |
Refinanzierung Liegenschaften
(Verbindlichkeiten aus Finanzierung in Prozent des Buchwerts Anlage- und Entwicklungsliegenschaften)
CHF Mio. | 31.12.2016 | 31.12.2015 | ||
Verbindlichkeiten aus Finanzierung | 1 600.7 |
| 1 777.6 | |
Anlageliegenschaften | 3 574.5 | 3 525.2 | ||
Entwicklungsliegenschaften | 165.7 | 295.5 | ||
Total Liegenschaften | 3 740.2 | 3 820.7 | ||
Refinanzierung Liegenschaften | 42.8% | 46.5% |
Falls die Financial Covenants nicht eingehalten würden, steht den Kreditgebern vertraglich das Recht zu, die Margen für die Finanzierung zu erhöhen, Amortisationspflichten einzuführen oder vollständige Kreditrückzahlungen zu verlangen.
5.4.2 Finanzielles Risikomanagement
Die Allreal-Gruppe ist verschiedenen Finanzrisiken aus Markt, Zinsänderungen, Forderungen, Refinanzierung und Liquidität ausgesetzt. Das Risikomanagement wird in Übereinstimmung mit den vom Verwaltungsrat genehmigten Anlage- und Finanzierungsrichtlinien durchgeführt. Die operative Umsetzung der Richtlinien erfolgt durch den Vorsitzenden der Gruppenleitung oder den Leiter Finanzen, der mindestens einmal pro Monat der Gruppenleitung über die wichtigsten Finanzkennzahlen Bericht erstattet. Der Verwaltungsrat wird schriftlich alle drei Monate durch die Gruppenleitung über die Entwicklung der Finanzrisiken informiert.
5.4.3 Marktrisiko aus Zinsänderungen
Aus der Schwankung des Marktzinssatzes entstehen für Allreal Zinsänderungsrisiken, da ein Teil der Verbindlichkeiten aus Finanzierung in Form von festen Vorschüssen mit hypothekarischer Deckung bestehen, die auf kurzfristiger Basis bis maximal sechs Monate bei Banken ausschliesslich in Schweizer Franken aufgenommen werden. Per Bilanzstichtag betragen diese CHF 683 Mio. und entsprechen 42.7% aller Finanzververbindlichkeiten.
Die restlichen Finanzschulden werden über Obligationenanleihen und Festhypotheken refinanziert, sodass während deren Laufzeit kein Zinsänderungsrisiko besteht.
In den Vorjahren wurden zur Risikoreduktion Zinssatzswaps (Payer Swaps) abgeschlossen, die jedoch bedingt durch CHF-Negativzinsen den Zinsaufwand zusätzlich erhöht haben. Aus diesem Grund wurden am 6. Dezember 2016 alle ausstehenden Zinssatzswaps vorzeitig aufgelöst.
Die Zinsfälligkeitsstruktur wird durch Verwaltungsrat und Gruppenleitung mindestens quartalsweise mittels eines vereinfachten Liability Management überprüft. Es wird eine gleichmässige Verteilung der Fälligkeitsstruktur der Finanzverbindlichkeiten angestrebt.
Für eine Sensitivitätsanalyse wurde die Annahme getroffen, dass alle Bilanzpositionen per 31. Dezember während eines ganzen Jahres in gleichem Umfang bestehen und sich das Zinsniveau zu Beginn der Periode um einen Prozentpunkt verändert. Dies würde dazu führen, dass das Unternehmensergebnis unverändert bliebe, wenn die Zinsen um 1% sinken. Bei 1% höheren Zinsen sinkt das Unternehmensergebnis um CHF 0.7 Mio. (2015: CHF 1.4 Mio. / CHF –5.7 Mio.).
5.4.4 Kreditrisiko
Das Kreditrisiko besteht für Allreal darin, dass eine Gegenpartei infolge eines Ausfalls ihre finanziellen Verpflichtungen nicht einhalten kann und es zu Verlusten für die Gruppe kommt. Zahlungsausstände und Bonität der Kunden sowohl im Geschäftsfeld Generalunternehmung als auch im Geschäftsfeld Immobilien werden laufend überwacht. Es bestehen monatliche Berichterstattungen mit Kommentierung der grössten Positionen an die Gruppenleitung.
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und die übrigen Forderungen setzen sich aus einer Vielzahl von Guthaben gegenüber Gegenparteien im Geschäftsfeld Generalunternehmung sowie gegenüber Mietern und Liegenschaftenverwaltungen im Geschäftsfeld Immobilien zusammen. Forderungen aus Mietverhältnissen sind in der Regel über separate Bankgarantien oder Mieterkautionen abgesichert. Es bestehen keine Forderungsverhältnisse, bei denen ein einzelner Schuldner mehr als 20% der gesamten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausmacht. Für laufende Bauvorhaben werden periodisch Akontozahlungen einverlangt. Allreal verfolgt eine enge Debitorenüberwachung, weshalb die historische Ausfallrate sehr gering ist.
Das Kreditrisiko bei den liquiden Mitteln und den derivativen Finanzinstrumenten wird als klein erachtet, da als Gegenparteien nur Banken und Versicherungen mit guter Bonität bestehen (Rating langfristig mindestens «BBB+»). Es wird darauf geachtet, mit vielen Banken zusammenzuarbeiten, die vorwiegend in der Schweiz tätig sind. Das maximale Ausfallrisiko bei den liquiden Mitteln ist mit CHF 10.6 Mio. geringer als der Buchwert von CHF 21.4 Mio., da mit einigen kreditgebenden Banken der Verrechnungsverzicht zwischen Guthaben und Verbindlichkeiten vertraglich wegbedungen wurde.
Das maximale Ausfallrisiko bei den Debitoren und übrigen Forderungen entspricht dem Buchwert. Aus abgegebenen Garantien und Bürgschaften zugunsten von Banken im Zusammenhang mit Finanzierungen sind keine zusätzlichen Belastungen zu erwarten, die höher sind als die bilanzierten Verbindlichkeiten aus Finanzierung gegenüber Banken und Versicherungen von CHF 956.3 Mio.
Das Kreditrisiko bei den Finanzanlagen beträgt per Bilanzstichtag CHF 136.8 Mio. und entspricht der Bilanzposition.
5.4.5 Refinanzierungs- und Liquiditätsrisiko
Per Bilanzstichtag bestehen von Banken zugesagte und sofort abrufbare Kreditlimiten in Höhe von CHF 589 Mio., die nicht benützt sind. Die in den Kreditverträgen mit Banken vereinbarten und einzuhaltenden Finanzkennzahlen entsprechen denjenigen der Anlage- und Finanzierungsrichtlinien und wurden in der Berichtsperiode jederzeit eingehalten. Es besteht eine dreijährige Mittelfristplanung für die Allreal-Gruppe, die sicherstellt, dass die Grenzwerte durch frühzeitige Verlängerung auslaufender Kredite auf rollender Basis eingehalten werden. Aufgrund der Financial Covenants besteht für Allreal die Möglichkeit, rund CHF 1.5 Mia. an neuen Verbindlichkeiten aus Finanzierung aufzunehmen, bevor neue Eigenmittel zugeführt werden müssen.
Die nachstehende Aufstellung zeigt die nicht diskontierten Zahlungsabflüsse von bestehenden Verbindlichkeiten. Es werden jeweils die frühestmöglichen Rückzahlungen gemäss vertraglichen Vereinbarungen als Enddatum eingesetzt.
Zins- und Nominalbetragszahlungen aus Verbindlichkeiten
CHF Mio. | Buchwert | < 1 Jahr | 1–3 Jahre | > 3 Jahre |
Per 31.12.2015 | ||||
Verbindlichkeiten aus Finanzierung (inkl. Zinsen) | 1 777.6 | 1 017.4 | 21.4 | 803.7 |
Derivative Finanzinstrumente | 71.8 | 12.8 | 21.8 | 20.7 |
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (ohne Auftragssaldi) | 33.4 | 33.4 | 0.0 | 0.0 |
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten | 20.0 | 20.0 | 0.0 | 0.0 |
Total | 1 903.0 | 1 060.2 | 47.5 | 850.8 |
Per 31.12.2016 | ||||
Verbindlichkeiten aus Finanzierung (inkl. Zinsen) | 1 600.7 | 695.1 | 152.7 | 810.8 |
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (ohne Auftragssaldi) | 35.5 | 35.5 | 0.0 | 0.0 |
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten | 20.6 | 19.7 | 0.9 | 0.0 |
Total | 1 656.8 | 750.3 | 153.6 | 810.8 |
5.4.6 Marktbewertung von Finanzaktiven und -passiven
Finanzanlagen und Verbindlichkeiten aus Finanzierung werden unter Anwendung der Amortised Cost Method zu fortgeführten Anschaffungswerten bilanziert.
Derivative Finanzinstrumente (Zinssatzswaps) wurden im Vorjahr auf den Bilanzstichtag hin zu Marktwerten bewertet, indem zukünftige Zahlungsströme zu aktuellen Zinssätzen am 31. Dezember 2015 geschätzt und abdiskontiert werden. Da es sich um standardisierte Kontrakte handelt, ist eine Bewertung auf Basis aktueller Zinssätze möglich. Die Berechnung der Zinssatzswaps liess Allreal von Dritten durchführen.
Die zu Fair Value bilanzierten Finanzinstrumente werden in drei verschiedene Kategorien unterteilt.
Die Zuordnung auf die einzelnen Kategorien ist von der Datenbasis zur Ermittlung der Fair Values abhängig.
Kategorie 1: Fair Value mithilfe von Kursnotierungen auf einem aktiven Markt (Börse)
Kategorie 2: Fair Value mithilfe einer Bewertungsmethode, deren Eingabefaktoren von einem aktiven Markt abgeleitet werden
Kategorie 3: Fair Value mithilfe einer Bewertungsmethode, deren Eingabefaktoren nicht auf einem aktiven Markt beobachtbar sind
CHF Mio. | Kategorie 1 | Kategorie 2 | Kategorie 3 | Total |
Per 31.12.2015 | ||||
Verbindlichkeiten aus derivativen | 0.0 | –71.8 | 0.0 | –71.8 |
Per 31.12.2016 | ||||
Verbindlichkeiten aus derivativen | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
In den Jahren 2016 und 2015 fanden keine Umklassierungen innerhalb der Kategorien statt.
Mit Ausnahme der nachstehend dargestellten Verbindlichkeiten aus Finanzierung ist davon auszugehen, dass die Buchwerte der Finanzaktiven und der übrigen Finanzpassiven den Fair Values entsprechen.
CHF Mio. | Fair Value Kategorie | Nominal- | 31.12.2016 | 31.12.2016 | 31.12.2015 | 31.12.2015 | |
2.00%-Obligationenanleihe | 2013–23.09.2020 | 1 | 150.0 | 149.4 | 159.9 | 149.2 | 160.4 |
1.25%-Obligationenanleihe | 2014–02.04.2019 | 1 | 125.0 | 124.8 | 128.4 | 124.7 | 129.0 |
2.50%-Obligationenanleihe | 2011–12.05.2016 | 1 | 150.0 | – | – | 149.9 | 151.3 |
0.75%-Obligationenanleihe | 2015–31.03.2021 | 1 | 120.0 | 120.4 | 122.2 | 120.5 | 122.3 |
1.375%-Obligationenanleihe | 2015–31.03.2025 | 1 | 100.0 | 100.4 | 106.4 | 100.5 | 103.4 |
0.625%-Obligationenanleihe | 2016–10.05.2024 | 1 | 150.0 | 149.4 | 150.0 | – | – |
Festhypotheken | 2 | 276.3 | 276.3 | 286.6 | 296.8 | 307.3 |
Die Fair Values der Anleihen entsprechen dem Börsenkurs per Bilanzstichtag. Bei den Festhypotheken werden die Fair Values mithilfe der per 31. Dezember aktuellen CHF-Zinssätze für die jeweiligen Restlaufzeiten (mindestens 0.0%) unter Einbezug einer Kreditmarge von 0.70% (2015: 0.8%) ermittelt.
Aus der nachfolgenden Tabelle sind die Buch- und Marktwerte (Fair Values) aller bilanzierten Finanzinstrumente ersichtlich.
CHF Mio. | 31.12.2016 | 31.12.2016 | 31.12.2015 | 31.12.2015 |
Finanzaktiven | ||||
Aktiven zu amortisierten Kosten | 192.1 | 192.1 | 239.8 | 239.8 |
Liquide Mittel | 21.4 | 21.4 | 23.4 | 23.4 |
Total Kredite und Forderungen | 213.5 | 213.5 | 263.2 | 263.2 |
Finanzpassiven | ||||
Verbindlichkeiten aus Finanzierung | 1 600.7 | 1 633.5 | 1 777.6 | 1 809.7 |
Übrige Passiven zu amortisierten Kosten | 56.1 | 56.1 | 53.4 | 53.4 |
Für Hedge Accounting verwendete | 0.0 | 0.0 | 71.8 | 71.8 |
5.5 Transaktionen mit nahestehenden Personen
Als nahestehende Personen gelten die Aktionäre, die sich im Aktionärsbindungsvertrag zur Einhaltung der Vorschriften der «Lex Koller» zusammengeschlossen haben und per Bilanzstichtag 38.80% des Aktienkapitals der Allreal Holding AG halten, der Verwaltungsrat, die Gruppenleitung und die Pensionskasse Allreal.
Die sieben Mitglieder des Verwaltungsrats erhalten Fixhonorare von total CHF 0.63 Mio. (2015: CHF 0.70 Mio.), die nach Genehmigung der Jahresrechnung durch die Generalversammlung ausbezahlt werden. Weitere Vergütungen an diese Personen bestehen nicht.
Name | Funktion | 2016 | 2015 | ||
CHF Mio. | CHF Mio. | ||||
Bruno Bettoni | Präsident ab 15.04.2016 | 0.15 | 0.23 | ||
Dr. Thomas Lustenberger | Präsident bis 15.04.2016 | – | 0.15 | ||
Dr. Ralph-Thomas Honegger | Vizepräsident | 0.08 | 0.08 | ||
Albert Leiser | Mitglied | 0.08 | 0.08 | ||
Olivier Steimer | Mitglied | 0.08 | 0.08 | ||
Peter Spuhler | Mitglied | 0.08 | 0.08 | ||
Andrea Sieber | Mitglied ab 15.04.2016 | 0.08 | – | ||
Thomas Stenz | Mitglied ab 15.04.2016 | 0.08 | – |
Die Vergütungen an den Verwaltungsrat werden durch die Allreal Holding AG direkt ausgerichtet. Die Mitglieder der Gruppenleitung sind bei der zu 100% der Allreal Holding AG gehörenden Tochtergesellschaft Allreal Generalunternehmung AG angestellt, die die Vergütungen an diese Personen ausbezahlt. Alle Beträge sind brutto ausgewiesen vor Sozialversicherungsbeiträgen zulasten der Vergütungsempfänger. Der Arbeitgeberanteil an den Sozialversicherungsbeiträgen ist nicht berücksichtigt.
In der Berichtsperiode wurde für die Gruppenleitung eine Gesamtvergütung von CHF 3.12 Mio. (2015: CHF 3.74 Mio.) in der Konzernrechnung berücksichtigt, davon CHF 1.15 Mio. (2015: CHF 0.96 Mio.) als höchste Gesamtvergütung für Roger Herzog.
Die variablen Boni in Form einer Barzahlung werden nach Genehmigung der Jahresrechnung und des Vergütungsberichts durch die Generalversammlung ausbezahlt.
CHF Mio. | 2016 | 2015 | ||
Roger Herzog, Vorsitzender der Gruppenleitung | ||||
Fixes Grundgehalt | 0.73 | 0.64 | ||
Arbeitgeberbeiträge Kadervorsorge | 0.10 | 0.04 | ||
Variabler Bonus als Barzahlung | 0.25 | 0.22 | ||
Variable Vergütung in Aktien1 | 0.07 | 0.06 | ||
Gesamtvergütung | 1.15 | 0.96 | ||
Übrige Mitglieder der Gruppenleitung | ||||
Fixe Grundgehälter | 1.24 | 1.75 | ||
Arbeitgeberbeiträge Kadervorsorge | 0.23 | 0.23 | ||
Variable Boni als Barzahlung | 0.41 | 0.70 | ||
Variable Vergütung in Aktien1 | 0.09 | 0.10 | ||
Gesamtvergütung | 1.97 | 2.78 |
1 berechnet zum Marktwert per Zuteilungsdatum
Zusammenfassend wurden an den Verwaltungsrat und an die Gruppenleitung insgesamt folgende Vergütungen in der Konzernrechnung berücksichtigt:
CHF Mio. | 2016 | 2015 | ||
Kurzfristige Leistungen | 3.59 |
| 4.28 | |
Leistungen nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses | 0.00 | 0.00 | ||
Abgangsentschädigungen | 0.00 | 0.00 | ||
Leistungen aus Aktien und Optionsplänen | 0.16 | 0.16 | ||
Andere langfristige Leistungen | 0.00 | 0.00 | ||
Total | 3.75 | 4.44 |
Weder in der Berichtsperiode noch im Vorjahr wurden Darlehen, Kredite oder Sicherheiten an die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung oder an ihnen nahestehende Personen sowie ehemalige Organmitglieder gewährt.
Die Allreal Holding AG hat am 19. April 2016 einem Mitglied des Verwaltungsrats 200 Namenaktien zum Börsenkurs von CHF 135.20 verkauft (Transaktionswert: CHF 0.03 Mio.) und einem Mitglied der Gruppenleitung am 20. April 2016 250 Namenaktien zum Börsenkurs von CHF 135.40 abgekauft (Transaktionswert: CHF 0.03 Mio.).
Folgende Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Gruppenleitung halten per Bilanzstichtag direkt oder indirekt eine Beteiligung an der Allreal Holding AG:
Name | Funktion | Anzahl Aktien | Wert in CHF Mio. | Anzahl Aktien | Wert in CHF Mio. | ||
2016 | 2015 | ||||||
Bruno Bettoni | Präsident des Verwaltungsrats ab 15.04.2016 | 18 180 | 2.75 | 18 180 | 2.43 | ||
Dr. Thomas Lustenberger | Präsident des Verwaltungsrats bis 15.04.2016 | – | – | 6 381 | 0.85 | ||
Dr. Ralph-Thomas Honegger | Vizepräsident des Verwaltungsrats | 400 | 0.06 | 200 | 0.03 | ||
Olivier Steimer | Mitglied des Verwaltungsrats | 1 000 | 0.15 | 1 000 | 0.13 | ||
Thomas Stenz | Mitglied des Verwaltungsrats ab 15.04.2016 | 220 | 0.03 | – | – | ||
Peter Spuhler | Mitglied des Verwaltungsrats | 266 000 | 40.25 | 266 000 | 35.54 | ||
Roger Herzog | Vorsitzender der Gruppenleitung | 1 471 | 0.22 | 1 105 | 0.15 | ||
Hans Engel | Mitglied der Gruppenleitung | 142 | 0.02 | 145 | 0.02 | ||
Alain Paratte | Mitglied der Gruppenleitung | 682 | 0.10 | 486 | 0.06 | ||
Nigel Woolfson | Mitglied der Gruppenleitung | 712 | 0.11 | 499 | 0.07 | ||
Bernhard Marti | Mitglied der Gruppenleitung bis 21.09.2016 | – | – | 155 | 0.02 |
Die Beteiligung der Helvetia Gruppe, St. Gallen, bei der Dr. Ralph-Thomas Honegger die Funktion des Bereichsleiters Anlagen (CIO) ausübt und Mitglied der Geschäftsleitung ist, ist in der Tabelle nicht enthalten.
Die auf Verwaltungsrat und Gruppenleitung entfallenden Aktien entsprechen einer Beteiligungsquote von 1.81% am Aktienkapital der Gesellschaft (31.12.2015: 1.84%).
Die Generalunternehmung hat im Berichtsjahr für mehrere Parteien des Aktionärsbindungsvertrags Bauprojekte für total CHF 18.7 Mio. (2015: CHF 25.0 Mio.) zu marktüblichen Konditionen ausgeführt, was 4.5% des Ertrags aus Realisation Generalunternehmung entspricht (2015: 4.1%).
Die Helvetia Gruppe, die 10.0% des Aktienkapitals der Allreal Holding AG hält, ist mit Dr. Ralph-Thomas Honegger im Verwaltungsrat der Allreal Holding AG vertreten. Es bestehen Versicherungsverträge (Gebäude-, Bau- und Personenversicherungen) zwischen der Helvetia Gruppe und einzelnen Allreal-Gesellschaften mit einem jährlichen Prämienvolumen von CHF 1.2 Mio. (2015: CHF 1.1 Mio.).
Mit der Mobiliar Gruppe, die mit einer Tochtergesellschaft Mitglied des Aktionärsbindungsvertrags ist, besteht ein Gebäudeversicherungsvertrag mit einem jährlichen Prämienvolumen von CHF 0.13 Mio. (2015: CHF 0.13 Mio.). An Allreal wurden grundpfandgesicherte Festhypotheken mit Laufzeiten bis 2022 in Höhe von CHF 52.5 Mio. gewährt (CHF 37.5 Mio. zu 1.55% und CHF 15.0 Mio. zu 1.90%).
Die zur Unternehmensgruppe des Kernaktionärs IHAG Holding AG gehörende Privatbank IHAG Zürich AG hat Allreal hypothekarisch gesicherte Kredite von total CHF 20.0 Mio. gewährt (Zinssatz 0.50% mit Laufzeit bis Januar 2017). Im Weiteren ist die Bank mit dem Market Making für die Gesellschaft beauftragt (Honorare von CHF 0.08 Mio.).
Seit mehreren Jahren steht Allreal in Geschäftsbeziehung mit der Banque Cantonale Vaudoise, bei der Olivier Steimer, Mitglied des Verwaltungsrats der Allreal Holding AG, die Funktion des Präsidenten des Verwaltungsrats ausübt. Per Bilanzstichtag bestehen hypothekarisch gesicherte Kredite in Höhe von CHF 50.0 Mio. (Zinssatz 0.6% mit Laufzeiten bis Februar 2017).
Allreal bezieht Beratungsdienstleistungen in rechtlichen Angelegenheiten von mehreren Kanzleien, unter anderem auch von Meyerlustenberger Lachenal Rechtsanwälte, in der Andrea Sieber Partnerin ist. Im Geschäftsjahr 2016 wurden Allreal Honorare in der Höhe von CHF 0.057 Mio. in Rechnung gestellt (2015: CHF 0.061 Mio.).
Die Pensionskasse Allreal hält Allreal-Namenaktien im Wert von CHF 1.7 Mio. (2015: CHF 1.5 Mio.). Es bestehen keine Forderungen oder Verbindlichkeiten zwischen der Pensionskasse Allreal und den Allreal-Gesellschaften zum Bilanzstichtag. Die Arbeitgeberbeiträge von Allreal betrugen in der Berichtsperiode CHF 2.5 Mio. (2015: CHF 2.8 Mio.).
Per Bilanzstichtag bestehen unter Berücksichtigung der vorerwähnten Sachverhalte gegenüber allen nahestehenden Personen keine wesentlichen offenen Forderungen oder Verbindlichkeiten, und im Jahr 2016 haben keine weiteren Transaktionen mit nahestehenden Personen stattgefunden.
5.6 Gruppeninterne Beziehungen
Die Transaktionen zwischen den einzelnen Gruppengesellschaften erfolgen zu «at arm’s length»-Bedingungen. Dies gilt insbesondere auch für bauliche Leistungen der Generalunternehmung an das Geschäftsfeld Immobilien.
Ferner erbringt die Generalunternehmung Managementleistungen zugunsten der übrigen Unternehmensbereiche. Hierfür erhielt sie 2016 vom Geschäftsfeld Immobilien CHF 5.0 Mio. (2015: CHF 4.8 Mio.) sowie von der Allreal Holding AG CHF 0.6 Mio. (2015: CHF 0.6 Mio.), die in der Konzernrechnung wieder eliminiert wurden.
5.7 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Zwischen dem 31. Dezember 2016 und dem 7. Februar 2017 (Datum der Genehmigung der Konzernrechnung durch den Verwaltungsrat) sind keine weiteren Ereignisse eingetreten, die eine Anpassung der Buchwerte von Aktiven und Passiven zur Folge haben oder an dieser Stelle offengelegt werden müssten.